Возможность инвестировать в квартиры на стадии котлована закрывается?
Окончательный переход застройщиков на эскроу-счета привел к тому, что у инвесторов стало меньше возможностей для получения прибыли от покупки недвижимости на стадии котлована. Почему? Разбираемся вместе с застройщиками и экспертами.
Аналитики утверждают: на старте продаж инвесторы и просто желающие прилично сэкономить люди раскупают от 10% ликвидного жилья. А у проверенных и надежных застройщиков – и того больше. Так, компания «ЛСР» утверждает, что в прошлом году на стадии котлована в их проектах была раскуплена сразу треть жилья. Причина – низкая цена, которая, если стройка не превратится в долгострой, вырастет к моменту сдачи объекта минимум на 30%, а то и 40%. Остальные квартиры разбирают по мере возведения здания так, что к окончанию строительства либо вообще не остается свободных квартир, либо остаются самые большие и дорогие. Где-то в середине строительства наступает момент, когда баланс цены и рисков выравнивается (на стадии котлована цена минимальна, тогда как риски – высоки, в уже достроенном жилье все с точностью наоборот). В этот момент покупательская активность может возрасти до 40%.
В прошлом году рост цен на жилье был настолько активным, что по стоимости «котлован» в только начатой новостройке почти сравнялся с уже готовой квартирой в аналогичных проектах. Например, изначально ГК «Эталон» предлагал однокомнатную квартиру на стадии котлована в ЖК Domino (ст. метро «Черная речка») за 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Но к июлю та же квартира уже подорожала до 220,5 тыс. рублей за «квадрат» и практически сравнялась в цене с уже готовыми к заселению квартирами в ЖК Riverside от Setl Group на Ушаковской набережной. Там за квадратный метр квартиры просили 232,5 тыс. рублей.
Еще один пример – ЖК «Аквилон ZALIVE» от группы «Аквилон». Минимальная цена за студию на намывных территориях на старте продаж была 4 млн рублей, а после Нового года – уже 5 млн рублей за 22-метровую студию или по 227 тыс.рублей за «квадрат». И это при том, что котлован только готовится к заливке! Одновременно с этим по соседству продаются уже готовые квартиры в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань». Однокомнатную квартиру от Seven Suns Development в этом доме можно взять по цене 186,5 тыс. рублей за квадратный метр.
Впрочем, настолько сильных ценовых кульбитов в этом году мы вряд ли увидим. Причина – в переходе всех новых проектов на эскроу-счета, которые снижают возможности для заработка на росте цены. Так, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова отмечает, что данная система делает невыгодной покупку на стадии котлована. Если до этого разница в цене на старте продаж и при сдаче готового объекта составляла до 30%, то сейчас она гораздо ниже. Впрочем, по словам эксперта, покупка такого жилья все еще может оказаться выгодной. Ведь цены растут и по другим причинам. Например, при подорожании стройматериалов и работ. Именно из-за этих факторов цена квартир в прошлом году в среднем увеличилась на 20% и продолжает расти. Еще одна причина, по которой стоит покупать жилье еще на стадии строительства – это то, что к моменту выдачи ключей все квартиры могут оказаться раскупленными. Самые привлекательные и ликвидные – раньше всего. Поэтому, хоть заработать, как прежде, на разнице цен, может, и не получится, но инвестиционной привлекательности от этого недвижимость все еще не теряет, оставаясь одним из самых надежных способов не только сохранить, но и приумножить накопления, - резюмирует эксперт.
Ждать ли снижения цен?
Учитывая прошлогодний взлет цен, большинство экспертов склоняются к мысли, что дальше рынок недвижимости ждет коррекция, то есть, небольшое снижение. Но в целом, учитывая нестабильность экономики и другие факторы, предсказать с высокой точностью ни уровень, до которого упадет цена за «квадрат», ни точное время, нельзя. Единственное, что можно сказать – с каждым годом цена все также будет расти, а разница в стоимости квартиры на стадии котлована и готовой – падать. Так как теперь проекты не зависят от денег дольщиков, то можно и не спешить собрать стартовый капитал. За два-три года квартиры в привлекательной локации с хотя бы базовой инфраструктурой все равно разберут. Если не коренные петербуржцы, то переезжающие из других регионов. По данным застройщика «Группа ЛСР», таких сделок уже насчитывается до 40% от всего объема. Так что есть куда расти.
На графике видно, как меняется разница в ценах на первичке (пунктир) и вторичке. В прошлом году они практически слились в рублевом экстазе.
03 Февраля 2021