Теневая сторона ипотеки
Пока цены на жилье растут и отечественные строительные корпорации не испытывают проблем с реализацией, банки смело финансируют жилищные схемы. И этот же рост цен сулит выгоду от развертывания активных кампаний по созданию рынка так называемого доступного жилья.
Размер ставок по кредитам потихоньку начинает снижаться, а первоначальный денежный взнос на покупку квартиры – заменяться натуральным покрытием. В итоге в покупку недвижимости вовлекается очень много людей, – в том числе и те, у кого кроме собственной квартиры нет ликвидного имущества и сколь-нибудь значительных сбережений. То есть те, чье хрупкое материальное благополучие способны разрушить самые незначительные ухудшения в экономике. Постепенно увеличиваясь, эта группа новых игроков на рынке жилья превращается в опасный фактор риска неплатежей – при изменениях экономической ситуации, резких колебаниях в финансовой сфере и т.п. Причиной неплатежей может стать обыкновенное увольнение с работы.
Однако же, обращаясь к опыту стран с либеральной моделью экономики, мы и там можем наблюдать множество ситуаций, когда кризис неплатежей лихорадил рынок и ставил под вопрос жизнеспособность системы ипотечного жилищного кредитования.
В конце 80-х годов прошлого столетия в Великобритании цены на недвижимость упали сначала на 26%, а потом еще на 11%. Основная причина кризиса – увеличение безработицы, приведшее к тому, что многие получатели кредитов не смогли справиться с выплатами по долгам, на которые уходило до 58% доходов. Ипотечные банки вынуждены были экспроприировать 400 тысяч домов и квартир, оставив каждого четвертого домовладельца-должника в убытке. Проблемы были и у банков: при отсутствии спроса приходилось продавать недвижимость очень дешево либо ждать более благоприятных условий.
Снижение процентных ставок постепенно возродило рынок, поскольку желание иметь собственный дом и доступность ипотеки вовлекли в игры с недвижимостью даже небогатые семьи.
Кризис в США в конце 1970-х годов сопровождался массовым банкротством ссудно-сберегательных учреждений. Компенсацию потерь взяло на себя государство, но каждому налогоплательщику это обошлось примерно в $1000. Тем не менее вскоре ситуация повторилась. В конце 1990-х годов средняя цена дома в США была около $158 тыс. Устойчивый рост на 7,5% в год привел к тому, что средняя цена выросла до $182 тыс. Кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам повлекли за собой кризис банковской системы, а в итоге и всей экономики. Выйти из обвала Америке невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в местную недвижимость около $75 млрд.
Предпосылки возникновения кризисов неплатежей отчасти лежат в самой природе либеральной модели экономики при которой государство выступает в роли пожарного – оно лишено даже функций кризисного управляющего.
Странам, где государство более активно участвует в экономической жизни (как хозяйствующий субъект), наступление кризисов неплатежей на рынке жилья как будто и не грозит.
Так, в Турции, где необеспеченность жильем в середине XX века стала острейшей социально-экономической проблемой, власти изобрели эффективную схему ее решения. Нуждающимся выдавался сертификат, который представлял собой довольно ликвидную ценную бумагу. Под ее обеспечение турецкие банки давали кредит, причем заемщик платил ставку в размере не более 25% совокупного дохода семьи. «Интерес» банков дотировался за счет госбюджета, срок выплаты кредита не ограничивался; если заемщиком выступал представитель малообеспеченных слоев, обязанности по кредиту передавались по наследству на какое угодно количество поколений…
В пользу российской ипотечной самобытности свидетельствуют: требование огромного первоначального взноса (до 40% стоимости жилья) и способность граждан к аскетическому самоограничению во имя светлого будущего в новой собственной квартире. Второй аспект – сейчас в отношения кредитования покупки жилья вовлечены обеспеченные люди, и в основном, соблюден баланс интересов. И в-третьих, родные строительные корпорации не обладают сколь-нибудь значительным инвеcтиционным потенциалом. Даже в тандеме с кредитно-финансовыми учреждениями им не обойтись без применения схем долевого участия. А источник этот, надо признать, ограничен 3–5% населения страны. Все, как видим, ходит по кругу.
Но судя по настроению капитанов стройиндустрии, вовлечение рисковых категорий населения в ипотечные схемы будет продолжаться. И даже если подобная практика не получит массового распространения, все же она способна повлиять на платежеспособность стройкорпораций.
Возможны и некие профилактические меры. Прекрасно понимая, что у государства нет четкой позиции по части антикризисных превентивных мер, строительный комплекс вряд ли может рассчитывать на средства стабфонда. К кризису неплатежей придется готовиться самостоятельно. В резерве остаются эмиссионные схемы. Возможна полная замена денежных средств жилищными сертификатами, корпоративными облигациями, долговыми расписками, закладными и т.п. Естественно, на крутых поворотах экономической истории выстоят наиболее дальновидные, крупные и стабильные предприятия.
17 Мая 2006