Порядок в строительстве приведет к увеличению издержек
Цены на петербургские квартиры в прошлом году в среднем выросли на 24% — в январе 2005 г. стоимость среднестатистического квадратного метра составила $1025. Параллельно во второй половине года стали заметно меньше продавать уже построенных квартир.
В прошлом году в Петербурге, по данным администрации, построено более 2 млн кв. м жилья – на 16% больше, чем в 2003 г. Прибавка жилья в многоквартирных домах по сравнению с прошлым годом составила 157 718 кв. м. Заметно популярнее стала реконструкция: 10 исторических зданий было реконструировано в 2003 г. (44 190 кв. м), 24 дома – в 2004 г. (88 930 кв. м, рост – более чем в два раза).
Руководители городского строительного комплекса оказались в сложном положении. На протяжении последних полутора лет несколько раз менялись правила игры и неуклонно возрастала доля отчислений городу в затратах застройщиков. Установленная в конце 2003 г. планка — перечислять в бюджет не менее $80 за 1 кв. м строящегося жилья — с каждым месяцем поднималась все выше.
По данным Управления инвестиций, за год девелоперы получили территории под строительство примерно 4 млн кв. м жилья, из них 15% — через торги. Причем торги проходили по так называемому короткому пакету без точных данных по инженерным мощностям. Условия предусматривают право аренды участков на шесть лет, основные выплаты происходят в течение первого года, а возврат средств отодвигается на неопределенный срок. Позволить себе такие рискованные приобретения могут главным образом компании, располагающие солидными финансовыми ресурсами. Среди победителей торгов петербургских фирм не более половины. Остальные — московские компании (например, “Пионер”), строители с западным капиталом (“ЮИТ-Лентек”), “дочки” сырьевых холдингов (“Синтез-Девелопмент”).
Периодическое изменение правил игры привело к созданию парадоксальной ситуации. Со второй половины 2005 г. на рынке строящегося жилья будет присутствовать несколько видов “товара”. Первая группа — проекты, начатые еще в период правления губернатора Владимира Яковлева, когда цена земли в спальных районах составляла $40-80 за 1 кв. м. Вторая — новостройки, заложенные на участках, полученных через торги, на более дорогой земле ($100-300 за 1 кв. м) и нередко с более высоким уровнем риска (из-за неопределенности с инженерией). Третья — те проекты, которые стартуют после 1 апреля, когда вступит в силу . Федеральный закон предусматривает гарантии для дольщиков, но неизбежно обернется дополнительными затратами для застройщиков. В частности, запрет на продажу по договорам долевого участия до получения разрешения на строительство приведет к сдвигу финансовых потоков. Девелоперам придется либо рассчитывать на собственные средства, либо привлекать банковские кредиты, что проблематично, да и недешево.
По данным аналитиков корпорации “Петербургская недвижимость”, если в 2003 г. доля непроданных квартир на момент сдачи построенных домов в эксплуатацию составляла 37%, то в 2004 г. этот показатель увеличился до 50%
По экспертным оценкам, соблюдение новых требований хотя и поможет навести порядок в жилищном строительстве, но приведет к увеличению издержек на 5-15%. Вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко опасается, что расширение прав дольщиков (например, право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком) увеличит риски для основной массы участников первичного рынка. Частный инвестор в сегодняшней ситуации потерял возможность зарабатывать на росте цен — зато с апреля он получит возможность шантажировать застройщика. Генеральный директор “Петербургстрой Skanska” Виталий Вотолевский надеется на то, что в закон будут внесены поправки, которые помогут смягчить негативные последствия от вступления в силу нового законодательства.
Руководитель компании “СКС-Падамс” Борис Томалак отмечает, что ужесточение финансовой дисциплины сузит пространство для маневра на рынке подрядных услуг: резко сократится доля бартера во взаимоотношениях застройщика и подрядчиков.
В ситуации, когда возможности и риски даже на год вперед просчитать крайне сложно, часть петербургских девелоперов диверсифицируют бизнес. Компания “Импульс” строит жилье в Сочи, “Петербургская недвижимость” — в Калининграде, Группа “ЛСР” начинает проект в Выборге и т. д. Узкая специализация не в моде: многие компании параллельно со строительством жилья развивают проекты коммерческой недвижимости, строят торговые центры, паркинги, многофункциональные комплексы.
По мнению экспертов, часть инвестиционного потенциала будет смещаться в те сегменты рынка, которые не требуют масштабных финансовых вливаний на старте, например в малоэтажное строительство. Пока в этой области наблюдается застой. За год сдано 340 индивидуальных домов (на 118 меньше, чем год назад), зато сами дома стали просторнее (по совокупности — 79 105 кв. м, примерно на 5000 кв. м больше, чем в 2003 г.). Генеральный директор компании “ГСК-Девелопмент” Владимир Любомиров отмечает, что в ближайшие годы ситуацию в этом секторе будут определять новые проекты. К освоенным и уже развивающимся зонам малоэтажной застройки (несколько проектов в Коломягах, “Новая Скандинавия” в Озерках) добавятся “южные территории” — масштабные малоэтажные комплексы в Тярлево и Петродворце.
16 Февраля 2005 Источник: Ведомости