Первичный рынок в недоумении
Основные показатели, характеризующие состояние дел в петербургском жилищном строительстве, выглядят вполне благополучно. Однако на горизонте маячат такие серьезные макроэкономические угрозы, что просчитать развитие событий крайне сложно, пишет газета "Недвижимость и строительство Петербурга".
К началу декабря госкомиссия приняла в эксплуатацию около 1 500 000 кв.м новых жилых домов. Из них 1 390 000 кв.м - жилье в многоквартирных домах. До заявленной властью цифры - 2 300 000 кв.м по итогам года - строительный комплекс может и не дотянуться, но это не так и важно.
Примерно с середины лета цены на первичном рынке массового жилья плавно поползли вверх. Пока это движение едва ощутимо (в пределах 0,5-1% в месяц), но важна тенденция.
Активизировались продажи: после абсолютного минимума в мае, когда девелоперам удавалось реализовать чуть более 3% от выставленных на продажу площадей, до вполне приемлемых 8-9% реализации в октябре-ноябре. Норма, по мнению аналитиков "Петербургской Недвижимости", это когда среднемесячная реализация составляет 6-8% предложения.
Можно согласиться с мнением исполнительного директора "Союзпетростроя" Евгения Каплана: начиная со второго квартала финансовая ситуация в строительстве стабилизировалась. В том числе - и за счет сокращения доли новых объектов.
По данным "Петербургской Недвижимости", с января по октябрь суммарная площадь новых объектов, предлагаемых покупателям, составила примерно 1 200 000 кв.м - абсолютный минимум за последние годы. Сокращение предложения и привело (в числе прочих факторов) к некоторому оживлению спроса.
Строители перестали работать "на склад". Напуганные ростом нераспроданных остатков (в начале 2005-го доля нереализованных квартир в сданных домах доходила до 20-25%), они крайне осторожно приобретают новые пятна.
Значительным "заделом" может похвастать разве что ЛЭК: по оценкам "Союзпетростроя" - до 35% от площади застройки. У остальных - не более 10-15%. Фирмы сокращают издержки и не готовы вкладываться в перспективу. Тем более - по "коротким" пакетам.
Определенные денежные вливания обеспечили банковские программы. Все новые объекты на протяжении года включались в механизмы кредитования. Международный банк СПб выпустил облигации для финансирования стройки на Загребском бульваре; совместную программу запустили "Петербургстрой Skanska" и петербургский филиал Внешторгбанка; заработала кредитная связка Сбербанк - "Северный город"; банк "Сосьете Женераль - Восток" начал кредитовать дольщиков "ЮИТ-Лентек"… Эти деньги пока не играют решающей роли (максимум - несколько сотен сделок), но сдвинуть рынок с точки замерзания они, несомненно, помогли.
И можно было бы только порадоваться могучему механизму самооздоровления рынка. Если бы он существовал сам по себе, вне искривлений правового поля и мощных силовых линий национального проекта "Доступное жилье".
Привычная схема долевого финансирования новостроек умирает. Похороны не скоро - когда еще будет сдан и распродан последний объект, начатый до 1 апреля 2005-го. У нас еще достраиваются дома, затеянные до путча 1991-го… Но доля "старых" новостроек неумолимо сокращается. А новые финансовые схемы чреваты новыми рисками. Компании не хотят тупо следовать требованиям 214-го закона.
Но в нем сказано ясно: финансирование жилищного строительства возможно или через ДДУ, или с помощью жилищно-накопительных кооперативов. А значит, весьма вероятен вариант, когда все "предварительные договоры", вексельные схемы и ЖСК будут через суд признаны или противоречащими закону, или - фактически - договорами долевого участия. Со всеми вытекающими санкциями. Аналогия - решение коллегии Верховного суда, которая в 2002 году установила, что разнообразные типы договоренностей между гражданином и застройщиком правильнее всего квалифицировать как договор подряда...
Такой иск может быть инспирирован и дольщиком, и, например, конкурентом.
Надежда на внесение смягчающих ФЗ №214 поправок остается. Однако шум вокруг московских новостроек и десятки уголовных дел пока свидетельствуют о другом: как бы еще потуже гайки не завернули.
Но одна поправка, уверяют специалисты, пройдет точно: о снятии с банков субсидиарной ответственности за срыв сроков. Зачем же им вместе с застройщиками страдать... В этой ситуации юридические риски корректному учету не поддаются.
Политические камлания вокруг ипотеки также способствуют сгущению тумана. Можно тратить стабфонд, можно субсидировать ставки для определенных категорий населения. Несколько неглупых людей в недавней программе Познера битый час обсуждали проблему. Никто даже не упомянул, что ипотека - это не метры, а деньги. Причем 90% этих денег идет на вторичный рынок, в распределение давно построенного.
И что получится, если метров остается столько же, сколько и было, а денег все больше?
По словам руководителя Росстроя Сергея Круглика, если (!) до российских застройщиков дойдут гарантии и субсидии (около 15 млрд рублей) на погашение процентов по кредитам, взятым на подготовку территорий, пожалуй, можно рассчитывать на рост строительства в пределах 10-12%.
При этом только на покупку жилья для военных бюджет готов дополнительно тратить по 15 миллиардов в год, и не гарантиями, а живыми деньгами. Так что строителям бюджетное финансирование вовсе не гарантировано.
На недавнем пресс-ланче президент Городского ипотечного банка Николай Шитов вполне откровенно обрисовал идеальную схему строительства. Сначала строительная компания берет кредит в банке и строит дом. Затем приходят покупатели, берут кредиты в банке и покупают построенные квартиры.
Для банка - действительно идеальный вариант. Плюс 15% годовых на каждом этапе.
Ситуация неизбежно ведет к расслоению. Элитный сегмент существует отдельно, устойчиво дорожает и в общей картине практически не рассматривается.
На "старых" новостройках организаторы проектов вынуждены будут демпинговать, пытаться "сбросить" часть дольщиков (например, передавая кому-либо права по проекту) или судиться с гражданами из-за доплаты.
Риски на объектах такого типа будут со временем возрастать, а цены - нет, и это придется учитывать респектабельным девелоперам-конкурентам. Потому что для многих потребителей цена остается определяющим фактором.
Первые же незадачи с "обходными" схемами могут поставить под сомнение и репутацию крупных застройщиков. Как в такой ситуации поведут себя банки-партнеры?
Демонстративно законопослушные девелоперы, вероятно, уже в ближайшие месяцы смогут предъявить проектные декларации и заключат абсолютно законные ДДУ. Эти передовики обезопасят себя от претензий государства и конкурентов - и попадают на риски, обусловленные выигрышной позицией дольщиков.
В самом деле: без труда (и без суда) можно вынуть из проекта деньги, если вдруг понадобились, да еще и заработать проценты. Не исключено, что такую ситуацию кто-то из завистливых соседей может и спровоцировать.
Вменяемые страховщики сегодня избегают страховать финансирование "долевки" во всех ипостасях. Их можно понять...
Так что риски оплатят покупатели. Больше некому.
Горизонт планирования сужается. Достроить начатое, а там посмотрим. Поэтому 2006 год неожиданностей не сулит. Сохранится структура застройки, цены будут расти на 1-1,5%, не более; труднее пойдут продажи в сегменте жилья среднего класса ("комфорт" или "бизнес-класс").
А вот начиная с 2007-го, если не будут сформулированы однозначные правила и отсечены заведомо незаконные схемы, сокращение объемов ввода неизбежно. А с ним - и взрывной рост цен, и прощание с мифом о "доступности".
21 Декабря 2005