руб

Страх перемен: стоит ли торопиться с покупкой квартиры до перехода на эскроу?

На волне предстоящего вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве на рынке недвижимости, несмотря на рост цен, стабильно наблюдается повышенный спрос на жилье. По одной из версий, причина феномена связана со страхом перемен, щедро сдобренным заверениями девелоперов о непредсказуемости цен после 1 июля. Стоит ли поддаваться панике и нести последние сбережения застройщику, или благоразумнее будет переждать «бурю», оставив «свои кровные» при себе, Nevastroyka выяснила у экспертов. 

photo_2019-04-10_17-32-57.jpg

— До вступления в силу поправок в 214-ФЗ, по которым российские застройщики перейдут на систему проектного финансирования, остается менее трех месяцев. При этом спрос на квартиры по прежнему стабильно высок. Чего именно в грядущих переменах опасаются россияне, и насколько действительно велики риски? 

Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg: Сейчас активно культивируется страх резкого подорожания недвижимости не только в стройке, но и на вторичном рынке, что в свою очередь является катализатором проявления отложенного спроса. Это главный страх большинства покупателей. Действительно, мы могли наблюдать на примере рынка Санкт-Петербурга и пригорода (Девяткино, Кудрово, Янино) повышение цен на недвижимость в течении прошедшего 2018 года (в среднем на 15 -20% на жилье эконом- и комфорт-классов), данная тенденция также характерна и в нынешнее время, думаем, что этот тренд сохранится на протяжении ближайших двух лет. Резких скачков цен, на наш взгляд, ожидать не стоит, так как большинство застройщиков вывели и запасли проектов на несколько лет вперед. Их они могут продолжать реализовывать по старым правилам. 

Также ожидается череда банкротств и ухода с рынка ряда компаний. Это приведет к увеличению числа «обманутых дольщиков» в краткосрочной перспективе (ближайшие лет пять). Также это может привести к консолидации застройщиков и появлению игроков монополистов, которые будут диктовать свои цены, и к постепенному понижению качества строящегося жилья, ввиду отсутствия явной конкуренции. Надеемся, что все-таки этого не произойдет, хотя все к этому и идет. 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: Покупатели прежде всего боятся роста цен на жилье, и эти опасения оправданы. После перехода на проектное финансирование застройщики будут вынуждены обслуживать привлеченные банковские кредиты, что повысит себестоимость строительства. Высока вероятность того, что не все компании смогут перестроиться на работу по новым правилам. В результате объем предложения на рынке будет сокращаться, что также поспособствует росту цен. 

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»: Главный страх покупателя: рост цен. Особенность массовой психологии такова, что любые изменения в отрасли будут восприниматься настороженно. Эскроу-счета – самая масштабная законотворческая инициатива десятилетия, и некая «истерия» в СМИ по поводу фундаментальных изменений правил строительства только подпитывала опасения людей. 

Однако, как уже неоднократно заявляли эксперты «ПСК», на деле изменение цены в меньшей степени зависит от эскроу-счетов. Высокие цены в новостройках формируют повышенный спрос и степень готовности объекта: чем она выше, тем выше и стоимости квадратного метра.  

Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС»: Спрос на новостройки не ослабевает, так все участники девелоперского рынка понимают, что во второй половине 2019 года может начаться рост цен. 

Застройщики, ради сохранения своей текущей рентабельности, «перевыставят» дополнительные затраты из-за ввода эскроу-счетов (проценты по кредиту) на конечного покупателя (дольщика). Получается, что с одной стороны дольщик будет более качественно защищен, а с другой стороны – начнет дополнительно платить за эту защиту, так как цены вырастут.  

wm_5ca9d99d18de0.jpeg

Сергей Разуваев, директор компании «Маркетинг-Консультант»: Спрос на новостройки в преддверии 1 июля, прежде всего, подогревают сами застройщики. Ни банки, ни девелоперы, ни само правительство, похоже, до конца не понимают, как будет работать система. Ситуация неопределенности для девелоперов характерна тем, что сами вводные данные меняются каждый месяц, если не каждую неделю. 

Жанна Малис, управляющий партнер «Единая городская служба «Помощь дольщикам»: Все застройщики сегодня стремятся начать строительство до вступления в силу данных поправок и попасть под предоставляемые «поблажки». Об этом свидетельствует статистика запросов на выдачу разрешения на строительство, количество которых в 2018 году увеличилось более чем в 2 раза. Как следствие, сейчас в стране строится более 130 млн квадратных метров жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период в два-три года. 

Безусловно, после перехода на новую схему работы цены на новостройки вырастут, по разным оценкам от 3 до 10%, причем рост будет более ощутим именно на ранних стадиях строительства. Также повышение цен затронет, в основном, недорогое жилье, так как квартиры бизнес- и премиум-класса и так продаются с большей маржой. 

Вместе с тем, после перехода на эскроу-счета застройщикам станет еще невыгоднее затягивать сроки строительства, ввиду необходимости платить проценты по кредитам, ведь до передачи квартиры покупателю деньги на экскроу-счете будут «заморожены». 

Реформа может привести к уходу с рынка мелких застройщиков, которым будет трудно соответствовать требованиям банков для получения кредита, либо кредиты для таких компаний будут дороже, что также может способствовать их уходу с рынка. 

photo_2019-04-10_17-32-26.jpg

— Представители власти уверяют, что переход на эскроу и расширение банковских полномочий на строительном рынке снизят количество долгостроев. Насколько оправданы такие ожидания, или перемены в 214-ФЗ — результат банковского лобби?  

С.Т.: На наш взгляд, здесь очень хорошо поработало банковское лобби, застройщик лишается дешевых денег, вынужден идти за ними в банк, брать под процент. Дольщик же зачисляет деньги на эскроу счет, они замораживаются до постройки дома. Но что будет, если дом в итоге не построят? На эту сумму не начисляется процент, а как нам всем известно: инфляция не дремлет, тем более в нынешних условиях. С другой стороны, инициатива не позволит застройщикам мошенническим путем выводит деньги в офшоры, истории ЛенСпецСтроя и других компаний очень свежи в памяти людей. Также в истории с эскроу счетами заинтересованы власти, ведь это позволит им переложить груз ответственности на банковские плечи, которые будут тщательнее и жестче отслеживать использование своих денег. С другой стороны, это может привести к снижению темпов развития экономики в целом. Ведь строительная отрасль является одним из драйверов, формирующих развитие нашей страны и создающих рабочие места для граждан нашей страны. 

Я.Ф.: Пока до конца не проработаны все схемы взаимодействия, сложно сказать, насколько эффективным будет этот инструмент в борьбе с обманутыми дольщиками. Пока неясно, как будут завершаться объекты, которые не получат ни проектного финансирования, ни разрешения на достройку по старым правилам. 

Остается надеяться, что будет разработана схема, благодаря которой эти проекты не остановятся.  

С.М.: Внедрение банков – это логичное решение властей для снижения рисков появления обманутых дольщиков. Банки выступают в роли «третейского судьи». Это независимая организация, которая будет контролировать исполнение застройщиком своих обязательств, а также выступит гарантом возврата вложенных средств.  

С.Р.: Когда в цепочку отношений «девелопер – государство» присоединяются банки, где существенный процент рынка принадлежит государству, то становится очевидным внедрение дополнительных рычагов контроля и управления над отраслью. 

— Возможно ли, что со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ банки, чтобы простимулировать спрос на недвижимость, предложат новые ипотечные программы, в том числе субсидированные? 

С.Т.: К 1 июля вряд ли появятся таковые программы, а вот после вступления поправок в силу скорей всего какие-то шаги будут предприняты для поддержания рынка, чтобы уберечь его от падения. Логично установить низкую ставку по ипотеке для покупателей первичной недвижимости, чтобы сделать приобретение «первички» выгодней, чем приобретение жилья на вторичном рынке.  

С.М.: Прямых программ поддержки от государства мы, скорее всего, не увидим, однако уже была высказана необходимость установить размер ставки на уровне 8% к 2024 году. Кроме того, правительство выступило с инициативой продления маткапитала после 2021 года. Это также инструмент поддержки спроса, поскольку 90% семей тратят маткапитал на улучшение жилищных условий. 

photo_2019-04-10_17-31-58.jpg

— Цены на первичном рынке недвижимости с начала года демонстрируют стабильный рост. Кому, по вашему мнению, стоит запастись терпением и, несмотря на динамику рынка, отложить приобретение жилплощади до июля?  

С.Т.: Основной рост цен заметен в низкобюджетном сегменте жилья, дорожает недвижимость стоимостью до 15 млн руб. Поэтому тем, кто планирует покупать свое первое жилье или желает расшириться, лучше не откладывать на завтра, а уже предпринимать какие-либо действия. Хороший бизнес класс и премиальная недвижимость показывают стабильно несущественное удорожание или даже небольшой минус на отдельные предложения, хотя и остаются востребованы как никогда.  

Я.Ф.: Когда меня спрашивают, какое время самое лучшее для покупки недвижимости, я говорю: сейчас. И это действительно так. Условия рынка меняются, если у Вас есть возможность сейчас приобрести себе квартиру, то не стоит откладывать.  

С.М.: Если покупка квартиры не является для семьи приоритетной задачей №1 на ближайший год, то теоретически можно отложить покупку. Однако по опыту продаж «ПСК» я могу сказать, что быстрее всего расходятся квартиры-хиты: с лучшей планировкой, расположением и на комфортных этажах. 

С.Р.: Если подождать с покупкой на нулевом этапе строительства до 1 июля, когда в силу вступит закон, то клиент получает уже гарантии, позволяющие покрыть риски от ненадежных застройщиков. За безопасность сделки и прозрачность рынка будет платить сам клиент. Если говорить о принципиальности покупки в годовой перспективе, то лучше покупать квартиру до начала нового делового сезона, то есть осени, когда спрос перманентно повышается. В нашей стране, где правовая политика и экономическая обстановка сложно предсказуема, жилищный вопрос лучше решать здесь и сейчас.  

— Сегодня среди покупателей популярны ипотечные программы без первоначального взноса. Многие банки предлагают такие условия, несмотря на то, что Центробанк рекомендует выдавать жилищный займ только клиентам, имеющим свыше 30% собственных средств. Какова вероятность, что с переходом на проектное финансирование данные программы уйдут из практики?

С.Т.: Желание Центробанка, конечно, понятно, но если все-таки это будет исполнено, то это в очередной раз ударит по конечному потребителю. Зачастую даже минимальный 15% взнос не всегда удается накопить нашим гражданам. Это только приведет к тому, что жилье станет недоступным.  

На формировании предложений от банков поправки в 214-ФЗ либо не отразятся вовсе, либо отразятся, но очень слабо. Думаю, что появятся даже более выгодные предложения, нежели сейчас. Риск есть всегда и опасаться ухода выгодных программ не стоит, на рынке все же главный – покупатель. Он диктует свои требования, поэтому ставки слишком велики.

18 Апреля 2019КВС, ЛенСпецСтрой, Ленстройтрест, ПСК

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Государство начинает всё больше уделять внимание частному домостроению. Очевидно, что задачу, поставленную президентом увеличить ввод жилья в полтора раза, только стимулируя многоэтажное домостроение, не решить. Но пока политики и чиновники думают, как стимулировать частное строительство, на рынке загородной недвижимости отмечается рост спроса. Даже «несезон» не смог помешать позитивным тенденциям на рынке.
29 Апреля 2019Кивеннапа, «ФАКТ. Коттеджные поселки», Штаб, Clever Grad, СавцветSuvantojärvi , Кавголовские холмы, Кокосы, ПриЛЕСный 2.0, Софийские Сады, Ладожский маяк, Изумрудные горки
Новое жильё — заветная мечта многих россиян. Чтобы сказку сделать былью, на рынке недвижимости появилась ипотека. Сотни семей смогли приобрести квартиру, но в последнее время банки стали всё чаще отказывать гражданам, либо уменьшать запрашиваемую сумму.
29 Апреля 2019Л1, Красная стрела, Ойкумена
Каждый девелопер старается продать как можно большее количество объектов до того, как закончится эра долевого строительства. Совсем скоро девелоперы не смогут напрямую привлекать средства граждан на строительство новых жилых объектов. Ведь изменения, которые были подписаны президентом еще в конце 2018 года, вступят в силу уже с 1 июля. Правда, и тут не обошлось без исключений: часть уже начатых новостроек будет достроено на деньги дольщиков, как и прежде.
19 Апреля 2019Аквилон-Инвест, Эталон ЛенСпецСМУ, Красная стрела, Петергофское, Центр Долевого Строительства (ЦДС), Glorax Development, СПб Реновация, Ленстройтрест, Петербургская Недвижимость, Setl City, Л1, Евроинвест Девелопмент, ОйкуменаЖК Q-мир, ЖК Московские ворота, ЖК Горки Парк, ЖК Клёны, ЖК ЦДС Приневский, ЖК ЦДС Новое Янино, ЖК Golden City, ЖК Первый квартал, ЖК Второй квартал, ЖК Английская миля, ЖК Новый Лиговский, ЖК Новое Колпино, ЖК Живи! В Рыбацком, ЖК Живи! В Курортном, ЖК Малая Охта, ЖК IQ Гатчина, ЖК Граф Орлов, ЖК Неоклассика, ЖК ID Мурино, ЖК Граффити
В конце 2018 года все эксперты в один голос утверждали, что цены в начале нового года на рынке «первички» вырастут, но называли разные цифры. В итоге выяснилось, что цены с декабря прошлого года поднялись от 8 до 10%. Как ситуация будет обстоять ещё через несколько месяцев? Подходящее ли сейчас время для покупки жилья или стоит подождать? Эксперты рассказали, чего ждать всем участникам рынка.
01 Апреля 2019Евроинвест Девелопмент, Ойкумена, Ленстройтрест, Аквилон-Инвест, Красная стрела, Л1
Инвестиции в недвижимость всегда были популярны среди россиян. Сегодня по-прежнему считается беспроигрышным вариантом вложиться в покупку квартиры или коммерческие площади под собственный бизнес или последующую перепродажу. Современное обилие новостроек предлагает обширный ассортимент и того и другого. Nevastroyka выяснила у экспертов, насколько высок сегодня спрос на «коммерцию», и на каком бизнесе предпочитают «делать деньги» петербуржцы.
28 Марта 2019ПСКЖК Славянка 128
Синоптики предупреждают, что стихия в этом году нагрянет раньше обычного срока. Почти полторы тысячи домов могут оказаться жертвами «большой воды». Главный синоптик СЗУ по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды Александр Колесов заявил, что реки выйдут из берегов на неделю или две раньше положенного срока. Он добавил, что в западной части Ленинградской области вода может прийти в населённые пункты уже в конце марта.
27 Марта 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки»Suvantojärvi
Все статьи1387