Время расселять коммуналки

Рынок недвижимости в Петербурге сегодня совсем не тот, что  сложился у нас с середины 90-х. Многое изменилось в последние месяцы, и из того, что уже произошло, можно составить представление о тенденциях развития рынка в обозримой перспективе. Своим видением ситуации поделился с «Невастройкой» заместитель директора агентства  недвижимости «Бекар» Леонид Рысев.

Цены запредельны

За последние 10 лет в городе появилось много новых добротных домов. В свою очередь, "хрущевки" и "корабли" продолжают стремительно дешеветь. Покупатели потеряли интерес к квартирам в ветхом старом фонде в "обычном" не уникальном центре.

Средняя стоимость метра упала. Сейчас падение замедлилось, но, средний индекс, вероятно, еще будет снижаться. Цены падают в основном на "неинтересные" для покупателя квартиры. Тем, кто способен накопить на квартиру, не хочется покупать абы что. Между тем, количество пятиэтажек, малогабаритных квартир в домах 60-80-хх годов огромно.

Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".

В свою очередь, добротное жилье не дешевеет. Спрос и цены сохраняются для «спальных» районов -  на дома последних лет постройки с хорошими планировками, в зеленых зонах; для центра – в домах после реконструкции, с охраной, в уникальных питерских местах, видовые квартиры. "Сталинки" потеряли ореол чего-то особенного. Он  привлекательны в основном из-за места - удобное расположение, недалеко от метро, развитая инфраструктура, много зелени.

Уровень цен на недвижимость в Петербурге сегодня следующий:

Типовые дома в спальных районах - от 800 $/м2. Индивидуальные проекты в спальных районах и в "зеленой прослойке" между центром и новостройками-1000-1500 $/м2.

В центре минимальный уровень цен - около 1500 $/м2. Меньше стоят лишь квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 1500-1900$/м.кв - нормальные квартиры, но без изюминки. Дома более презентабельные, или в «суперместе» или после реконструкции, новые, с гаражами – 1900 - 2500 $/м2. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах – 3000-8000 $/м2. Продать квартиру дороже 5000$/м2, на мой взгляд, почти невозможно. Зато продажа квартир стоимостью 150 000 - 200 000$ - практически обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 300-600 тысяч. И даже 1 000 000$.

Блеск и нищета «новодела»

Новое строительство – прекрасная альтернатива  ветхому, социально неоднородному фонду. Покупатели жаждут "крепких стен" и единого социального окружения, а это именно то, что является плюсом новых домов – все квартиры в доме покупаются практически в одно и то же время, что приносит в дом ощущение общности. Этого вы не найдете в расселенных подъездах – одни купили квартиру в прошлом году, другие – пять лет назад. А сегодня у каждого из жильцов разный уровень доходов, интересов и им сложно договориться даже о том, чтобы скинуться по $300 на ремонт подъезда.

И все же, на мой взгляд, ауру Петербурга, очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции. Это одна из причин некоторого падения спроса на квартиры в строящихся домах. Но есть и другие, более существенные. Те, кто покупает квартиры в недостроенных домах, по сути дела, не покупатели, а инвесторы. А инвесторов становится меньше, когда прибыльность рынка падает. Строительный рынок с точки зрения вложений уже не так интересен -  прибыли не те,  удвоения цены за год-два никто не предполагает.

Те же, кто строил квартиры для себя, поняли, что этот процесс мало предсказуемый. Мало того, что сроки стройки затягиваются, но и жить первый год в только что сданном доме практически нельзя. Так что предположить, что получится в результате строительства, покупатель может только приблизительно. Это касается и отклонений от обещанных планировок, и качества жилья, и вида из окон. К тому же, за те 2-4 года, пока покупатель ждет новой квартиры, у него часто меняются мироощущения, жизненные планы, размер семьи и приоритеты. Технологии тоже идут вперед, и элитное когда-то жилье превращается в добротную квартиру эконом-класса.

Положение на строительном рынке может еще более осложниться после вступления в силу с 1 апреля 2005 года нового закона о долевом строительстве. По этому закону строителям труднее привлекать инвестиции. На то, чтобы договориться с банками о кредитах нужно время, продавать дороже можно только уже готовое жилье. Таким образом, «первичка»  вскоре окажется в своего рода тупике, из которого не выйти раньше, чем через 1,5-2 года.

Продавцы, спуститесь с небес на землю

Все больше покупателей отворачиваются от первичного рынка, рассчитывая найти хорошую квартиру, в которой можно жить уже сегодня. Однако необходимость заплатить "все сразу" часто не позволяет покупателю приобрести интересную квартиру на вторичном рынке. Этим я объясняю долгие сроки продаж  даже "очень хороших" квартир вторичного рынка. Ипотека пока еще не работает. В том числе из-за дополнительных 13% к цене сделки,  как налог с продажи квартиры по полной стоимости.

Определенное насыщение рынка в отдельных его сегментах и смещение спроса к добротному жилью заставляет риэлторов вновь и вновь обращаться к владельцам квартир со  следующим пожеланием: «Уважаемые продавцы! Ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не «самый европейский город», чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество иностранных инвестиций в питерское жилье совсем не велико – практически оно равно числу сотрудников иностранных компаний, понимающих ценность места в цене недвижимости. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете».

Наиболее перспективными, с точки зрения вложения денег сегодня становятся квартиры в неповторимых петербургских местах. Многие осознали, что в городе уникальных, по-настоящему петербургских мест не бесконечное количество, и если сегодня не воспользоваться возможностью купить в них квартиру, завтра такой возможности может и не представиться.

В то же время в Петербурге, наверное, как нигде в России, чувствуется его коммунальное прошлое. В городе  остается множество коммуналок. Сейчас самое время для их расселения. Во-первых, относительно невысоки цены на «примитивные» квартиры.  Во-вторых, грядущая отмена бесплатной приватизации. После 2007 года шанс расселиться будет намного ниже. Риэлторы рассчитывают, что к лету-осени этого года расселенцы станут более сговорчивыми.

Сегодня вновь появилась возможность сращивать длинные цепочки – когда на рынке спокойно можно без спешки выбрать альтернативный вариант и подготовить документы. Квартиры, которые продаются при условии одновременной покупки другой квартиры, не популярны у покупателей. Обычно обменные варианты занимают недели или месяцы и часто разваливаются. Но сегодня, если квартира нравится, можно попробовать и подождать встречную покупку. Квартиры со встречной покупкой покупают, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" – на 10-15%.

Леонид Рысев,

директор департамента "Продажи квартир V.I.P." агентства «Бекар»

http://vipflat.ru/art_rysev.html

21 Марта 2005