В градостроительной политике перемены неизбежны
В осуществлении градостроительной политики нынешней администрации Санкт-Петербурга отчетливо доминирует фискальный интерес. Наиболее наглядно это проявляется в существе процедур предоставления земли под застройку.
Маленькая шоковая терапия
Инвестиционно-тендерная комиссия уступила место прямым торгам, лоты внушительные и дорогие. Теперь на торги выставляются большие участки (ок. 30 га) с неразработанной схемой инженерного обеспечения, то есть подключение к сетям и коммуникациям теперь застройщик проектирует за свои деньги. Первоначальный взнос за право аренды такого участка составляет до 30% стоимости, а окончательный расчет предлагается осуществить не позднее истечения двухлетнего срока. Но при этом существует также практика целевого выделения пятен под застройку. Имеются в виду участки, полностью подготовленные для застройки и расположенные в самых выгодных с коммерческой точки зрения местах. Принцип достаточно простой: обеспечьте городу солидную сумму инвестиций, а город обеспечит вам определенное преимущество рыночных позиций. Городские власти разработали новые правила игры на строительном рынке, и логика их действий вполне понятна – решать поставленные федеральным правительством макроэкономические задачи (увеличение ВВП в 2 раза). Соответственно перед городскими службами обозначена перспектива увеличения валового регионального продукта Санкт-Петербурга в 2 раза. В качестве одного из первых шагов строителям рекомендовано сдать в 2004 г. 2 млн кв. м жилья, невзирая на то что за 9 месяцев текущего года выстроено чуть более 500 тыс. кв. м.
Выяснилось, – и это мнение постоянно тиражирует Лев Каплан, – что предприятиям строительного комплекса Санкт-Петербурга все эти нововведения противопоказаны, по причине финансовой скудости и отсутствия опыта работы в нормальной конкурентной среде. Главным финансовым источником деятельности строительных корпораций до сих пор является долевое участие граждан. Эта система позволила сохранить отрасль в первой половине 90-х годов и, начиная с 1996 г. увеличивать количество сдаваемого ежегодно жилья. Но в настоящее время, и это Лев Моисеевич признает, несовершенная схема привлечения денежных средств полностью себя изжила по причине низкой эффективности в соотношении с растущими производственно-техническими и финансовыми потребностями корпораций.
Пациент брыкается
В понедельник 25 октября состоялась встреча Валентины Матвиенко с делегацией Союзпетростроя, в которую вошли: президент союза Владимир Гольман, вице-президент Лев Каплан, руководители компаний: «Строймонтаж» Артур Кириленко, «47 Трест» Михаил Зарубин, холдинга «RBI» Эдуард Тиктинский, от Правительства города принимали участие вице-губернатор Александр Вахмистров и председатель Комитета по строительству Евгений Яцишин.
В целях создания нормальных условий деятельности строительных предприятий «Союзпетрострой» обратился с просьбой к Правительству города предпринять следующие шаги:
1) выставлять на торги небольшие территории (порядка 1 – 1,5 га) под строительство 20 – 25 тыс. кв. м жилья;
2) снизить размер первоначального платежа до 10%;
3) не форсировать проведение торгов по «короткому пакету», а принять все возможные меры к быстрейшему переходу к «полному пакету», как это предусмотрено федеральным и петербургским законодательством.
Вызывает серьезную озабоченность Союзпетростроя факт монополизации структурами московского капитала добычи песка, производства щебня, других стройматериалов, и как следствие, диктата неоправданно высоких отпускных цен, из-за чего стремится к нулю прибыль корпораций.
Администрация обещала рассмотреть все высказанные предложения.
В одном из последних интервью петербургским СМИ Лев Каплан обмолвился, что главной задачей правительства СПб, по мнению Валентины Матвиенко, является наполняемость бюджета. В этом аспекте арифметика проста – продажа прав на аренду 30 га по схеме «короткого пакета» принесет в казну больше доходов при минимальных издержках, 30% от стоимости «крупного» полупакета превышают в абсолютном исчислении 10% от стоимости аренды небольшого (1–1,5 га) участка, время прохождения процедуры получения прав одинаково. Поэтому судьба пожеланий Союзпетростроя оптимизма не вызывает. Кроме того, Правительство города чрезвычайно заинтересовано в притоке капитала в Санкт-Петербург, и, скорее всего, не видит ничего предосудительного, если права на застройку будут приобретать иногородние инвесторы, способные за счет своих средств провести инженерную подготовку участка. И еще один важный факт. Россия семимильными шагами движется в ВТО. Одним из важнейших условий членства в этом экономическом сообществе является обеспечение равных конкурентных условий для хозяйствующих субъектов стран-участников. А точнее – если фирма не в состоянии работать в Гамбурге или Париже, то не сможет она иметь стабильные рыночные позиции и в Петербурге. Опуская дальнейшие подробности, вывод напрашивается следующий: правительству города безразлично, кто будет в городе хозяйствовать по правилам, разработанным с учетом стратегии развития экономики РФ и платить налоги. Естественно, в ближайшем будущем существенно изменятся конкурентные условия на рынке Санкт-Петербурга. Соответственно, единственным способом «остаться на плаву» для подавляющего большинства корпораций строительного комплекса СПб станет серьезная капитализация собственных активов, связанная с приобретением недвижимого имущества, с привлечением банковских кредитов и с применением эмиссионных технологий.
Доктор, я уже здоров!
Во вторник 26 октября в здании Союзпетростроя состоялся круглый стол, за которым встретились представители ведущих банков СПб и руководители строительного сообщества. Диалог был непростой. Лев Каплан сетовал, что банки неактивно участвуют в строительных проектах, не спешат предоставлять предприятиям строительного комплекса долгосрочные, да и краткосрочные кредиты. Лев Моисеевич подчеркнул: создание внятных институциональных условий кредитования зависит от политической воли городской администрации, необходимой для предоставления возможности строительным предприятиям в качестве залогов использовать объекты незавершенного строительства. Представители юридических служб КУГИ и ГБР не согласились с мнением вице-президента Союзпетростроя, так как на основании федерального и местного законодательства уже разработаны процедуры, обеспечивающие возникновение и переход прав собственности, а также технологии оценки объектов незавершенного строительства. По мнению Льва Каплана, серьезные сложности возникают в связи с позицией банковского сообщества.
Заместитель председателя правления МДМ банка Анатолий Бирюков заявил следующее. Банк готов участвовать в проектах застройки Санкт-Петербурга, но ни договоры долевого участия, ни правоустанавливающие документы, ни вырытый котлован, ни тем более участок в чистом поле, огороженный для будущего объекта, восприняты в качестве залога быть не могут. Если строители расскажут банкирам, как перечисленные экономические факторы можно ликвидировать в денежную массу, то, возможно, вопрос недоверия будет снят. Собственно, отношения «кредитор – заемщик», по его мнению, это вчерашний день. В настоящее время актуальны схемы совместного финансирования проектов при условии пропорционального участия в прибылях. Банки могут участвовать деньгами, а какими ликвидными активами способны участвовать строительные компании?
Владимир Желиостов, управляющий филиалом «Строительный» ОАО «Промышленно-строительный банк», обнаружил более гибкую позицию. Строительные предприятия из числа клиентов банка отличаются исключительной деловой репутацией, многие десятилетия они напряженным трудом создавали современный облик Петербурга-Ленинграда, и кредитуя такие организации, банк уверен в возвратности заемных средств. Правда, с 1 августа 2004 Центробанк ведет решительную борьбу с подобными нерыночными проявлениями рыночной экономики, уточнив ряд требований к характеристике активов хозяйствующих субъектов.
Опять активы, опять залоги. У банкиров возник простой и естественный вопрос: «Как могло случиться, что в течение десятилетий крупные строительные фирмы так и не смогли обзавестись ликвидным капиталом?» Тогда Михаил Зарубин поинтересовался, является ли ликвидным залогом завод, принадлежащий «47 Тресту», банкиры ответили: «Является, но больше 50% оценочной стоимости, определенной независимыми аудиторами, банки в кредит не дадут по причине того, что на принятие окончательного решения помимо качества залогов влияют и другие показатели баланса». Зарубин остался недоволен.
Общение между строителями и банкирами достигло высокого уровня эмоционального накала, не во всем пока достигнуто взаимопонимание, но диалог продолжается – 16 декабря состоится конференция, на которой, по мнению Льва Каплана, многие спорные вопросы будут решены.
18 Ноября 2004