руб

Отдать или оставить? Как загородные застройщики распоряжаются землями общего пользования?

Если горожан способен испортить «квартирный вопрос», то загородные жители чаще всего страдают от «земельного». Суть проблемы проста — застройщик, продавая наделы под застройку часто оставляет себе то, что в городской новостройке назвали бы «местами общего пользования». Сюда входят внутрипоселковые дороги, инженерные системы и коммуникации. Существует обратная практика — эти земли продают, сдают в аренду или передают безвозмездно жильцам поселка. Обе ситуации таят в себе как плюсы, так и минусы. 

wm_5b4cba325184f.jpg

Панацеи нет

Оставляя земли общего пользования себе, застройщик может распоряжаться ими по своему усмотрению: повышать тарифы или вообще «обложить данью» собственников, заставив, например, платить налог якобы на содержание дорог в поселке. А чтобы понять недостатки самоуправления, представьте поселок на двести с лишним участков, где далеко не все живут на постоянной основе. И даже чтобы набрать кворум в каком-нибудь голосовании, организатору придется изрядно потрудиться. А вот девелопер наоборот остается не при делах, ни за что более не отвечая. 

Универсального метода решения земельного вопроса нет. Ключевую роль здесь играет порядочность самого девелопера (или оставленной им управляющей компании) и инициатива жителей (если речь идет о самоуправлении). Поскольку ни порядочность, ни инициативность в законах не прописана, периодически возникают скандалы, получающие широкий резонанс и формирующие мнение, что вложения в «загородку» - дело рискованное. Быть может, именно поэтому даже банки стали формировать рынок загородной ипотеки сравнительно недавно. Масла в огонь подливает и несовершенство законодательной базы. Знали ли вы, например, о том, что юридически термина «коттеджный поселок» вообще не существует? А за тем, что и как строят, никто по факту не следит. 

«ДНП — не место для дискуссий»! 

Пользуясь лазейками в законах, некоторые девелоперы, даже сдав поселок, ухитряются продолжать вытягивать деньги домовладельцев. К счастью, подобных инцидентов становится все меньше, несмотря на «непрозрачность» загородного рынка. Клиент стал разборчивее, мнение «комментаторов» из соцсетей зачастую влияет на решение о покупке даже больше чем красивая реклама, а имиджевые потери для застройщика сейчас почти синоним банкротства.  

22.jpg

Случаются и совсем нестандартные ситуации. К примеру, широкую огласку получил недавний инцидент в коттеджном поселке «Карельский бриз». На территории КП зарегистрировано два ДНП — одноименное «Карельский бриз» и «Солодово». Одно держит в собственности поселковые дороги и общепоселковую инфраструктуру вроде детских площадок. А домовладельцев, оплачивающих всю инфраструктуру, принимают в другое. Пока никаких конфликтов между двумя «собственниками» не наблюдается. Во всяком случае, огласке ничего не предано. Однако риск того, что распорядятся этой землей вопреки интересам жителей, остается. 

Отдельной темой в земельном вопросе стоят дороги. Печальный тому пример — ДНП «Солнечное» во Всеволожском районе Ленобласти. Застройщик не стал передавать в общее пользование дорогу, а потом и вовсе предложил домовладельцам ее выкупить. Большая часть жителей было не против, но нашлись и несогласные. Администрация поселка сделала «ход конем», просто поставив на въезде шлагбаум и перестав пускать автомобили оппозиционно настроенных жильцов на территорию ДНП. Кстати, суд в этом вопросе встал на сторону администрации. 

Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-Фамилия», считает, что без управляющей компании жители никогда не договорятся. И даже приводит пример: «Общим собранием в одном из поселков хотели решить вопрос о строительстве детской площадки. Все собственники были за, кроме одного. Площадку хотели строить возле его дома, но он считал, что ему будет мешать шум. В итоге площадку для детей так и не построили.  

В собственности девелопера чаще всего остаются земли, назначение которых только предстоит определить. Как только возникнет необходимость, на этом месте построят здание администрации, детская площадка или футбольное поле». 

wm_5ace55829feb2.jpg

Егор Быков, генеральный директор УК «Гринлайн» (работает в поселках от девелопера «ФАКТ.»), высказывается на тему «отдавать поселок в управление УК или решать вопросы силами жильцов» еще категоричнее — общая собственность равносильна анархии: «Инфраструктурных задач в любом поселке — множество. Недостаточно просто проложить коммуникации и построить необходимые объекты инфраструктуры. В дальнейшем их нужно еще и обслуживать. И все это ляжет на плечи самих жильцов. Редко можно найти даже одного инициативного жителя, готового нести ответственность и за найм рабочих, и за контроль работ, и за финансовые сборы.  

Профессиональная УК просто необходима в поселке на 100 и более участков, где у каждого жителя есть доля собственности в общем имуществе, а, следовательно, и право голоса. Ситуация, где «каждый за себя» затягивает, а иногда и вовсе блокирует решение ключевых вопросов. Например, владелец участка, приезжающий только на лето и живущий рядом с центральным въездом, может отказаться платить за содержание внутрипоселковых дорог. Управляющая компания может решить этот вопрос, так как действует в рамках закона. А вот «общим собранием» повлиять на такого гражданина практически невозможно. В случае с централизованным управлением нерешаемых задач нет. А насколько хорошо УК выполняет свои обязанности можно понять еще до принятия решения о покупке надела.  

К тому же, участки в большом проекте продаются не один год. Без должного контроля инфраструктура поселка за это время изнашивается, что закономерно приводит к снижению объемов продаж. Застройщик терпит убытки, а счет на восстановление инфраструктуры только растет».  

Директор инвестиционных проектов Jensen Group Ольга Райчук, напротив, считает, что в самоуправлении больше плюсов, чем минусов: «Наша компания не оставляет за собой никаких прав на земли общего пользования в построенных проектах. Все инфраструктурные объекты переходят под контроль ДНП. Мы считаем, что такие взаимоотношения формируют позитивный имидж девелопера и не допускают конфликтов между застройщиком и собственниками».

11 Июня 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки», Jensen GroupДНП «Солнечное»

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Договор цессии, или, проще говоря, «переуступка» — один из самых простых способов получить доход от инвестиций в недвижимость. Купить дешевле, продать дороже, маржу положить в карман. Та же схема действует и в более тривиальной ситуации — когда дольщику необходимо максимально быстро продать квартиру. Попробуем разобраться, какую выгоду из этого может извлечь рядовой покупатель.
31 Мая 2019Л1, Петергофское, Петербургская НедвижимостьЖК Клёны
Уже довольно давно в нашей стране работает ряд программ, позволяющих улучшить гражданам свои жилищные условия. Среди них — помощь многодетным семьям, бюджетникам, сиротам, военным и тем, чьи доходы оказываются меньше прожиточного минимума. Любит наш постсоветский человек ругать государство. Конечно, зачастую по делу. Однако в вопросе социальной поддержки тех, кто хочет, но не может пока приобрести собственное жилье, в последнее время наметились серьезные улучшения. Рассчитаны они, в основном, на стимуляцию рождаемости.
29 Мая 2019Ойкумена, Аквилон-Инвест, ЮИТ ДОМ, Л1ЖК Граф Орлов, ЖК Граффити
Проект первого жилого комплекса для вегетарианцев вызвал много эмоций у экспертов рынка недвижимости. Тем не менее проект строится, основные строительные работы подходят к концу. О том, как развивается сейчас «Veda Village» рассказал Олег Михайлов, руководитель PR и digital-проектов компании «Веда-Хаус».
28 Мая 2019Веда-ХаусЖК Veda Village
Июль все ближе, и строительные компании все неохотнее радуют покупателей большими акциями на квартиры, с каждым месяцем становясь прижимистее. Действительно, зачем застройщикам делать большие скидки на квартиры, если их и так неплохо покупают? Тем не менее, некоторые девелоперы, видимо решив ковать пока горячо, готовы предоставить майскую скидку от 7 до 25%.
27 Мая 2019Лидер Групп, Петергофское, Аквилон-Инвест, ЮИТ ДОМ, РСТИ, Legenda Intelligent Development , МАВИС, Полис Групп, Л1ЖК Балканы, ЖК Медалист, ЖК Босфор, ЖК Магеллан, ЖК Колумб — Гавань Капитанов, ЖК Нахимов, ЖК Клёны, ЖК 4YOU, ЖК Q-мир, ЖК Inkeri, ЖК Новоорловский, ЖК Terra, ЖК Legenda Героев, ЖК Урбанист, ЖК Полис на Комендантском, ЖК Полис на Московской, ЖК Маршал
Благодаря существованию государственного проекта, предусматривающего выплату субсидий, у отцов и матерей второго ребенка, а также многодетных семей, появилась возможность, обрести почти миллион российских рублей. Эти средства называются маткапиталом и Земельным сертификатом - деньги можно потратить на строительство частного дома или покупку надела земли.
22 Мая 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки»
«В центре живешь? И почем снимаешь?», - редко кому из представителей среднего класса Северной столицы может прийти в голову, что жилье в центральных районах города можно купить. Издавна центр принято считать не только красивым, но и недоступным для проживания простых смертных. По этой причине многие даже не рассматривают сердце Петербурга, отдавая предпочтение удаленным районам города, ведь ценник там куда более подъемный. Но так ли это?
20 Мая 2019RBI, Северный город, Glorax Development, Аквилон-Инвест, РСТИ, Эталон ЛенСпецСМУ, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, КОРТРОС, Центр Долевого Строительства (ЦДС), Setl City, ФСК «Лидер», Абсолют Строй Сервис, Отделстрой, Балтийская коммерция, Строительный трест, Л1ЖК ARTквартал. Аквилон, ЖК Галактика.Премиум, ЖК Familia, ЖК Петровская доминанта, ЖК Neva Haus, ЖК Петровская ривьера (Петровский 20), ЖК Royal Park (Петровский остров), ЖК Riviere Noire, ЖК ЦДС Черная речка, ЖК Riverside, ЖК Георг Ландрин, ЖК Новый Лесснер, ЖК Притяжение, ЖК Fusion, ЖК Аристократ, ЖК Мендельсон, ЖК GRANI, ЖК Futurist, ЖК Family Loft, ЖК Премьер Палас, ЖК Классика, ЖК Империал, ЖК Биография
Все статьи1394