Продолжение льготной ипотеки – к стабильности или краху рынка?
По новым правилам
После 1 июля ипотеку с государственной поддержкой ждут перемены, и явно не к лучшему. И дело не в возросшем проценте. Здесь повышение всего на 0,5% – с 6,5% до 7%. Основной удар пришелся по сумме кредита для особо дорогих регионов – Москвы, Петербурга, МО и ЛО. С максимальных 12 млн ипотека упала до 3 млр рублей. И что можно купить на эту сумму в Санкт-Петербурге, не говоря уже о столице? Студию на окраине? Убитую коммуналку? На то, чтобы найти ответ на этот вопрос и накопить на квартиру мечты, государство дало еще год, после чего судьба ипотеки будет решаться еще раз.
Семимильными шагами
Появление льготной ипотеки разогнало спрос на недвижимость до рекордных цифр. Вслед за ним выросли и цены – не только из-за царящего ажиотажа, но и по вполне банальным причинам повышения цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы.
При этом, зная о приближающемся кризисе и надеясь сохранить капитал, инвестировав его в недвижимость, ипотеку брали не только льготную, но и обычную. По данным «Дом.РФ», по сравнению с 2019 годом рост объемов выданной ипотеки в 2020 году составил +35%. Это 1,7 млн выданных населению кредитов на сумму 4,3 трлн рублей. Из них 1,5 трлн (что на 62% больше, чем в 2019 году) были потрачены на покупку квартир на первичном рынке. Льготная ипотека за этот же период была выдана 345,6 тыс. раз, общая сумма составила более 1 трлн рублей.
«Программа ипотеки с господдержкой сыграла свою положительную роль в прошлом году», – поделилась директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. По ее данным, доля ипотечных сделок за период ее действия возросла до 80%. «Но сейчас большинство граждан, у которых были возможности взять ипотеку, это уже сделали. Плавное снижение числа таких покупателей отмечается еще с весны этого года. Поэтому продление программы уже не окажет такого влияния на уровень спроса», – рассказала эксперт.
Еще одной причиной снижения спроса в компании «Главстрой Санкт-Петербург» считают сумму кредита, точнее, ее снижение до 3 млн рублей. Учитывая стартовую стоимость жилья в городе, это означает, что людям придется дольше копить на первоначальный взнос, что в условиях пандемии в принципе не всем по силам. Поэтому решение о снижении суммы, несомненно, приведет к падению спроса. По данным «Главстрой Санкт- Петербург», на сегодняшний момент средний размер ипотечного кредита – 3,9 млн рублей. Всего 18% покупателям будет достаточно суммы в 3 млн, чтобы что-то себе купить.
Согласны с экспертами рынка недвижимости и специалисты банка ВТБ. По их прогнозам, обновленная ипотечная программа не окажет существенного влияния на спрос. Максимально ожидается увеличение количества сделок всего на 25%.
Кто выиграет, кто проиграет?
Как повлияет обновленная госипотека на рынок недвижимости?
Судя по ее условиям, застройщикам будет выгодно делать ставку на малогабаритное жилье со сниженным качеством (при текущих темпах роста цен на стройматериалы это единственная возможность остаться в рамках заданной суммы – до 4 млн). Поэтому на рынке наверняка появятся новые «человейники» на окраинах, на 50% и более состоящие из студий и «однушек».
Остальным же, для кого не слишком приемлем такой формат, придется сбавить темпы строительства, чтобы не строить неликвид по заоблачным ценам. Ведь помимо стройматериалов туда добавляется еще повышение себестоимости квадратного метра из-за перехода на проектное финансирование. Из-за этого, по прогнозам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, к 2024 году объемы строительства по стране могут упасть в два раза. Причем затронет это в основном регионы и города численностью населения до миллиона человек. Крупные города, особенно Москва и Санкт-Петербург не сильно снизят темпы строительства.
24 Июня 2021Главстрой-СПб специализированный застройщик, Л1