«С»-класс сдает позиции
Рынок высококачественной офисной недвижимости продолжает расти. Об этом свидетельствуют не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов «А», «В» и «С», но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на евро.
Петербургский рынок бизнес-центров высокого класса продолжает развиваться. Об этом свидетельствует два фактора: количество введенных в эксплуатацию площадей класса «В» и выше и их наполняемость. В течение 1-го полугодия сдано семь бизнес-центров общей площадью 45 000 кв.м. Большинство из них – класса «В» и «В+» (5). Остальные – «А». «По техническим характеристикам сданные бизнес-центры ничем не отличаются друг от друга, – комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. – «B» уступает более высокому классу лишь своим местоположением». Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2006 г. составил порядка 1 000 000 кв.м.
Таблица 2.1. Перечень бизнес - центров, введенных в 1-ом полугодии 2006 г.
| № Наименование | Класс | Адрес | Общ. оф. пл. | Дата ввода | Уровень ставки, кв.м. в год |
| 1. «GUSTAFF» | В+ | Средний проспект В.О.,36 | 6 000 | 1 кв. 2006 | От 330 Евро + НДС |
| 2. «MAGNUS» | В+ | 9 Линия В.О.,34 | 3 500 | 1 кв. 2006 | От 330 Евро + НДС |
| 3. БЦ (Балт. завода) | В | 23 линия В.О. | 18 000 | 1 кв. 2006 | От 350 Usd +НДС |
| 4. «OSCAR» | А | Фонтанка, 13 | 3 700 | 1 кв. 2006 | От 500 Евро + НДС |
| 5. «Строгановский» | А | Невский пр., 19 | 1 200 | 2 кв. 2006 | 720 у.е., у.е.=30 руб., + НДС |
| 6. «Гренадерский» | В | Выборгская наб., 47 лит. Д | 8 000 | 2 кв. 2006 | 384-480 у.е., у.е.=30 руб. |
| 7. «Истен» (2-оч.) | В | ул. Магнитогорская, 11 | 4 600 | 2 кв. 2006 | 336 у.е., у.е.=29,55 руб. |
| ИТОГО | 45 000 |
Параллельно вводу новых высококачественных офисных помещений возросла и их наполняемость. Так, на 1-е полугодие наполняемость бизнес-центров класса «А» составила 99%, а класса «В» – 100%. Несмотря на то что за это время не введено ни одного офисного центра класса «С», уровень их наполняемости остается стабильно высоким – 97%.
Аренда все выше…
В течение 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 15%. Динамика роста в основном связана с переводом расчетных денежных единиц, инфляцией и ростом себестоимости строительства. Причем, первая из перечисленных оказала наибольшее влияние на увеличение стоимости кв.м. бизнес-центров. К примеру, расчетной единицей БЦ «Шведский Дом» в 2004 году был доллар. В начале 2005 года арендодатели перешли на евро, вследствие чего арендная ставка возросла с $700 до $800 (при переводе евро в доллар) за кв.м в год.
«Снижение доходов тех бизнес-центров, чьи арендные ставки рассчитывались в долларах, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты», – говорит Олег Спивак. Среди них он называет:
– постепенный переход при расчетах ставки на евро
– использование усредненного значения между долларом и евро
– указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей;
– расчет своих ставки по курсу КУГИ
Сегодня в бизнес-центрах класса «А» примерно половина арендаторов производят расчеты в евро, остальные – в долларах по курсу ЦБ РФ. Что касается арендаторов бизнес-центров классов «В» и «С», то в 2005 году доля тех, кто вел расчеты в долларах, сократилась до 23,8% (в 2004 г эта цифра составляла 52%). Лидирующей же единицей расчета в бизнес-центрах этих классов стали условные единицы, которые приравнивались к рублевым эквивалентам и составляли 29,5–34 руб. Для класса «С» все так же встречаются платежи в рублях и у. е. – по курсу КУГИ.
На конец 1-го полугодия стоимость кв. м в бизнес-центрах класса «А» составила $600-840, «В» – $366–600, «С» – $200–400. Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны.
Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В» – на уровне $600–630, для «В» и «С» – $366-400. При этом нижние границы ставок претерпели незначительное увеличение – в отличие от верхних. «В основном, это характерно для бизнес-центров класса «В», - комментирует ситуацию директор по консалтингу компании Becar Олдег Спивак. – Основная причина – вывод большого количества бизнес-центров класса «В+», не уступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса «А» и проигрывающих им только лишь по месторасположению».
Таблица 2.4. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам
| Класс | На конец 2005 г. (в $ за кв. м. в год,вкл.НДС и КУ) | На конец 1-го пол. 2006 г. (в $за кв.м в год,вкл. НДС и КУ) |
| «А» | 460-823 | 600-840 |
| «В» | 354-573 | 366-630 |
| «С» | 160-375 | 200-400 |
По мнению специалистов компании Becar, рост арендных ставок в 2006 – 2007 годах будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10–15% в год). «Он с одной стороны будет подкреплен ненасыщенным уровнем спроса, а с другой – сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров», – сказал Олег Спивак. По отдельным бизнес-центрам (в основном, в классе «С»), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг.
… И качество тоже
Во 2-м полугодии к вводу заявлено порядка 100–150 тыс. кв.м качественных офисных площадей. «Однако, как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема», – говорит Олег Спивак. При сохранении тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец года может составить порядка 1,05–1,1 млн кв. м. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составит 1 065 967 кв.м., в 2007 году –1 204 307 кв.м.
Достаточно высокая точность прогноза подтверждается реальными объемами ввода за предыдущие года. Так, по прогнозу специалистов компании «Бекар. Консалтинг», сделанному в 2004 году, объем офисных площадей на конец 2005 года должен был составить 941 000 кв. м, фактически же составил 955 467 кв. м. Таким образом, погрешность расчетов – порядка 1,5%, то есть достаточно хороший показатель.
Материал предоставлен компанией Becar
11 Августа 2006