За технопарками – будущее
При достатке офисных площадей в Петербурге малому производственному бизнесу пока некуда податься. В городе ощущается нехватка индустриальных парков (их еще называют технопарками), где на одной территории уживаются производство, небольшой склад и офис. Учитывая их невысокую стоимость и небольшой срок окупаемости, в ближайшие годы количество технопарков будет неуклонно расти.
Четкого определения «технопарка» в Петербурге не выработано. Существует по крайней мере два вида объектов, которые принято называть технопарками. Первый - это инновационно - технологические центры при ВУЗах, которые, как правило, занимаются разработкой программного обеспечения и других «интеллектуальных» продуктов. Второй – тип технопарка – комплекс, состоящий из офисного центра, небольшого локального склада и маленького производства на одной территории. В этой статье пойдет речь о второй разновидности технопарков.
Понятие «технопарк» в понимании «производство- плюс офис - плюс склад» появилось сравнительно недавно. И раньше существовали производства и офисы на одной территории. Как правило, в офисах находился персонал, занимающийся управлением и/или оптовыми продажами. Однако названия «технопарк» эти территории не имели, и их было немного. Чаще всего, например, сборочный цех находился на одной улице, а сам офис – на другой. Причем иногда эти объекты располагались в противоположных концах города, делая работу с компанией очень неудобной для клиентов, которым приходилось мотаться из конца в конец.
Подобная ситуация распространена и сейчас. Хотя для клиентов, да и для самого предприятия гораздо удобнее на старых заводских территориях разместить небольшое производство и там же расположить офис. Клиенты могут посмотреть товар в специальных выставочных помещениях, оформить все документы в соответствующем отделе, оплатить товар и забрать его со склада, который расположен на той же территории.
К сожалению, назвать точное количество технопарков в понимании «производство – плюс офис - плюс склад» на сегодняшний день затруднительно. По данным специалистов «Бекара», таких объектов в городе порядка 5-10. Один из самых старых технопарков на месте бывшего завода – «Технопарк №1». Он находится на перекрестке улиц Швецова (Швецова, 41) и Маршала Говорова недалеко от станции метро «Нарвская».
Арендатору и инвестору
Сейчас в городе уже довольно большое количество бизнес-центров и торговых центров. Арендаторы, нуждающиеся в офисных площадях, могут выбрать подходящее помещение. Торговые фирмы тоже имеют такую возможность. А вот малым производствам сложно найти на одной территории и офисные, и складские, и производственные помещения. Технопарк создается при значительно меньших вложениях, нежели бизнес-центр или торговый центр. Здесь нет такой необходимости вкладывать в объект единовременно большие суммы, как при создании бизнес-центров. Переоборудование бывшего завода под технопарк обойдется дешевле, чем переоборудование под офисный центр, например, класса «В». При этом сроки окупаемости индустриального парка сравнительно невысоки. Так, срок окупаемости бизнес-центра – от 5 до 7 лет при удачно сложившихся обстоятельствах и заполнении арендаторами. Срок окупаемости торгового центра составляет от 4 до 8 лет, тогда как технопарк обычно окупается в срок от 3 до 5 лет.
Инвестор, выбирая место для индустирального парка о территории в центре города должен забыть. Как известно, политика властей Петербурга такова, что все промпредприятия в ближайшие 15 лет должны будут переехать на окраины. Наиболее удачное на сегодняшний день место для размещения технопарка – бывший завод на территории промзоны где-нибудь на окраине Петербурга. Например, в таких зонах как «Парнас», «Ижорский завод», «Обухово» и др.
Трудностей не избежать
Но при создании технопарка можно столкнуться и с серьезными проблемами. Как правило, все бывшие заводы уже имеют все коммуникации. У них при «жизни» имелись договоры с «Водоканалом», «Ленэнерго», ГУП «ТЭК», а также подключенные электрические мощности для категории «промышленные потребители». Если все это так, хозяину технопарка не нужно будет добывать необходимые разрешения и документы для подключения света, тепла и воды. Однако, если всего этого нет - монополисты могли в свое время разорвать отношения с неплательщиками-заводами (практически все они были должниками снабжающих организаций), - тогда для создания технопарка все договоры придется заключать заново. Индустриальный парк связан в первую очередь с большими затратами электричества, тепла и воды. Если предприятие не обеспечено, к примером, электроэнергией, то создание технопарка на месте предприятия может быть даже невыгодно, потому что подключение будет стоить очень дорого. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при создании индустриального парка – это на имеющиеся инженерию и на мощности.
Другая трудность – разобраться в истории приобретаемого здания. Бывают случаи, когда завод, который продает землю и здание под индустриальный парк, скрывает, например, что у него есть огромные долги за электроэнергию, воду или тепло, а также долги перед городским и/или федеральным бюджетом. При заключении сделки надо обязательно учесть эти обстоятельства, иначе впоследствии могут возникнуть большие проблемы. Кроме того, при наличии долгов меняется и цена, и условия сделки.
Еще одна проблема, которая может возникнуть – процедура банкротства бывшего владельца. Завод – будущий технопарк, – может иметь огромные долги перед предприятиями-поставщиками, а также перед бюджетами различных уровней. В процедуре банкротства есть тоже свои подводные камни, избежать которых сможет грамотная юридическая поддержка, организованная чаще всего новым собственником. Кроме того, если на предприятии-банкроте остался трудовой коллектив или хотя бы его часть, то новому собственнику придется заняться трудоустройством бывших работников или выдать им компенсацию.
Технопарк в деталях
Стоимость аренды помещения в бизнес-центре и помещения в технопарке существенно различается. Так, в бизнес-центре в одном из центральных районов стоимость аренды составляет порядка $70 за кв. м в месяц. Аренда помещения в технопарке может обойтись всего лишь в $15-20 за кв. м.
Как правило, в технопарке не размещаются какие-либо вредные производства. Там не могут быть расположены, например, нефтеперерабатывающие производства, для которых необходима отдельная территория. Размер производственных и офисных площадей зависит, в основном, от размера и структуры помещений бывшего владельца. Технопарки чаще всего создаются на месте заводов и фабрик. Та архитектура, которая первоначально была создана на таком заводе, диктует и назначение будущих помещений, а также профиль самого производства.
Например, на месте деревообрабатывающего производства традиционно будут работать малые предприятия того же профиля – скажем, производство мебели или строительных материалов, комплектация окон и дверей и т.д. Это намного дешевле, потому что у предприятия, расположившегося на месте бывшего завода, есть уже подъездные пути, необходимые помещения, возможно, оборудование и обученный персонал (если он еще не уволился с прежнего места работы), а также коммуникации. Так что менять профиль в технопарках по сравнению с бывшим производством невыгодно. В редких случаях перепрофилирование может быть целесообразным: скажем, если завод находится недалеко от порта, логично было бы его использовать под складской комплекс.
Чаще всего на территории технопарка находится не одно предприятие, а несколько. Так, например, в Петербурге существует технопарк, где бок о бок работают компании по производству окон, сухих строительных смесей, упаковки и сборочное производство дверей. Хотя это предприятия и не одного профиля, но схожей направленности.
Конкуренция в этом сегменте сегодня практически не развита. Это связано с тем, что индустриальных парков для такого города как Петербург, очень мало. Все они расположены довольно далеко друг от друга. Нет такой четкой классификации, как например, в сегменте бизнес-центров.
Прогнозы
Еще пять-семь лет назад компании активно вкладывали средства в создание бизнес-центров. Этот сегмент активно развивался, вновь созданные офисные центры пользовались большим спросом из-за нехватки подобных площадей более высокого качества, нежели офисы в подвалах и на первых этажах жилых домов. Однако сейчас у этого направления наблюдается не такой бурный рост как раньше. И как раз сейчас начинается подъем индустриальных парков, которые, скорее всего, в ближайшие годы будут активно развиваться и пользоваться спросом. Технопарки более дешевы и удобны для клиентов - малых промышленных предприятий. Они быстрее, чем бизнес-центры, окупаются, что очень важно для инвесторов. Для собственника, конечно, технопарк – это меньший доход, чем офисный центр, однако он в большей степени гарантирован. Именно поэтому можно прогнозировать развитие этого направления в ближайшие годы. По своим характеристикам будущие технопарки, скорее всего, можно будет отнести к бизнес-центрам класса «В».
Игорь Горский,
директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»,
специально для «Невастройки»
20 Июля 2005