Свободные деньги связали свободный рынок

Рассказывает Александр Белкин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Динас».

– Как бы Вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости?

– Все повторяется. Примерно два с половиной года назад ситуация на рынке была практически такая же. Скачок цен, правда, был не таким резким. ост цен тогда приостановился в мае. В 2006 году это случилось в сентябре, – правда, цены застыли не так надолго.

Сейчас из типового жилья покупают, в основном, самое дешевое. Количество предложений в городе еженедельно увеличивается примерно на 500 объектов. И это продолжается уже довольно давно. За 2006 год количество объектов достигло 27 тысяч. А ведь только летом было 14 тысяч. Но, возможно, цены все-таки снизятся.

– От чего зависит рост цен на недвижимость?

– В любом случае от наличия в стране свободных денег и предложения. Наверное, еще влияет и то, что в нашей стране еще не сложился тип инвестора, который вкладывает спокойно. У нас кидаются из одной крайности в другую. Цены на недвижимость повысили, в первую очередь, люди со свободными деньгами. Для таких граждан это просто выгодное вложение денег. И они, соревнуясь друг с другом, взвинтили цены.

Даже при застое все равно существует отложенный спрос. Люди рано или поздно начинают приобретать жилье. Застой, как правило, связан либо с сезонами отпусков, либо с длительными праздниками. Если в 2004 году это были майские праздники, то в этом — август.

Постоянно возрастающая стоимость жилья ускоряет процесс покупки. Кто-то замечает, что цены стали расти, и тоже кидается быстрее покупать. И продавец цену повышает, а покупатель с ним соглашается. Другой потенциальный инвестор, заметив, что за месяц стоимость повысилась на 10–15%, начинает еще больше поднимать цену.

Сильно подтолкнула рынок ипотека, потому что людей, готовых купить типовую квартиру, мало.

– Увеличилось ли количество ипотечных сделок?

– Уменьшилось. Об этом можно судить по возросшему количеству рекламы банков, предоставляющих ипотечные кредиты. А раз много рекламы, значит, мало клиентов.

Чтобы купить в Петербурге скромную двухкомнатную или приличную однокомнатную квартиру за $100 тысяч, относительно молодые люди должны взять кредит на 20 лет и выплачивать тысячу долларов ежемесячно. А это, сами понимаете, нереально.

Рост предложения опередил рост возможностей. Это и вызвало остановку. Если упадут цены на нефть, в стране станет заметно меньше денег. Вспомним кризис 98-го года. Тогда цены падали очень быстро просто потому, что многие люди потеряли свой бизнес, кто-то уезжал и продавал квартиру. Человек не мог ждать, когда цены на жилье поднимутся, и продавал по низкой цене. В то время было что-то вроде соревнования на понижение. Успеет человек выставить цену ниже – продаст, не успеет – продаст еще дешевле.

Сейчас квартиры ежемесячно дорожают на 10%. Но вечно это продолжаться не может. Российский рынок очень нестабильный, поэтому крайне сложно давать какие-либо прогнозы. Одно могу сказать точно: после каждого резкого всплеска следует довольно значительная остановка, наблюдается цикличность. И высказывания о том, что в марте-феврале все кинутся покупать жилье, носят, как правило, рекламный характер. Это просто попытка привлечь внимание потенциальных покупателей.

– Сейчас коммерческий рынок на подъеме. Но все равно наблюдается дефицит качественных помещений. С чем это связано?

– Нехватка качественных помещений была всегда. Сейчас особенно ощущается дефицит торговых помещений. С одной стороны, качественные помещения продаются по ненормально высоким ценам. С другой, недвижимость попросту не готова к продаже, и ее никто не покупает.

Или возьмем распространенное явление – продажу прав аренды. Когда у тебя осталось 1,5–2 года этих самых прав аренды, а люди требуют за них сотни тысяч долларов. Это же смешно.

Рынок недвижимости – скачкообразный. Сейчас, например, земля за городом (Карельский перешеек, Курортный район, побережье Финского залива) все еще растет в цене. А квартирный рынок в городе стоит.

Свободные деньги начинают курсировать – быть в движении. Инвестору интересно купить помещение, которое можно было бы сдать какому-нибудь предприятию. Многие люди хотят быть рантье.

– Существует ли сейчас обмен жилья?

– В чистом виде обмен практически не существует, хотя Горжилобмен уверяет в обратном. Единичные сделки бывают, но прямой обмен можно только случайно найти.

Сегодня обмен – это выстраивание цепей, разъездов, без которых агентства недвижимости не смогли бы существовать. В чистом виде это нельзя назвать обменными цепочками, когда от покупателя до продавца выстраивается от двух объектов до полутора десятков.

01 Марта 2007 Источник: Соб. инф.