Стагнация питерского рынка жилья: надежды нет?

Все минувшее лето в Санкт-Петербурге наблюдалось уменьшение покупательской активности и, как следствие, снижение цен на некоторые типы жилья массового спроса. Разговоры об обвальном падении цен на рынке недвижимости породили панические настроения всех участников рынка. И агенты, и их клиенты, и представители отделов маркетинга строительных организаций говорят о стагнации (застое) рынка. При отсутствии внятных и обоснованных ценовых прогнозов (которым доверяли бы все участники рынка) продавцы и покупатели занимают выжидательную позицию. Первые надеются на то, что цены вновь начнут расти, и им удастся наверстать то, что они «потеряли», не продав объект раньше. Вторые, подогреваемые разговорами о стагнации, ждут снижения цен или в лучшем случае надеются на их стабильность.    

Летнее затишье

Бешеный рост цен на петербургском рынке жилья начался в 2003 году, когда к концу года средняя цена на типовое жилье выросла на 43,5%, хотя прогнозировали 35 %. А за первый квартал 2004 года цены повысились уже на 30 %. Весной их рост составлял до 5-6 % в месяц. Аналитики рынка были уверены, что подобный рост сохранится до конца этого года. Тем более, что за последние два года риэлтеры уже успели забыть о том, что такое сезонный спад спроса. Но летом положение на питерском рынке недвижимости резко изменилось. Объемы кредитования строительной отрасли сократились в связи с банковским кризисом, да и объемы продаж сократились из-за традиционного летнего затишья. В итоге темпы роста цен на петербургском квартире летом снизились настолько заметно, что люди заговорили о застое. Надежду подогрел председатель комитета по строительству Александр Вахмистров, который заявил о том, что рост цен на строящееся жилье прекратился и в будущем будут «чуть-чуть сбавляться». Но аналитики рынка дают иной прогноз, считая, что рост цен будет продолжаться и дальше, до конца 2004 года составив 6-8 %.    

Первичный рынок

По данным АН «Бекар» и компании «Петербургская недвижимость» ценовой расклад на первичном рынке жилья такой: квадратный метр в типовых домах «спальных» районов – от 900-950 долларов, индивидуальных проектов в «спальных» районах и в «зеленой» зоне между центром и новостройками – от 1000-1500 долларов. В центре минимальная цена составляет 1500 долларов за один квадратный метр.

Вторичный рынок

Сегодня наблюдается небольшое еженедельное снижение цен на типовые квартиры в старых «спальных» районах, пригородах, ближайших районах области. Однако объекты высокого качества: нетиповые объекты старого фонда, многокомнатные квартиры в «сталинских» домах – в конце сентября начали весьма динамично дорожать. В совокупности, при подведении этих данных к общему знаменателю оказывается, что еженедельное повышение цен на квартиры вторичного рынка в октябре составляло 0,02-0,03 процента в неделю. Таким образом, говорить можно лишь о стабилизации, но не о тотальном падении цен.

В целом, при сравнении ценовые карты первого и третьего кварталов 2004 года выглядят, как негатив и позитив. Те зоны, где весной наблюдался самый безудержный рост цен (преимущественно дешевые и морально устаревшие спальные районы), оказались аутсайдерами. Безусловно, лидируют по приросту цен объекты старого фонда. Таким образом, подтверждается высказанная ранее гипотеза о том, что рост цен на дешевое типовое жилье спровоцирует пересмотр бюджетов расселений. При этом одна из причин повышенной активности в районах старого фона – квартиры первых этажей, интересующие покупателей с точки зрения возможности перевода в нежилой фонд.    

Насколько низко можно пасть?

Очевидно, что объемы накопленной гражданами денежной массы (наличной и безналичной, «рублевой» и валютной), не позволят квартирному рынку «обвалиться». Для того чтобы произошел обвал, необходимы внешние, не зависящие от ситуации на квартирном рынке макроэкономические обстоятельства, ограничивающие денежное обращение. Нечто подобное наблюдалось в 1998 году, когда падение пирамиды ГКО лишило граждан банковских вкладов, привело к падению рубля, но «озолотило» тех, кто хранил сбережения в наличных долларах. Однако кризис августа-98 приучил граждан делать накопления в валюте, ориентируясь, прежде всего на американский доллар. Таким образом, сегодняшние участники квартирного рынка менее зависимы от российской финансовой системы, нежели несколько лет назад. Тем не менее, за все надо платить: получив относительную свободу и независимость от ошибок отечественных реформаторов, они стали более уязвимыми от колебаний мировой валютной системы. В частности, прошлогодние «шатания» доллара и укрепление евро привели к тому, что многие из тех, кто имел валютные сбережения, поспешили вложить их в более надежные активы – недвижимость, породив тем самым цепную реакцию роста цен.

Далее, говорить о том, что сегодня валютные резервы на исходе, было бы тоже не вполне корректно. Если в первой половине 1990-х годов, а также после августа 1998 года деньги, вырученные от продажи недвижимости, многие предпочитали просто-напросто «спасать», вывозя их за рубеж, то сегодня, по мере роста инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга – их гораздо чаще их используют для других приобретений на здешнем рынке недвижимости. При этом, очевидно, что петербургский рынок недвижимости легко усвоит и новые инвестиции, и «ипотечные» деньги. Тому способствует ряд обстоятельств:

- спрос на петербургскую недвижимость по-прежнему превышает предложение,

- объемы нового строительства выросли, но не столь значительно,

- традиционно до 80% квартир, выставляемых на продажу в Санкт-Петербурге, завязаны в цепочках встречных покупок.

Рынок цепочек

Таким образом, становится очевидным, что говорить сегодня можно не о стагнации, а о расслоении квартирного рынка на сегменты жилья начального уровня, ликвидного жилья для среднего класса и доходную элитарную недвижимость (интересующую инвесторов с точки зрения возможностей «дорогой» аренды). В этой связи, риэлтер практик должен ориентироваться на то, что у каждой квартиры – свой покупатель, и что покупатели все чаще будут ориентироваться на заемные источники.

Что даст рынку развитие ипотеки? Логично предположить, что граждане, причисляющие себя к среднему классу, будут стремиться реализовать малоликвидную недвижимость «начального уровня», чтобы приобрести более приличные и просторные по метражу квартиры.

В то же время, даже в сегменте самого дешевого жилья не следует ожидать спада: оно всегда востребовано мелкими предпринимателями, студентами, молодыми семьями. Кроме того, недорогое типовое жилье должно остаться основным материалом для расселений коммунальных квартир старого центра.

Прогноз на декабрь

Тенденции, наметившиеся сегодня, будут сохраняться. Число сделок к декабрю будет плавно увеличиваться. На фоне незначительного общего роста цен будет все более заметно расслоение рынка на сегменты массового жилья и уникальных объектов. Возможно незначительное снижение цен на типовые квартиры, представленные сегодня в листингах в большом количестве, особенно в районах, не пользующихся сегодня массовым спросом (спальные районы 1960-70-х гг.).

В обзоре использована информация департамента маркетинга и аналитики корпорации «Адвекс-РОССТРО».

26 Ноября 2004