Отразится ли ослабление рубля на рынке жилой недвижимости?
Несмотря на то, что третьем и четвертом квартале 2013 года покупательская активность снизилась, в декабре случился прирост объема спроса на жилую недвижимость в регионах. По мнению г-на Шумилина, рост спроса в конце 2013 года и в начале 2014 года связан с отзывом Центробанком лицензий у нескольких банков. Люди начали закрывать счета и постарались вывести свои денежные средства с депозитов, вложив их в квадратные метры. В начале 2014 года покупательская активность еще возросла: в январе 2014 года было заключено больше сделок, чем в декабре 2013 года. Г-н Шумилин не рискнул сделать дальнейший прогноз, но отметил, что до сих пор отмечается стабильная динамика роста. Главной причиной стабильного спроса является то, что многие считают недвижимость – самой твердой валютой в России. Тем не менее, это мнение является не совсем верным. Например, во время кризиса обвал курса рубля моментально отражается на стоимости недвижимости. Однако президент ГК Fedeco отметил, что жилые «квадраты» постоянно растут в цене, а потому восстановление цен после кризиса происходит довольно быстро.
По мнению г-на Шумилина, в 2014 году вряд ли будут наблюдаться значительные колебания цен. Скорее всего, рост цен будет стабильным на уровне инфляции. Тем не менее, помимо падения курса рубля, эксперты ГК Fedeco прогнозируют возможный рост процентных ставок по ипотеке, что усложнит процесс покупки квартир для многих слоев населения.
Влияние поправок к закону ФЗ-214
Также не стоит забывать и о поправках к ФЗ-214, которые вступили в силу 1 января 2014 года. С этого момента для заключения ДДУ (договоров участия в долевом строительстве) застройщик обязан страховать риски гражданской ответственности перед участниками долевого строительства. Страхование рисков происходит через банковские гарантии (заключение договоров поручительства с банком) или через заключение специального договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией или ОВС. Такой договор стоит в среднем около 2% от стоимости жилья. Таким образом, заключение подобного договора приводит к тому, что финальная цена квартиры вырастет для покупателя минимум на эти 2%.
Валерий Шумилин отмечает, что существует мнение, согласно которому новая поправка не отразится на ценах на жилье. Это мнение появилось в связи с поведением и привлечением средств дольщиков. Далеко не каждый согласен приобретать квартиру в строящемся доме, возведение которого находится на стадии котлована. Покупателей отталкивает незащищенность вложенных средств. В то же время застройщикам приходится брать кредиты для реализации первых этапов строительства под процентные ставки от 15% и выше. В итоге, эта ситуация также отражается на итоговой стоимости жилья. Таким образом, поправки к ФЗ-214, которые призваны повысить уровень защищенности дольщиков, обезопасят дольщиков от потерь даже на начальных стадиях строительства. Тем не менее, даже если резко увеличится число покупателей, готовых приобрести недвижимость на начальных стадиях строительства, а заемщикам не придется брать кредиты в банках, скидка, которую клиенты смогут получить за покупку квартиры в доме на стадии котлована, будет примерно равна ставке по кредиту.
Ликвидность жилой недвижимости во время кризиса
Однако, по мнению г-на Шумилина, инвестирование в недвижимость еще долго будет оставаться одним из самых надежных способов сохранения капитала. Ликвидность того или иного объекта недвижимости всегда зависит от сегмента и его стоимости. Если оглянуться на 2009 год, то можно увидеть, что во время кризиса сложнее реализовывать элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса. Еще один пример из прошлого – перенасыщение рынка и последующая стагнация, которая была обусловлена большим объемом предложения и небольшим спросом, что сделало сегмент элитной недвижимости практически неликвидным. Подобные проблемы никак не отражаются на эконом-классе. Такая ситуация легко объясняется постоянной нехваткой квадратных метров, особенно в растущих городах. В ситуации резкой девальвации рубля, именно рынок эконом-класса пострадает сильнее всего на первых этапах. Сегмент эконом-класса, по мнению Валерия Шумилина, гораздо более чувствителен к изменению цен и валютной динамике. В подобной ситуации спрос на доступное жилье будет оставаться высоким, но возможности покупателей уменьшатся.
Если произойдет девальвация рубля, то следует ожидать некоторого оживления вторичного рынка. В отличие от первичного рынка, где вырастут затраты на создание нового жилья, на вторичном рынке такая ситуация невозможна, поскольку все затраты уже произведены. Не следует забывать и о психологических факторах таких, как желание оставить что-то «про запас», чтобы чувствовать себя защищенным. Во время кризисных ситуаций многие предпочитают избавляться от недвижимости, в которую в свое время вложили средства.
Будет ли кризис?
Президент ГК Fedeco отмечает, что, несмотря на схожесть нынешней ситуации с 2009 годом, существуют несколько отличий. В частности, г-н Шумилин считает, что падение рубля – это в большей степени коррекция, поскольку российская валюта была переоценена. В настоящее время как раз и произошла коррекция, а потому поводов для паники не должно быть. По этой причине, если вы планировали покупать недвижимость в 2014 году – смело покупайте, но если приобретение жилья в ваши планы не входило, то стоит задуматься и не форсировать события.
Валерий Шумилин также отметил, что снижения цен на квартиры пока не предвидится. Также крайне маловероятно номинирование цен в у.е., о чем сейчас ходит множество слухов. Для того, чтобы цены стали номинироваться в условных единицах, необходима значительная инфляция. Кроме того, нет никакой гарантии, что в случае перевода цен в у.е. этой единицей станет доллар США. Таким образом, при значительном усилении инфляции и при переходе к валютным индексам, на рынке недвижимости будет наблюдаться рост цен в национальной валюте.
Источник:
19 Февраля 2014