Рынок недвижимости с точки зрения продавца

"Деловой Петербург" провел опрос независимых риелторов и опубликовал их мнение по поводу реального положения дел на рынке купли-продажи недвижимости.

Официальные цифры

Как мы уже писали, в целом по России рублевые цены на первичное жилье с начала 2009 года по май включительно снизились в среднем на 6,96%, а на вторичное жилье - на 11,7%, установила в результате исследования Ассоциация строителей России (АСР) и Союз инженеров-сметчиков. При этом, как уточняют эксперты, с начала экономического кризиса осенью 2008 года готовое жилье в России подешевело на 15,9%, а новостройки - на 10,27%.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы Петербурга и Ленобласти, за первые 2 месяца 2009 года число сделок купли–продажи жилых помещений физическими лицами упало на 20% по сравнению с январем–февралем 2008 года — до 9,1 тыс. единиц. При этом число регистрации прав на вновь созданные объекты, то есть новостройки, упало за год более чем вдвое — до 2,4 тыс. единиц.

Взгляд "изнутри"

По словам же самих риелторов, данные ФРС по числу сделок учитывают большое количество "внутрисемейных" сделок, не касающихся рынка. В действительности сейчас сделок не на 20, а на 40% меньше, чем годом ранее. Никакой статистики реальных сделок как не было раньше, так нет и сейчас, считают они.

Как комментирует ситуацию независимый риелтор Андрей Песчаников, в публикуемых официальных индексах стоимости указываются цены вчерашнего дня. "Если квартира сейчас выставляется, к примеру, за 3 млн рублей, то продать ее удастся не дороже, чем за 2,6 млн рублей, причем покупателя еще придется поискать. Реальные сделки происходят только тогда, когда продавец решает "убить" покупателя ценой, то есть скинуть до 30%",— говорит он.

"Покупатель хочет увидеть 30–40%–ную скидку, а продавец готов снижать примерно на 20%. Как правило, если оба настроены позитивно, где–то на 25–30% они сходятся. Одна из крупных последних сделок — маленькая трехкомнатная квартира в сталинке в Московском районе. Мы ее продавали за 9,5 млн рублей еще с осени. Однако совсем недавно продавец согласился снизить цену до 7 млн рублей, и квартира тут же ушла", — рассказывает риелтор Елена Петрова.

Банки

Как подытоживают специалисты, главная причина кризиса на рынке продаж —  исчезновение "первого звена" во встречных сделках(то есть того, кто приносит реальные деньги для запуска цепи покупок и обменов с доплатой). Произошло это из–за ухода инвестиционных покупателей и резкого падения активности ипотечных банков.

С начала 2007–го до конца 2008 года, говорят риелторы, в структуре их сделок примерно 60–70% приходилось на сделки с заемными деньгами. С конца 2008 года банки почти прекратили выдавать кредиты, внеся свой вклад в стагнацию рынка. Буквально в начале мая ипотечные деньги вновь стали появляться на счетах заемщиков. Правда, теперь даже с белой зарплатой и серьезным доходом кредиты выдаются не дешевле чем под 16–17% — как на самой заре ипотечного рынка в России. Однако даже это позволило отметить заметный на фоне затишья последних месяцев всплеск активности на рынке.

28 Мая 2009