Рынок эксплуатации недвижимости: в ожидании бума

В 2005 году уровень рентабельности компаний, занимающихся эксплуатацией коммерческой недвижимости, в Петербурге составил 15%, а в Москве – в среднем 20%.

По прогнозам экспертов рынков обеих столиц, рентабельность бизнеса по эксплуатации коммерческой недвижимости в ближайший год будет расти – рынок этих услуг в России еще не сформирован. В перспективе, когда конкуренция возрастет, можно ожидать падения рентабельности этого бизнеса как в Петербурге, так и в Москве.

«Усиливающаяся конкуренция эксплуатирующих компаний вынудит участников рынка прибегнуть к демпингу, – полагает Евгений Якушин, директор по эксплуатации управляющей компании «Бекар» – Кроме того, собственники коммерческой недвижимости будут уделять все больше внимания качеству услуг, и эксплуатирующим компаниям придется больше вкладываться в оказание услуг. Кстати, подобная ситуация сейчас складывается на рынке управления коммерческими объектами – качество ставится во главу угла»

Игра без правил

Значительно ускорить формирование рынка эксплуатации коммерческой недвижимости может появление федеральных стандартов. Сегодня нет общих правил игры, а российская система стандартизации обошла стороной услуги по эксплуатации. Поэтому хозяева опасаются обращаться к аутсорсинговым компаниям, и в 90% случаев предпочитают доверять эксплуатацию своих зданий собственным фирмам, закрывая глаза на качество их услуг.

Однако число объектов, к управлению которыми начнут приглашать специалистов, будет расти с каждым годом. Среди эксплуатирующих компаний наиболее ценными окажутся фирмы с высококвалифицированным опытным персоналом, с западным подходом к управлению и с хорошей репутацией.

Если на рынке консалтинга в области коммерческой недвижимости в Петербурге уже появились московские компании, то «эксплуатирующий» рынок москвичи пока не освоили. Евгений Якушин ожидает в 2007–2008 годах настоящий бум в северной столице. По его мнению, именно в это время Петербургом заинтересуются крупные московские эксплуатирующие компании. С г-ном Якушиным согласны и сами столичные игроки.

Западные игроки, в частности, компания «Питер Дусманн» появились в Петербурге пока только на рынке эксплуатации жилья. Приход их на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости – дело времени. С одной стороны, наличие четких стандартов эксплуатации поставит иностранцев выше их российских коллег, деятельность которых не стандартизирована. С другой стороны, иностранные стандарты придется адаптировать к российской действительности, а это почти наверняка займет много времени и отнимет массу сил.

Сегодня на рынке эксплуатации коммерческой недвижимости работает в Москве – 50–60 компаний, из них 10 крупных, в Петербурге – 20-30 компаний, из них крупных – 4.

Без опыта не входить

Войти на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости, на первый взгляд, просто. Евгений Якушин оценивает барьер входа в смешную сумму – $20 тыс. Правда, уточняет, что при этом новоиспеченная компания уже должна иметь договор на обслуживание объекта – офисного или торгового центра площадью порядка 10 тыс. м. «Войти на рынок, не имея опыта работы – практически из разряда фантастики, – уверен г-н Якушин. – Опыт работы в службе эксплуатации или управляющей компании, принадлежащей владельцу одного или нескольких объектов, должен быть не менее пяти лет. Отсутствие его приводит к серьезным финансовым потерям».

Фирмы, которые сейчас работают на рынке эксплуатации – это выходцы из управляющих компаний, которые были созданы собственниками недвижимости.

Годовой оборот компании, обслуживающей один объект коммерческой недвижимости площадью 10 тыс. кв. м, составляет, по оценкам специалистов «Бекара», порядка $300 тыс. Срок окупаемости при этом составляет всего лишь год.

Риски велики

Тем не менее, даже для профессиональной компании риски велики. Сейчас важно не столько войти на рынок, имея в арсенале обслуживание 1–2 объектов, сколько стать сетевой компанией. Причем сетевая компания – это не только наличие договоров с более чем пятью собственниками. Сетевик – это, прежде всего, собственные стандарты и автоматизация работы, профессиональная команда, которая постоянно повышает свою квалификацию, специальный софт, и т.д.

Между тем, все участники рынка сходятся во мнении, что у новичков, вышедших из профессиональной среды, именно сейчас есть шанс: они могут воспользоваться как позитивным, так и негативным опытом первопроходцев и не допускать тех ошибок, которые допустили пионеры.

11 Мая 2006 Источник: Материал подготовлен специалистами компании «Бекар-консалтинг»