руб

Зачем петербуржцы скупают «коммерцию» вместо квартир?

Инвестиции в недвижимость всегда были популярны среди россиян. Сегодня по-прежнему считается беспроигрышным вариантом вложиться в покупку квартиры или коммерческие площади под собственный бизнес или последующую перепродажу. Современное обилие новостроек предлагает обширный ассортимент и того и другого. Nevastroyka выяснила у экспертов, насколько высок сегодня спрос на «коммерцию», и на каком бизнесе предпочитают «делать деньги» петербуржцы. 

755208572955923.jpg

— Можно ли согласиться с утверждением, что сегодня коммерческие помещения в новостройках теряют популярность среди покупателей? 

Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail: Встроенные помещения в новостройках продолжают пользоваться спросом со стороны покупателей, так как в городе сохраняется и даже увеличивается дефицит коммерческих объектов на вторичном рынке. Отсутствие ликвидного предложения в сформированных спальных районах и историческом центре заставляет конечных пользователей и инвесторов обратиться к новым развивающимся локациям, таким как Мурино, Кудрово, продолжение Комендантского проспекта, юго-западной части Красносельского района и т.д. 

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»: Если говорить о спросе на магазины у дома и фитнес-центры шаговой доступности, то у жителей новостроек он высок, особенно в молодых кварталах, где коммерция жизненно необходима. И запрос примерно коррелирует с активностью инвесторов. Например, в ЖК «Славянка», который строится в одноимённом микрорайоне на юге Петербурга, проданы все коммерческие помещения, хотя дом ещё не сдан в эксплуатацию. И при продаже, и при сдаче помещения в аренду мы отдаём предпочтение целевым арендаторам, планирующим размещение детских центров, медицинских клиник и т. д. 

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate: Коммерческие, главным образом торговые, помещения в новостройках по-прежнему востребованы. Арендный бизнес, основанный на сдаче помещений в аренду, — один из самых прибыльных способов инвестирования в недвижимость. Доходность таких вложений может доходить до 15-20% годовых, что намного выше процентных ставок по депозитам в банке или дохода от сдачи квартир в аренду. Поэтому в последние годы отмечается устойчивый спрос именно на торговую недвижимость. В новостройках торговые помещения более качественные, т.к. изначально проектируются под использование в коммерческих целях, в отличие от старых домов, где большинство помещений на 1-х этажах — это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд. По статистике в новостройках наиболее ликвидные помещения раскупаются еще на этапах строительства у застройщика, а к моменту ввода комплекса в эксплуатацию и заселению помещений в продаже уже нет. 

wm_5c7fed4d63735.jpg

— Какова динамика спроса на «коммерцию» относительно 2017-2018 годов? 

О.А.: Относительно 2017 года спрос на встроенные помещения в новостройках стал более управляемым. Два года назад многие новые районы, которые сегодня уже заселены арендаторами коммерческих площадей, еще находились в стадии строительства, что не позволяло оценить их перспективы. Сегодня же у покупателей и арендаторов появился опыт работы в этих локациях, в соответствии с которым они принимают решение о развитии бизнеса в том или ином районе. Часть покупателей оценили свои вложения как успешные и продолжают увеличивать портфель объектов именно в новых районах. В 2019 году они уже понимают, что ожидать от строящихся жилых массивов, и спонтанных покупок становится все меньше. 

Наибольший объем сделок совершается напрямую между покупателем и застройщиком еще на этапе строительства дома. В связи с этим, к вводу в эксплуатацию в большинстве объектов уже все распродано. В случае приобретения помещения с целью последующей перепродажи, такие объекты вновь поступают на рынок перед получением свидетельства о собственности, при этом их стоимость возрастает на 20-30% по сравнению с ценой на этапе котлована, когда была совершена покупка. 

С.М.: Что касается инвестиционных покупок коммерческой недвижимости, то по итогам I квартала говорить о динамике рано. Однако если рассматривать ту же динамику за прошедшие два года, сопоставляя их с экономическими факторами, станет ясно, что доля продаж остаётся высокой. Несмотря на рост цен за «квадрат» на 5-10%, интерес со стороны инвесторов не был утрачен. 

В 2018 году спрос на встроенные коммерческие помещения в новых домах вырос по сравнению с 2017-м. В наиболее удачных локациях рост составил 20-30%. Ажиотаж последних двух лет был обеспечен не только районами новых жилых массивов — Кудрово, Мурино, Парнас — но и прошедшим Чемпионатом мира по футболу. Ещё в 2017-м предприимчивые инвесторы начали скупать помещения на первых этажах в местах высокого трафика. Сегодня динамика не такая высокая, но говорить, что спрос просел, было бы некорректно.  

3f249f66-7ab1-4d98-a585-102de7b86152.jpg

— Какой формат коммерческих помещений сегодня пользуется спросом у покупателей? 

О.А.: Спросом пользуются все метражи, при этом наиболее «ходовые» среди них — от 70 до 120 кв. м. Покупатели понимают, что в будущем они легко сдадут такое помещение пекарне, аптеке, алкогольному магазину и другим предприятиям сферы услуг, которые первыми приходят в новые районы. Если говорить о крупных помещениях площадью до 500 кв. м, интересных продуктовому ритейлу, то, зачастую, инвесторы целевым образом приобретают такие объекты для сдачи в аренду «Пятерочке», «Магниту» и другим операторам. В целом, для всех помещений справедливы следующие требования: чем больше входов с фасада, тем лучше, максимально свободная планировка, электричество в объеме не менее 10 кВт на каждые 100 кв. м. 

С.М.: Существует два наиболее востребованных формата: до 100 кв. м и 100-150 кв. м. (реже — до 200 кв. м). Это идеальные помещения для малого бизнеса, ориентированного на массовый спрос: цветочные салоны, дрогери, детские центры, прочие услуги, а также сетевой ритейл.  

Однако у каждого направления есть собственные требования. Например, для аптек обязательно наличие двух входов при метраже более 180 кв. м. А продуктовые магазины шаговой доступности и ритейл рассматривают площади в диапазоне 350-500 кв. м.  

Для быстрой реализации коммерческих помещений необходимо уже на стадии проектирования учесть специфику локации и сделать правильный «метраж» с учётом инфраструктуры, торговой и транспортной, в локации объекта строительства.

Е.З.: Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком, а также помещения в спальных районах. Если говорить о проектах массовой жилой застройки, то более востребованы будут те помещения, витрины которых выходят на центральные улицы комплекса. 

Что касается характеристик самих помещений, то наибольшим спросом пользуются помещения на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. А наличие нескольких основных входных групп позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии дороже сдать его в аренду. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение которой составляет 0,2 кВт на 1 кв.м. У продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования, поэтому плюсом станет возможность увеличения мощности. Также повышает ликвидность помещения вытяжка для общепита или возможность ее оборудовать, а также наличие летней террасы. 

22.jpg

Что касается размеров, то наиболее востребованы помещения минимальных площадей. Они актуальны для непрофессиональных инвесторов, которые впервые выходят на рынок коммерческой недвижимости и располагают небольшим бюджетом. Например, небольшое помещение 30-50 кв.м в новостройках области можно купить до 10-15 млн руб., что является совсем невысоким «входным билетом» в сегмент. 

Большие помещения пользуются спросом, как правило, у сетевых игроков, например продуктовый ритейл рассматривает в среднем площади 350-500 кв.м.  

— Какие объекты инфраструктуры предприниматели предпочитают открывать в новых жилых комплексах? Какие из них наиболее востребованы среди местных жителей?  

О.А.: Помимо продуктового ритейла, аптек и пекарен первыми в новые районы приходят небольшие магазины детских товаров, строительные и дизайнерские, цветочные магазины. После них появляются точечные операторы любых направлений, от соляриев до химчисток.  

С.М.: Структура спроса в последние два-три года поменялась. Доля продуктовых операторов сократилась в пользу кондитерских и булочных, микро-маркетов, аптек, магазинов стройтоваров, частных детских садов, салонов красоты.  

Внимание к тому или иному объекту зависит от категории потребителей. Для молодой семьи с ребёнком будет важно наличие развивающих центров, детских магазинов, аптеки и т. д. Жителям, у которых дети уже выросли или пока не появились, будут интересен фуд-ритейл, кофейня, фитнес-центр или возможность провести косметическую процедуру рядом с домом. 

Е.З.: В новостройках обычно открываются магазины товаров первой необходимости и предприятия сферы услуг, ориентированные на местных жителей: продуктовые магазины, как сетевые, так и формата «у дома», аптеки, алкомаркеты, салоны красоты, медицинские центры и бытовые услуги. Если в помещении технологически возможно оборудовать вытяжку, то — заведения общественного питания: например, пиццерии или семейные кафе. При этом состав арендаторов может различаться по мере реализации проекта. Так, например, в первые годы после заселения, пока жители ведут ремонтные работы, востребованы различные магазины строительных материалов, мебели, сантехники и проч. Они нацелены на временный спрос и спустя 3-5 лет, по мере снижения востребованности товаров для ремонта, бизнес перемещается в другой район. А освободившиеся площади занимают те же магазины, салоны красоты и т.д.  

maxresdefault.jpg

— По вашему мнению, какого развития стоит ожидать от сегмента коммерческой недвижимости в ближайшем будущем? 

О.А.: Учитывая нестабильность экономической и геополитической ситуации, спрос на помещения в новостройках в 2019 году сохранится на высоком уровне. Инвесторы не готовы хранить деньги в «бумаге» при текущей волатильности и ищут надежные активы, среди которых одним из самых популярных является коммерческая недвижимость. В связи с этим, все помещения в новых жилых массивах, отвечающие основным требованиям в части планировки, электричества, надежности застройщика, будут раскуплены вне зависимости от их цены. 

Е.З.: Однозначно сегмент торговой недвижимости сегодня очень перспективный и востребованный, и предложение в новостройках становится намного качественнее. Застройщики уже на этапе проектирования задумываются об эффективности ритейла, чего не было еще 5-7 лет назад. Самого предложения помещений в новостройках также становится больше, сегодня уже более чем в 90% новостроек первые этажи — это коммерческие помещения, которые создают инфраструктуру комплекса. 

Сейчас отмечается тенденция активного спроса на помещения в бюджете до 30 млн руб., которые приобретаются не с целью инвестирования, а для личного пользования. Как правило, это стартаперы, которые покупают помещения в том же районе или даже доме, где сами живут.

28 Марта 2019ПСКЖК Славянка 128

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Каждый девелопер старается продать как можно большее количество объектов до того, как закончится эра долевого строительства. Совсем скоро девелоперы не смогут напрямую привлекать средства граждан на строительство новых жилых объектов. Ведь изменения, которые были подписаны президентом еще в конце 2018 года, вступят в силу уже с 1 июля. Правда, и тут не обошлось без исключений: часть уже начатых новостроек будет достроено на деньги дольщиков, как и прежде.
19 Апреля 2019Аквилон-Инвест, Эталон ЛенСпецСМУ, Красная стрела, Петергофское, Центр Долевого Строительства (ЦДС), Glorax Development, СПб Реновация, Ленстройтрест, Петербургская Недвижимость, Setl City, Л1, Евроинвест Девелопмент, ОйкуменаЖК Q-мир, ЖК Московские ворота, ЖК Горки Парк, ЖК Клёны, ЖК ЦДС Приневский, ЖК ЦДС Новое Янино, ЖК Golden City, ЖК Первый квартал, ЖК Второй квартал, ЖК Английская миля, ЖК Новый Лиговский, ЖК Новое Колпино, ЖК Живи! В Рыбацком, ЖК Живи! В Курортном, ЖК Малая Охта, ЖК IQ Гатчина, ЖК Граф Орлов, ЖК Неоклассика, ЖК ID Мурино, ЖК Граффити
На волне предстоящего вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве на рынке недвижимости, несмотря на рост цен, стабильно наблюдается повышенный спрос на жилье. По одной из версий, причина феномена связана со страхом перемен, щедро сдобренным заверениями девелоперов о непредсказуемости цен после 1 июля. Стоит ли поддаваться панике и нести последние сбережения застройщику, или благоразумнее будет переждать «бурю», оставив «свои кровные» при себе, Nevastroyka выяснила у экспертов.
18 Апреля 2019ЛенСпецСтрой, ПСК, КВС, Ленстройтрест
В конце 2018 года все эксперты в один голос утверждали, что цены в начале нового года на рынке «первички» вырастут, но называли разные цифры. В итоге выяснилось, что цены с декабря прошлого года поднялись от 8 до 10%. Как ситуация будет обстоять ещё через несколько месяцев? Подходящее ли сейчас время для покупки жилья или стоит подождать? Эксперты рассказали, чего ждать всем участникам рынка.
01 Апреля 2019Евроинвест Девелопмент, Ойкумена, Ленстройтрест, Аквилон-Инвест, Красная стрела, Л1
Синоптики предупреждают, что стихия в этом году нагрянет раньше обычного срока. Почти полторы тысячи домов могут оказаться жертвами «большой воды». Главный синоптик СЗУ по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды Александр Колесов заявил, что реки выйдут из берегов на неделю или две раньше положенного срока. Он добавил, что в западной части Ленинградской области вода может прийти в населённые пункты уже в конце марта.
27 Марта 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки»Suvantojärvi
В конце прошлого года увеличился и без того немалый спрос на новостройки. Всему виной неутешительные прогнозы экспертов о резком скачке цен. Однако прогнозы не сбылись: цены хоть и поднимаются, но планомерно и медленно. Высокий уровень продаж поддерживается ещё и тем, что никто не может сказать наверняка, как будут обстоять дела на рынке после введения новых правил игры с 1 июля этого года. Пока общественность и эксперты придерживаются единого мнения о том, что изменение цен станет куда заметнее.
27 Марта 2019Красная стрела, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Ойкумена, Л1, Аквилон-ИнвестЖК Граффити, ЖК ARTквартал. Аквилон
Найти акции в начале весны на «первичку» — задача не из лёгких. И виной тому - кто бы мог подумать - сами покупатели, которые не дают спросу упасть. Вот застройщики и не видят повода уменьшать ценник на заветные метры.
27 Марта 2019М97 Инвест, Полис Групп, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Центр Долевого Строительства (ЦДС), Legenda Intelligent Development , Лидер Групп, Л1, Setl City, RBI, ОйкуменаЖК М-97, ЖК ПаркЛэнд, ЖК Полис на Комендантском, ЖК Паруса, ЖК ЦДС Московский, ЖК Legenda Героев, ЖК Территория, ЖК Маршал, ЖК Чистое небо, ЖК Граффити, ЖК EcoCity, ЖК Ultra City, ЖК Futurist, ЖК Дом у Невского
Все статьи1385