Петербургские проекты КОТ не боятся кризиса
Рынок петербургской первичной недвижимости захватили проекты КОТ – комплексного освоения территорий. Это крупные девелоперские проекты, общая площадь которых превышает 250 000 кв. м. Проекты КОТ предполагают комплексное развитие территории: от строительства инженерных коммуникаций и дорог до возведения жилых домов и объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Наиболее яркими примерами подобных проектов являются ЖК «Северная Долина», «Балтийская жемчужина», Jaanila Country, микрорайон «Славянка», проект «На Царскосельских холмах» и малоэтажный проект «Новая Ижора».
Немного цифр и статистики
Несмотря на кризис, проекты КОТ продолжают уверенное завоевание рынка. На сегодняшний день около 2/3 от общего объема строящегося жилья приходится на проекты комплексного освоения территорий.
Для сравнения: в конце 2013 года в Петербурге и Ленобласти реализовывалось 83 проекта КОТ, рассчитанных примерно на 68 млн кв. м. жилой недвижимости. В стадии реализации на тот момент было только 37 проектов, рассчитанных на 28 млн кв. м. жилья. В конце 2013 года на проекты КОТ приходилось 50% от общего объема квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти.
В 2015 году на проекты комплексного освоения территорий уже приходится около 70% от общего объема реализуемой жилой недвижимости. В настоящее время на территории Петербурга и его пригородов ведется строительство примерно 70 крупных проектов, рассчитанных на 60 млн кв. м.
Сложности при реализации проектов КОТ
Очевидно, что проекты комплексного развития и освоения территорий очень сложны в реализации. Например, девелопер намеревается освоить земельный участок площадью более 200 гектаров в пригороде Петербурга. Ему необходимо не только разработать проект нового микрорайона, но и провести на участок необходимые инженерные коммуникации, создать транспортную инфраструктуру, построить жилые дома и социальные объекты, создать рабочие места.
Обычно девелопер пытается договориться с властями о совместной работе над проектом КОТ. Подписываются соглашения, заключаются договоренности. Но в России очень часто все идет не так. Девелоперы сетуют на сложность реализации проектов КОТ из-за постоянно меняющихся условий: то закон новый примут, то градозащитники устроят митинг.
Напомним, что проекты комплексного развития территорий рассчитаны на реализацию в течение пяти-десяти, а то и нескольких десятков лет. В результате, нередко проекты корректируются до неузнаваемости из-за постоянного изменения условий и обязательств. Ярким примером может стать жилой комплекс «Семь столиц» в Кудрово, от которого в итоге остались только два жилых квартала «Вена» и «Лондон».
Несмотря на трудности, с которыми сталкиваются девелоперы, проекты КОТ остаются лидерами рынка первичной недвижимости. Застройщики изыскивают различные способы, чтобы завершить реализацию проектов. Например, проект «Город-спутник Южный» будет реализовываться как минимум тремя девелоперами. С одной стороны, подобное решение позволяет застройщикам вести строительство даже в кризис, но с другой стороны, участие в проекте нескольких девелоперов лишает проект целостности.
Кризис отразился на проектах КОТ
Кризис в России сказался и на проектах комплексного освоения территорий. Аналитики рынка петербургской недвижимости отмечают, что застройщики уже начали снижать темпы строительства, а в перспективе сроки сдачи проектов КОТ могут перенестись на несколько лет вперед. Один из крупнейших застройщиков Петербурга – компания «Главстрой-СПб» - уже обратился в Комитет имущественных отношений Смольного с просьбой продлить сроки сдачи ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» до 2020 и 2025 годов. Однако в отличие от кризиса 2009 года ни о какой заморозке проектов речи не идет.
Тем не менее, в настоящее время проекты комплексного освоения и развития территорий являются самыми востребованными в Петербурге и Ленобласти. Власти стараются максимально поддержать подобные проекты. В частности, на днях были изменены условия выкупа земель в Петербурге. Теперь девелоперы, развивающие проекты КОТ, получат скидки при выкупе земельных участков. Для проектов КОТ стоимость выкупа земли составит 50% от кадастровой стоимости участка, тогда как обычным застройщикам придется покупать землю по цене в 3-4 раза дороже.
По мнению многих аналитиков рынка первичной недвижимости, проекты комплексного развития территорий позволяет не только создавать новые жилые микрорайоны с удобной инфраструктурой, но и работают в качестве фактора, сдерживающего цены на рынке новостроек. Большие объемы квартир, выставляемые ежеквартально в проектах КОТ, сдерживают цены на квартиры в сегменте эконом- и комфорт-класса. Во время кризиса стабильное появление на рынке предложений в новостройках, находящихся на ранних этапах строительства, особенно важно. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в квартирах, продающихся в проектах КОТ, составляет от 58 000 до 110 000 рублей в зависимости от местоположения.
08 Июля 2015Setl Group, Главстрой-СПб специализированный застройщикЖК Славянка, ЖК Семь столиц — Вена, ЖК Юнтолово, ЖК Северная долина