руб

Возможность инвестировать в квартиры на стадии котлована закрывается?

Окончательный переход застройщиков на эскроу-счета привел к тому, что у инвесторов стало меньше возможностей для получения прибыли от покупки недвижимости на стадии котлована. Почему? Разбираемся вместе с застройщиками и экспертами.

котло.jpg

Аналитики утверждают: на старте продаж инвесторы и просто желающие прилично сэкономить люди раскупают от 10% ликвидного жилья. А у проверенных и надежных застройщиков – и того больше. Так, компания «ЛСР» утверждает, что в прошлом году на стадии котлована в их проектах была раскуплена сразу треть жилья. Причина – низкая цена, которая, если стройка не превратится в долгострой, вырастет к моменту сдачи объекта минимум на 30%, а то и 40%. Остальные квартиры разбирают по мере возведения здания так, что к окончанию строительства либо вообще не остается свободных квартир, либо остаются самые большие и дорогие. Где-то в середине строительства наступает момент, когда баланс цены и рисков выравнивается (на стадии котлована цена минимальна, тогда как риски – высоки, в уже достроенном жилье все с точностью наоборот). В этот момент покупательская активность может возрасти до 40%.

В прошлом году рост цен на жилье был настолько активным, что по стоимости «котлован» в только начатой новостройке почти сравнялся с уже готовой квартирой в аналогичных проектах. Например, изначально ГК «Эталон» предлагал однокомнатную квартиру на стадии котлована в ЖК Domino (ст. метро «Черная речка») за 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Но к июлю та же квартира уже подорожала до 220,5 тыс. рублей за «квадрат» и практически сравнялась в цене с уже готовыми к заселению квартирами в ЖК Riverside от Setl Group на Ушаковской набережной. Там за квадратный метр квартиры просили 232,5 тыс. рублей.

Еще один пример – ЖК «Аквилон ZALIVE» от группы «Аквилон». Минимальная цена за студию на намывных территориях на старте продаж была 4 млн рублей, а после Нового года – уже 5 млн рублей за 22-метровую студию или по 227 тыс.рублей за «квадрат». И это при том, что котлован только готовится к заливке! Одновременно с этим по соседству продаются уже готовые квартиры в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань». Однокомнатную квартиру от Seven Suns Development в этом доме можно взять по цене 186,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Впрочем, настолько сильных ценовых кульбитов в этом году мы вряд ли увидим. Причина – в переходе всех новых проектов на эскроу-счета, которые снижают возможности для заработка на росте цены. Так, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова отмечает, что данная система делает невыгодной покупку на стадии котлована. Если до этого разница в цене на старте продаж и при сдаче готового объекта составляла до 30%, то сейчас она гораздо ниже. Впрочем, по словам эксперта, покупка такого жилья все еще может оказаться выгодной. Ведь цены растут и по другим причинам. Например, при подорожании стройматериалов и работ. Именно из-за этих факторов цена квартир в прошлом году в среднем увеличилась на 20% и продолжает расти. Еще одна причина, по которой стоит покупать жилье еще на стадии строительства – это то, что к моменту выдачи ключей все квартиры могут оказаться раскупленными. Самые привлекательные и ликвидные – раньше всего. Поэтому, хоть заработать, как прежде, на разнице цен, может, и не получится, но инвестиционной привлекательности от этого недвижимость все еще не теряет, оставаясь одним из самых надежных способов не только сохранить, но и приумножить накопления, - резюмирует эксперт.

Ждать ли снижения цен?

Учитывая прошлогодний взлет цен, большинство экспертов склоняются к мысли, что дальше рынок недвижимости ждет коррекция, то есть, небольшое снижение. Но в целом, учитывая нестабильность экономики и другие факторы, предсказать с высокой точностью ни уровень, до которого упадет цена за «квадрат», ни точное время, нельзя. Единственное, что можно сказать – с каждым годом цена все также будет расти, а разница в стоимости квартиры на стадии котлована и готовой – падать. Так как теперь проекты не зависят от денег дольщиков, то можно и не спешить собрать стартовый капитал. За два-три года квартиры в привлекательной локации с хотя бы базовой инфраструктурой все равно разберут. Если не коренные петербуржцы, то переезжающие из других регионов. По данным застройщика «Группа ЛСР», таких сделок уже насчитывается до 40% от всего объема. Так что есть куда расти.

график-втор-пер-янв-11-нн.jpg

На графике видно, как меняется разница в ценах на первичке (пунктир) и вторичке. В прошлом году они практически слились в рублевом экстазе.

03 Февраля 2021

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
После Нового года цены во многих ЖК резко взлетели вверх. А вот количество скидок от девелоперов наоборот, уменьшилось.
19 Февраля 2021Л1, Красная стрела, РСТИ, Группа «Аквилон», MDS DevelopmentЖК Неоклассика, ЖК Неоклассика-2, ЖК Маршал, ЖК Лондон парк, ЖК Принцип
В начале зимы на рынке недвижимости появилось несколько амбициозных проектов, среди которых – уже второй город-спутник и новые очереди уже известных проектов.
12 Февраля 2021Центр Долевого Строительства (ЦДС), Красная стрела, Setl Group, КВС, Legenda Intelligent Development ЖК Город Первых, ЖК Образцовый квартал 8, ЖК Малоохтинский, 68, ЖК Parkolovo, ЖК FRIENDS
Казалось бы, недвижимость – это то, что будет хорошо продаваться всегда, при любых условиях. Один из самых ликвидных активов. Однако не стоит питать иллюзий: прогореть можно даже на этом рынке. Главные характеристики ликвидности квартиры – время, за которое квартира продается, и деньги, которые за нее удается выручить. Ведь одна квартира может продаваться годами, тогда как другая моментально находит покупателя. При этом разнятся и цены: за одну квартиру покупатель готов заплатить двойную цену, другую же придется продавать по сильно заниженной цене. Зависит здесь все в первую очередь от конъюнктуры рынка и того, насколько продавец профессионален. Однако порой все решает простое везение. И, хоть в последние годы цены на жилье и растут, вероятность падения всегда остается.
02 Февраля 2021
Стройка – это прежде всего огромное количество людей, связанных в настолько длинную цепочку, что не всегда генподрядчик может отследить и проконтролировать работу на каждом этапе, в каждом звене этой цепочки. В результате какие-то огрехи могут встречаться даже в элитных домах. По большей части застройщики стремятся их исправить, однако некоторые предпочитают скрыть, всячески затрудняя приемку квартир.
30 Декабря 2020Л1, КВС, Центр Долевого Строительства (ЦДС)
Новостройки стали доступнее для петербуржцев: благодаря ипотеке для покупки своего жилья теперь достаточно накопить сумму около 300 000 рублей на первоначальный взнос. По сравнению с ценами на недвижимость это небольшая сумма.
03 Декабря 2020Л1, Ленстройтрест, Группа «Аквилон»ЖК Поэт, ЖК All Inclusive, ЖК IQ Гатчина, ЖК Северная долина
С началом второй волны эпидемии и анонсом третьей на весну у многих дольщиков возникает вопрос – не перенесутся ли сроки сдачи их жилья из-за дефицита рабочих рук? Ведь большая часть строителей – приезжие, которые не могут вернуться в Россию из-за закрытых на время пандемии границ.
02 Декабря 2020Л1, Ойкумена
Все статьи1422