Застройщик признан банкротом: что делать дольщику?

Начнем с того, что же такое банкротство, и что это понятие означает для участников долевого строительства. Банкротство означает признанную судом финансовую несостоятельность физического или юридического лица, препятствующую осуществлению расчетов с кредиторами. Основания для признания банкротом и порядок проведения соответствующих процедур определяет Федеральный закон № 127 -ФЗ. Чтобы определить порядок действий и набор требований при банкротстве застройщика, необходимо комплексно оценивать каждую конкретную ситуацию. Отметим, что если компания-застройщик не признана банкротом, то требовать возмещения ущерба через суд бесполезно, но можно обратиться напрямую к девелоперу. При этом необходимо помнить, что чем большее количество дольщиков расторгнет договор с застройщиком в случае возникновения у последнего финансовых трудностей, тем больше вероятность того, что компания все-таки станет банкротом. 

Важно понять, на какой стадии находится процесс строительства Вашей новостройки. Если к моменту своего банкротства застройщик уже успел построить большую часть дома или даже получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть смысл требовать передачу квартиры в Вашу собственность. Если по каким-то причинам суд сочтет это невозможным, Вы сможете получить денежную компенсацию. Если дом еще не пригоден для заселения, то Вы вместе с другими дольщиками вправе создать жилищно-строительный кооператив, который сможет получить права на объект строительства и найти нового застройщика для завершения работ. Однако в этом случае дом будет достроен за счет участников ЖСК. В случае, если застройщик обанкротился, не успев толком произвести какие-либо строительные работы, наиболее разумно будет требовать возврата вложенных средств. При этом, однако, необходимо не забывать о том, что требования дольщиков будут удовлетворены далеко не в первую очередь - после граждан, жизни или здоровью которых был причинен вред по вине застройщика, и после сотрудников застройщика. Процедуру банкротства обычно инициирует один из главных кредиторов - например, финансово-кредитное учреждение, предоставившее застройщику финансы для реализации проекта. Согласно закону, Арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве, должен оповестить о начале производства всех дольщиков. Срок предъявления требований участников долевого строительства составляет 30 дней. 

Итак, что делать, если застройщик – банкрот? 

1. Необходимо определить требования, предъявляемые к застройщику. Вы должны понять, будете ли Вы требовать передачи жилья в собственность или возврата денежных средств; 

2. Обратиться в Арбитражный суд - по месту Вашей регистрации или по месторасположению объекта строительства. В суд Вы должны будете предоставить заявление о включении Ваших требований в так называемый реестр требований кредиторов, а также убедительные доказательства полной или частичной оплаты по ДДУ. Если этих документов у Вас на руках нет, то претендовать на возмещение ущерба Вы не сможете; 

3. Подать иск в суд общей юрисдикции, если Вы намерены также получить компенсацию морального ущерба или иных убытков; 

4. Ждать окончания дела о банкротстве и решения суда. 

Однако стоит отметить, что представленная инструкция предназначена именно для покупателей первичного жилья по договорам долевого участия, а не паевого взноса. Если дольщикам, приобретающим жилье у застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, предоставляется большой объем четко прописанных гарантий, то пайщики имеют ровно те права, что прописаны в уставе кооператива и договоре паевого взноса. К тому же, закон о защите прав потребителей на пайщиков не распространяется. 

Помимо этого, если ЖСК, привлекающий деньги "неправильным способом", направляет средства застройщику по инвестиционному договору, не имея при этом собственной земли под строительство. Это означает, что если пайщик подаст на ЖСК в суд - в случае просрочки или передачи некачественного жилья, то может выясниться, что кооператив не располагает необходимыми для активами.