Рынок успокоится осенью. Если не будет обострения

По данным отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» в июне 2006 года зафиксирован наименьший объем предложения за весь период, начиная с января 2004 года. На конец июня объем предложения в Санкт-Петербурге насчитывал всего 8300 объектов в продаже, включая квартиры и комнаты.

Сравним сегодняшнюю ситуацию с состоянием рынка в 2004 году, когда также наблюдался значительный разогрев рынка недвижимости, что в дальнейшем привело к стагнации. Можно отметить, что сегодня объем предложения почти в два раза меньше, чем в июне 2004 года. При этом сокращение происходит гораздо быстрее: за последний квартал текущего года объем предложения сократился на 21%.

Индекс роста объема предложения относительно второго квартала 2004 года составил 0,8. Таким образом, в июне 2006 объем предложения на 20% меньше, чем в этот же период 2004 года.

Закономерное снижение объема предложения во втором квартале 2006 года, вследствие сезонного увеличения спроса в этот период, должно было привести к ожидаемому снижению предложения лишь на 10%. Однако, как видно из графиков 1 и 2, начиная с четвертого квартала 2005 года, происходит лавинообразное снижение объема предложения по сравнению с прошлыми периодами. К концу июня 2006 индекс роста по сравнению с июнем 2005 года составил 0,58. Таким образом, в целом объем предложения за год сократился на 42%.

Однако, причина не только в невероятном спросе или высоких объемах продаж. Если в марте-апреле объем предложения в листингах соответствовал намерениям продавцов, то в мае-июне наметилась тенденция снятия объектов с продажи даже в том случае, если уже найден покупатель. Получается, что завтра продать квартиру выгоднее, чем сегодня. В городе формируется отложенное предложение. Продавцы ожидают стабилизации цен для реализации отложенных объектов.

Структура предложения представлена на графике 4. Постоянным лидером предложения являются 3-х комнатные квартиры (28%). Их доля за последние полгода существенно не изменилась. Отмечается уменьшение доли 2-х комнатных квартир (до 20%). Доля комнат немного снизилась до 20%, но это существенно не отразилось на общей ситуации. Значительно увеличилась доля многокомнатных квартир. Если обычно доля квартир, имеющих от 5-ти комнат, составляет 6% от общего объема предложения, то к концу второго квартала 2006 года она достигла 9%. В то же время доля 4-х комнатных квартир возросла с 8-9% до 12%.

При этом значительно сократилось число однокомнатных квартир - до 12%. Так как данный вид недвижимости является самым востребованным на рынке вторичного жилья, то дефицит предложения влечет за собой рост цены.

Изменение структуры предложения сказывается на удельной цене вторичного рынка: при ее значительном росте она остается ниже реального уровня цен. Это связано с тем, что доля одно- и двухкомнатных квартир сокращается, а цена за 1 кв. м этих видов недвижимости значительно превышает цену за 1 кв. м квартир больших площадей. Так, например, 1 кв. м в однокомнатной квартире в июне 2006 года предлагался по цене 1896$. При этом удельная цена «метра» в комнате составляет 1520$.

Удельная цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке СПб по состоянию на июнь 2006

Количество комнат                         Удельная цена, $ / кв. м

1                                                         1896

2                                                         1787

3                                                         1760

4                                                         1778

5 и более                                            1708

Комната                                              1520

Сложная ситуация, сложившаяся на вторичном рынке Петербурга, продлится как минимум до сентября. Многие продавцы решили отложить продажу своей квартиры до «лучших времен». Рыночная активность, характерная для этого месяца, должна подстегнуть продавцов выставить свои объекты на реализацию. Поэтому следует ожидать увеличения предложения с началом осени.

Уровень цен спрогнозировать гораздо сложнее, так как остановка их роста возможна либо при значительном увеличении предложения, либо при существенном уменьшении спроса. Какой из этих факторов первым окажет свое влияние на рынок недвижимости – неизвестно. На вопрос, когда цены на недвижимость прекратят свой рост, ответить в сложившейся ситуации довольно трудно. Есть вероятность, что стабилизация рынка начнется с наступлением осени. Скорее всего, дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости позволит сделать более определенные прогнозы.

Материал подготовлен АН «Итака»

04 Августа 2006