Вторичный рынок стал «рынком покупателя»

Разговоры о том, что рынок недвижимости в Петербурге может обрушиться, сильно преувеличены. Таково общее мнение Ассоциации риэлтеров Петербурга. Другое дело, что сейчас на рынке недвижимости проявляются разнообразные тенденции, которые, несомненно, заслуживают внимания как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков и продавцов.

Покупатель «заказывает музыку»

Вторичный рынок жилья в Петербурге наконец-то из «рынка продавца» превратился в «рынок покупателя» - таково мнение большинства риэлтеров. Если в 2002-2004-м годах наблюдался ажиотажный спрос на любое жилье, что позволяло продавцам диктовать свои условия, то сейчас он прошел, и уже покупатель может выдвигать собственные условия при выборе квартиры. Связано это, в первую очередь, с тем, что рост цен на недвижимость шел гораздо более быстрыми темпами, чем рост доходов населения, и продать любую квартиру по ценам, сложившимся к 2004-му году стало нелегко. Те же, у кого деньги на покупку жилья есть, могут себе позволить выбирать из множества предложений, подбирая именно то, что нужно им.

Особенность вторичного рынка жилья заключается еще и в том, что он в меньшей степени, чем первичный, ориентирован на получение прибыли. Его задачей, скорее, является решение бытовых проблем людей. Причем, в большей степени для Петербурга характерны «обмены» жилья – 80-85% квартир продается для приобретения новой недвижимости. В то же время происходит значительная сегментация рынка: если раньше продавалось практически все, то сейчас наибольшим спросом пользуются, естественно, дешевые квартиры, но из прочих равных покупатели предпочитают более комфортные квартиры.

Уменьшение активности на рынке вторичного жилья тесно связано с понижением цен: многие потенциальные покупатели ждут, когда цены уменьшатся еще. Однако, по словам генерального директора ООО «Легион-Недвижимость» Максима Чернова, падение цен долго не продлится. В январе-марте 2005-го года темпы снижения цен снизились и к апрелю достигли уровня 0,5-1% в месяц. Скорее всего, в октябре-ноябре падение цен вообще прекратится и начнется плавное повышение. Сейчас на вторичном рынке жилья в Петербурге предлагаются к продаже около 26-27 тысяч объектов, что на 42%, чем в докризисный период.

Не каждый кредит - ипотека

Негативные тенденции на рынке вторичного жилья связаны, прежде всего, с нехваткой денег. И решение здесь могли бы стать программы ипотечного кредитования. Впрочем, как отмечает президент Ассоциации риэлтеров Петербурга Павел Штепан, сейчас ипотекой называют все кредитные программы, действующие на рынке жилья, даже не имеющие к ней непосредственного отношения. В 2005-м году был сделан большой шаг вперед в развитии ипотеки: во-первых, появилась заинтересованность у потенциальных покупателей, а во-вторых, появился закон, позволяющий требовать у должника возвращения средств за кредит. Как сообщила заместитель генерального директора ООО «Агентство недвижимости Невский проспект» Виктория Голубева, с начала 2005-го года количество сделок с использованием ипотеки в их агентстве увеличилось до 60%, что связано с более тесным сотрудничеством с некоторыми банками, которые предлагают приемлемые условия по ипотеке.

В то же время, развитие накопительных схем в России по-прежнему затруднено из-за бедности большей части населения, что делает кредиты недоступными. Большая часть программ, предлагаемых с использованием ипотеки, ориентированы на достаточно дорогое жилье. Из 100 человек, обратившихся с вопросами в банк по поводу получения кредита, до оформления заявки доходит около 8%, и только 7% из них получают в итоге кредит, сообщил Павел Штепан. Он также уверен, что ипотека – это хороший инструмент для решения жилищных проблем на вторичном рынке, но она не будет способствовать увеличению темпов строительства нового жилья, как об этом говорили раньше.

Рынок строящегося жилья стабилизируется

Падения цен на рынке нового жилья тоже ждать не приходится. По словам генерального директора ЗАО «Магазин Квартир-2» Эдуарда Гоголева, цены на новое жилье во многом определяются затратами на его строительство, поэтому опускаться ниже определенной планки они не могут. Так, средняя стоимость строительства одного квадратного метра в доме эконом-класса обходится в Петербурге в среднем в 800 долларов.

В целом можно сказать, что рынок первичного жилья в городе стабилизируется. Более 70% предложений сейчас сконцентрировано в ценовом сегменте от 30 до 80 тысяч долларов. Практически исчезли предложения по квартирам стоимостью ниже 20 тысяч долларов, и сейчас нижний предел – около 22 тысяч. Это стоимость небольших квартир-студий. И никаких поводов снижения цен компании не видят – небольшие скидки возможны только за счет уменьшения метража, поэтому сейчас особенной популярностью и пользуются малогабаритные квартиры и квартиры-студии. Что касается элитного жилья, то там, по словам Эдуарда Гоголева, цены будут расти всегда, так как на такое жилье всегда есть спрос.

По данным корпорации «Петербургская недвижимость», во втором квартале 2005-го года объем первичного рынка оставался практически неизменным. В стадии строительства сейчас находится около 5,7 миллиона квадратных метров, причем около 3,2 миллиона квадратных метров составляет площадь непроданных квартир. Продано с начала года было около 500 тысяч квадратных метров жилья, но постепенно эта цифра начинает увеличиваться. Рост объема предложения временно прекратился в связи с сокращением инвестиционной активности на первичном рынке из-за изменения законодательства. Специалистов беспокоит тот факт, что вывод новых объектов на рынок сокращается, а чем меньше будет появляться новых объектов, тем выше будут цены.

Из-за того, что некоторые покупатели ждут понижения цен, формируется так называемый “отложенный спрос”, который, по оценкам специалистов, сейчас составляет около 300 тысяч квадратных метров. Возможно, из-за этого около 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. По словам директора департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, это в основном 3-4-х комнатные квартиры, которые люди предпочитают покупать уже в готовом виде. Есть и некоторые недочеты в проектах, которые также влияют на продажи, - например, неудачная планировка или плохая обеспеченность транспортом.

Первые этажи - малому бизнесу

По-прежнему высоким остается спрос на жилье, которое приобретается с целью перевода его в нежилой фонд. Прежде всего, это касается первых этажей, которые начинают все активнее использоваться малым и средним бизнесом. Конечно, покупать продукты в гипермаркетах дешевле, но большинство из них расположено на окраинах города, и быстро добраться туда сложно. Поэтому размещение в первых этажах небольших магазинов является чрезвычайно актуальным, особенно для центра города. Эти магазины, по словам Максима Чернова, могут стать альтернативой ларькам, которые по инициативе городской власти активно убираются с улиц нашего города. Помещения на первых этажах привлекательны и для сферы услуг: салоны красоты, химчистки и прочие социально-бытовые объекты также должны пользоваться спросом. Поэтому владельцы неудобных квартир на первых этажах в ближайшее время могут рассчитывать на то, что смогут продать свою квартиру по более выгодной цене представителям бизнеса.

Мария Мокейчева

28 Июня 2005