Подводные камни договора «долевки»
Риторический вопрос: с чего начинать покупку жилья? Если с улыбки начинается дружба, то нормальные взаимоотношения дольщика с застройщиком начинаются с правильного оформления договора долевого участия. Специалисты советуют: не бойтесь настаивать на изменениях тех пунктов договора, которые кажутся вам неудачными. Меняйте договор до его подписания, чтобы потом не было мучительно больно.
Запасайтесь юристами и читайте документы
Чтобы сподручнее было настаивать на своих требованиях, дольщикам рекомендуют прихватить в ознакомительный поход к компании-застройщику юриста. Если несколько лет назад на дольщиков, которых сопровождал юрист, смотрели, как экзотику, то теперь застройщики не только смирились с этим, но даже радуются при виде специалиста, который не будет требовать от них невозможного, но постарается с максимальной выгодой для дольщика исправить договор долевки.
- Не занимайтесь самодеятельностью, – советует председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству Анна Максимова. - Покупка квартиры – это сложное юридическое действие. Для этого требуется специально обученные люди. Причем люди, которые специализируются именно в этой области – долевого строительства. Оформление договора долевки – посложнее лечения зубов. Вы знаете кого-нибудь, способного самостоятельно лечить себе зубы?
Как утверждают специалисты, общих советов «как заключать договор долевки» не существует. Кроме одного: внимательно изучать договор долевки, при условии, что прежде вы ознакомились с разрешительной документацией застройщика и выяснили, что он имеет разрешение на строительство дома. Правда, многие манкируют законной возможностью покопаться в документации застройщика. Поэтому у нас в городе до сих пор существуют объекты, которые возводят и в которых продают квартиры по договорам долевого участия без разрешительной документации. Однако вернемся к договору долевки.
Уступчивость компании зависит от ее финансового благополучия
Практически все строительные организации идут навстречу дольщику и меняют договор в той или иной степени. Единственная компания, которая оставляла свой договор неприкосновенным это – «ЛЭК». Другие застройщики, как правило, идут на контакт.
По мнению специалистов, «уступчивость» компании-застройщика зависит от того, насколько в данный момент застройщик нуждается в привлеченных деньгах. Так, если компании срочно нужны деньги для расчета с подрядчиком или для выплаты заработной платы и тут появляется дольщик, готовый внести стопроцентную предоплату, то ему, скорей всего, пойдут на уступки и включат в договор изменения, о которых он просит. Однако в момент финансового благополучия и процветания тому же дольщику могут отказать в его притязаниях.
Такие разные договора
В каждой компании вопрос с изменением договора решается строго индивидуально. Например, «М-Индустрия» не любит вносить изменения в договор долевки, хотя частенько идет на уступки в схемах оплаты, давая дольщикам рассрочку. В ООО "Гатчинский ДСК" (группа компаний ЛСР), где чаще всего сделки проходят по типовой форме договора без внесения изменений и дополнений, к пожеланиям клиентов «относятся с пониманием», если это не касается таких принципиальных для застройщика моментов, как сроки сдачи объекта и ответственность сторон. В "Эталон-ЛенСпецСМУ" также готовы менять формулировки и вносить корректировки в договор, если это не противоречит здравому смыслу. В пределах разумного идут на уступки дольщикам и в «Петербургстрой-Сканска».
По словам руководителя пресс-службы строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Софии Станковской, чаще всего изменения касаются трех пунктов договора:
1. Схемы оплаты - когда дольщик в силу различных обстоятельств просит составить для него индивидуальную схему оплаты, и компания соглашается, если это не противоречит инвестиционной программе возводимого объекта.
2. Площади квартиры. В процессе строительства размеры жилища могут меняться в сторону уменьшения или увеличения. Так, при начальной площади в 100 квадратных метров, квартира может увеличиться или уменьшиться на 5 кв. м. Поэтому после обмеров ПИБ в случае наличии разницы между фактической площадью квартиры и той, что прописаны в договоре, компания возвращает «разницу» в деньгах. Если же квартира стала больше, чем была при заключении договора, деньги вносит уже дольщик. Однако и тут существует определенный предел, на который может «вырасти квартира», и этот лимит квадратных метров указывается в договоре.
3. Перепланировки. Когда дизайнерские фантазии дольщиков воплощаются в жизнь по мере возведения дома.
Кстати: даже самые неуступчивые застройщики, возводящие дома по монолитно-кирпичной технологии, позволяют клиентам вносить изменения в планировку квартиры по своему усмотрению. Разумеется, если это позволяет стадия строительства объекта, то есть если дом еще строится, а не находится на завершающей стадии.
Расчеты – в рублях, евро, в у.е.
Цена квартиры прописывается, как правило, в у.е. А вот что стоит за этим многозначительным обозначением условной единицы – дольщику следует узнать до подписания договора. Потому что некоторые компании ухитряются брать платежи в той валюте, курс которой на момент очередного долевого платежа выше. Все это в итоге ведет к существенному увеличению взноса. Однако наивный дольщик часто соглашается на подобные условия.
Некоторым компаниям по душе российская валюта, и они ориентируются на рублевые расчеты. Так, в «ЛенСпецСМУ» стоимость одной у.е. закреплена на отметке в 29,95 рублей и не менялась с начала текущего года.
У других компаний стоимость у.е. – нечто среднее между курсом евро и доллара. Так, в ЗАО «Петербургстрой-Сканска» существует свой внутренний курс у.е., разный для каждого объекта строительства, но в среднем равный 31-32 рублям.
Выводы
Итак, если вы не хотите опробовать на себе, как курс евро или доллара сказывается на стоимости каждого квадратного метра в вашей квартире и как размер ваших взносов растет прямо пропорционально стоимости у.е., требуйте изначально прописывать фиксированную сумму договора. Кроме того, если вы покупаете квартиру у компании-подрядчика, которая имеет перед застройщиком обязательства (после выполнения которых ваша квартира перейдет к ней, чтобы потом попасть к вам), вы должны осознавать, что ваш риск выше. Поэтому и здесь желательно покопаться в документах подрядчика, дабы узнать, каковы его шансы выполнить все обязательства перед застройщиком и вообще – имеет ли он право заключать от имени застройщика договор долевки с вами?
Но все же лучше, если во все тонкости заключения договора долевки за вас будет вникать юрист.
Светлана Андреева
23 Июня 2005