Рынок коммерческой недвижимость Москвы ставит антирекорды, в Санкт-Петербурге все не так плохо
В периоды экономического роста сегмент коммерческой недвижимости показывает большую доходность на вложенные средства, чем инвестиции в жилые новостройки. Но в годы стагнации – рынок коммерческой недвижимости острее реагирует на спад. Ситуацию с сегментом коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге комментирует генеральный директор E3 investment Петров Игорь Геннадиевич.
Специалисты аналитического отдела компании E3 investment , провели мониторинг рынка коммерческой недвижимости, проанализировав текущую рентабельность данного сегмента для частных инвесторов. «Коммерция» в широком смысле включает в себя несколько основных форматов, это: торговые площади, офисы, помещения, предназначенные для производства и складов, гостиничные комплексы. Отдельно выделяется сегмент апарт-отелей, по сути, являющийся жильем, замаскированным с точки зрения законодательства под коммерцию.
Самым массовым типом частных инвестиций в коммерческую недвижимость является покупка помещений формата «Стрит Ритейл» - это небольшие торговые точки, находящиеся, как правило, на первых этажах жилых домов с входом с улицы. Главное преимущество подобного формата коммерческой недвижимости - его ценовая доступность. Если говорить о покупке такого помещения для дальнейшей сдачи в аренду, то, выбрав ликвидный объект, инвестор может рассчитывать в среднем на доход 10,9 % годовых на вложенные средства. При уровне инфляции более 11% в год, такая инвестиция не выглядит доходной. Следует так же отметить, что за последние 9 месяцев стоимость торговых площадей в Санкт-Петербурге значительно снизились.
Арендные ставки на офисные помещения стали падать еще раньше. Есть данные, что за минувшие полтора года стоимость аренды в Москве и Санкт-Петербурге снизилась почти на 30%. Подобная статистика, безусловно, влияет на сокращение спроса со стороны покупателей офисных помещений и девелоперов. По данным Игоря Петрова - директора E3 investment каждый пункт прироста ВВП России приводил к росту спроса на офисные площади примерно на 400 тыс. квадратных метров в год! В периоды стагнации или падения ВВП на рынке наметился явный переизбыток коммерческих помещений, которые проектировались ранее. В Москве недавно зафиксирован своеобразный антирекорд – 3 миллиона квадратных метров пустующих офисных площадей. В то же время в Петербурге ситуацию обстоит лучше, в 3м квартале был побит рекорд по поглощению новых площадей, т.е. сданы в аренду максимальные объемы новых офисных площадей. Но причина тому – переезд офисов Газпрома в Петербург, в 3м квартале газовый монополист арендовал сразу несколько новых бизнес-центров под размещение своих структур.
Если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость с точки зрения арендных ставок и окупаемости, то прибыль от коммерческих помещений почти в два раза выше, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости. Причина тому то, что арендная ставка на коммерцию относительно цены помещения более высокая. Но в кризисные периоды арендная недвижимость в первую очередь реагирует на финансовые трудности падением ставок, в тот момент как на рынке жилой недвижимости снижение цен происходит медленнее.
В то же время обстановка на мировом рынке коммерческой недвижимости выгодно отличается от ситуации в России. В крупнейших городах мира наблюдается небывалый подъем. Зарубежные инвесторы все чаще отдают предпочтение именно коммерческой недвижимости, делая ставку на высокую доходность и надежность. Если рассмотреть в качестве примера Нью-Йорк, то в этом мегаполисе доход от инвестиций в коммерческую недвижимость доходит в среднем до 5,8 % годовых при уровне инфляции не более 1,5% в год.
По материалам генерального директора E3 investment Игоря Петрова.
15 Октября 2015