руб

Покупаем жилье: что за «зверь» — переуступка?

Договор цессии, или, проще говоря, «переуступка» — один из самых простых способов получить доход от инвестиций в недвижимость. Купить дешевле, продать дороже, маржу положить в карман. Та же схема действует и в более тривиальной ситуации — когда дольщику необходимо максимально быстро продать квартиру. Попробуем разобраться, какую выгоду из этого может извлечь рядовой покупатель. 

wm_5cd6b9f58449b.jpg

В докризизные времена от 20 до 35% (во всяком случае, так полагают эксперты) всех квартир в новостройках продавались по переуступке. Сейчас подобной статистики не ведется, но специалисты утверждают, что таких сделок стало на порядок меньше. К примеру, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет цифру в 3%. В будущем их число может подрасти, но ненамного. 

В чём интерес переуступки? 

На рынке существует два типа продавцов-«переуступщиков». Первый — инвесторы, для которых продажа квартир по договору цессии — хоть и рискованный, но прибыльный бизнес. Приобретая квартиру «на котловане» они просто ждут сроков, близких к сдаче дома и реализуют квартиру с неплохой прибылью. Риск здесь только один — что ЖК перейдет в разряд долгостроев. Вторая группа малочисленнее. Это обычные граждане, которым конкретно эта квартира больше не нужна. Причин тому множество — от потери кредитоспособности до желания «расшириться», взяв жилье большей квадратуры. 

«Наиболее удачный момент для совершения сделки — примерно квартал до срока сдачи, — поясняет Ольга Трошева.Большинство квартир напрямую от застройщика уже реализовано, а цена с момента начала строительства успела подрасти процентов на 20». 

Виктория Курипченко, заместитель руководителя отдела продаж ООО «Петергофское» (строит ЖК «Клены»), называет другие временные рамки. По ее мнению, оптимальный срок для заключения сделки — 1-3 месяца до сдачи дома: 

«По мере приближения сроков сдачи возрастает и число заключенных договоров цессии. Данный тип сделки зависит от локации: чем плотнее застройка в районе, тем больше таких сделок приходится на один ЖК. Рост цены может достигать 30%, а иногда и больше. Вместе с тем, есть ненулевая вероятность, что цена не вырастет. В «группе риска», к примеру, ЖК, которые граничат с Петербургом, но территориально принадлежат Ленобласти. Бывали случаи, когда из-за особенности расположения квартиры даже с близким сроком сдачи стоили даже ниже, чем «на котловане». 

В чём выгода? 

Покупатели также получают свою выгоду, приобретая квартиру по переуступке. Как заметила, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, инвесторы, которые стремятся как можно скорее продать свою квартиру, часто делают хорошие скидки. Поэтому покупатели могут заметно сэкономить на покупке жилья. При этом застройщиков такие сделки не особо радуют, ведь они заинтересованы в продажах свободных лотов. Но всё же девелоперы чаще всего идут на встречу не только покупателям, но и переуступщикам. «При завершении процесса строительства, практически все квартиры в новостройке оказываются уже разобраны, — добавляет Надежда Калашникова. — В таком случае, благодаря переуступке, у покупателей появляется возможность стать жителями выбранного комплекса». 

56718495b3d8d.jpg

Не без изъяна 

Казалось бы, что сложного в сделке по договору цессии, в документах необходимо лишь одного собственника заменить на другого. «Если уже существующий дольщик имеет права на будущую квартиру, он просто переуступает их новому собственнику, сопровождая сделку согласием застройщика, — рассказывает Виктория Курипченко. — Причем дольщик уступает не право на собственность (ведь дом еще не возведен), а только право требования на квартиру». Также Виктория Курипченко добавила, что если дольщик еще не оплатил полную стоимость квартиры, он может заключить с покупателем договор переуступки, после чего будущий владелец обязуется полностью выплатить долг за жилье. Поэтому проще иметь дело с дольщиками, которые выплатили застройщику полную стоимость квартиры. 

Покупая жилую недвижимость по переуступке, можно столкнуться с трудностями. «Если квартира изначально была куплена с помощью материнского капитала, то государство требует от родителей, чтобы часть жилья была оформлена на детей, — объясняет Виктория Курипченко. — Если же метры переуступаются, то идет несоблюдение закона и прав ребенка. В таких ситуациях, обычно пенсионный фонд информирует Росреестр о нарушении, после чего накладывается ограничение на продажу жилплощади». 

Сложности могут возникнуть и у тех, кто приобрел квартиру в ипотеку или рассрочку, а потом решил ее перепродать. «В случае ипотечного кредита, банк должен предоставить документальное согласие на проведение сделки, — поясняет эксперт. — а при покупке жилья в рассрочку, будущие дольщики должны взять на себя обязательство, полностью выплатить оставшийся долг». 

Своеобразную схему использует компания «Петербургская недвижимость». Как рассказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, дольщикам предлагается просто поменять свою купленную квартиру в стройке на аналогичную, но в другом комплексе, таким образом обойти весь непростой процесс переуступки. Имея договор долевого участия на жилье в новостройке, клиент может купить похожую квартиру «в зачет» уже имеющейся. «Такое предложение может оказаться хорошим выходом из ситуации, если покупатели нашли для себя более подходящий вариант жилья», — добавила Ольга Трошева.

31 Мая 2019Л1, Петербургская Недвижимость, ПетергофскоеЖК Клёны

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Veda Village позиционируется как первый в России жилой квартал для вегетарианцев. Как вегетарианцев отличают от любителей традиционного питания, как строители используют законы фэншуй и Васту, рассказал Олег Михайлов, руководитель PR и digital-проектов компании «Веда-Хаус».
25 Июня 2019Веда-ХаусЖК Veda Village
Если горожан способен испортить «квартирный вопрос», то загородные жители чаще всего страдают от «земельного». Суть проблемы проста — застройщик, продавая наделы под застройку часто оставляет себе то, что в городской новостройке назвали бы «местами общего пользования». Сюда входят внутрипоселковые дороги, инженерные системы и коммуникации. Существует обратная практика — эти земли продают, сдают в аренду или передают безвозмездно жильцам поселка. Обе ситуации таят в себе как плюсы, так и минусы.
11 Июня 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки», Jensen GroupДНП «Солнечное»
Уже довольно давно в нашей стране работает ряд программ, позволяющих улучшить гражданам свои жилищные условия. Среди них — помощь многодетным семьям, бюджетникам, сиротам, военным и тем, чьи доходы оказываются меньше прожиточного минимума. Любит наш постсоветский человек ругать государство. Конечно, зачастую по делу. Однако в вопросе социальной поддержки тех, кто хочет, но не может пока приобрести собственное жилье, в последнее время наметились серьезные улучшения. Рассчитаны они, в основном, на стимуляцию рождаемости.
29 Мая 2019Ойкумена, Аквилон-Инвест, ЮИТ ДОМ, Л1ЖК Граф Орлов, ЖК Граффити
Проект первого жилого комплекса для вегетарианцев вызвал много эмоций у экспертов рынка недвижимости. Тем не менее проект строится, основные строительные работы подходят к концу. О том, как развивается сейчас «Veda Village» рассказал Олег Михайлов, руководитель PR и digital-проектов компании «Веда-Хаус».
28 Мая 2019Веда-ХаусЖК Veda Village
Июль все ближе, и строительные компании все неохотнее радуют покупателей большими акциями на квартиры, с каждым месяцем становясь прижимистее. Действительно, зачем застройщикам делать большие скидки на квартиры, если их и так неплохо покупают? Тем не менее, некоторые девелоперы, видимо решив ковать пока горячо, готовы предоставить майскую скидку от 7 до 25%.
27 Мая 2019Лидер Групп, Петергофское, Аквилон-Инвест, ЮИТ ДОМ, РСТИ, Legenda Intelligent Development , МАВИС, Полис Групп, Л1ЖК Балканы, ЖК Медалист, ЖК Босфор, ЖК Магеллан, ЖК Колумб — Гавань Капитанов, ЖК Нахимов, ЖК Клёны, ЖК 4YOU, ЖК Q-мир, ЖК Inkeri, ЖК Новоорловский, ЖК Terra, ЖК Legenda Героев, ЖК Урбанист, ЖК Полис на Комендантском, ЖК Полис на Московской, ЖК Маршал
Все статьи1400