Оформление прав на земельные участки и дома: справимся сами?

При оформлении прав на земельные участки существует три пути, по которым можно пойти: заняться самостоятельным оформлением, привлечь частного посредника и обратиться в агентство недвижимости. Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки.

Сегодня правовая ситуация с оформлением земельных участков в Ленинградской области сложна и неоднозначна: часто случается, что оформить права на участок и строение, которыми человек пользуется много лет, невозможно (к сожалению, такие случаи не редкость). По словам директора Центрального отделения загородной недвижимости агентства «Бекар» Натальи Хмельницкой, такие случаи составляют до 5% от общего объема заказов агентства на услуги по оформлению документов.

При оформлении прав на земельные участки существует три пути, по которым можно пойти: заняться самостоятельным оформлением, привлечь частного посредника и обратиться в агентство недвижимости. Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки.

Самостоятельно: дешево и проблематично

Плюс у самостоятельного оформления есть только один – это дешево. Сэкономить можно на оплате работе агента, причем экономия составляет 100%. Однако тем, кто решил сэкономить на услугах специалистов, надо быть готовым к настоящим трудностям – минусов у этого способа гораздо больше. При самостоятельном оформлении человек сталкивается с тем, что нигде не изложен механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того, чтобы понять, куда идти и с чего следует начать, требуется большое количество времени. Из-за незнания технологии людям часто приходится получать некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет. Описанные сложности – самое малое, с чем придется столкнуться, – это норма для участков и строений, не представляющих сложности в правовом отношении

По словам Натальи Хмельницкой, действовать при сборе документов необходимо по четкому алгоритму, который нарабатывается только опытным путем. Набор документов и механизм и порядок их получения зависит от многих факторов. Важный момент – это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений. Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными садоводствами. Не менее важно состояние документов по земле и строению (могут быть разные сочетания: дом куплен, а земля нет; участок ИЖС, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен). Также алгоритм получения документов зависит и от района - для получения необходимых бумаг в разных районах необходимы разные действия и порядок их совершения.

Точную сумму, во сколько обойдется самостоятельное оформление назвать сложно: по оценкам специалистов «Бекара» примерно 10 тысяч рублей стоит межевое дело с присвоением кадастрового номера, 3 тысячи рублей – технический паспорт строения, 6 тысяч рублей - сдача в эксплуатацию (для ИЖС) и 1 тысяча – регистрация права собственности на землю и строение. Помимо этих расходов, возможны различные мелкие траты, а также получение большого количества условно-бесплатных справок и согласований. При этом дополнительные транспортные расходы могут добавить к этой сумме до 40% стоимости. Профессиональные риелтеры шутят, что к этому стоит еще добавлять расходы на еду, питье и лекарства.

Привлечение частного посредника: гарантий нет

Ради экономии средств или по знакомству некоторые люди при оформлении прибегают к услугам частных посредников. Этими посредниками могут стать как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур. Достоинства этого метода достаточно условны: гипотетическая экономия времени и сравнительная экономия на оформлении (обычно услуги посредника дешевле, чем в агентстве недвижимости). А вот риски в данном случае очень высокие.

Недостатки этого метода оформления документов, по мнению Натальи Хмельницкой, очевидны для профессионалов. Во-первых, договоренность с частным лицом не дает никаких гарантий, что к назначенному сроку клиент получит документы, на которые он рассчитывает (многие уже получили горький опыт такого рода). Во-вторых, такие посредники берут деньги за оплату своих услуг вперед: в итоге у клиента отсутствует возможность контроля работ. В-третьих, по мнению юристов, тот факт, что частному лицу приходится давать доверенность и подлинники документов, не исключает возможность мошенничества. И самое главное – «частник» не гарантирует не только получение пакета документов в срок, но и вообще выполнения обещанного объема работ. Так, риелторам известны случаи, когда клиенты, вступая в отношения с посредниками (отдавая деньги и документы) по истечении условленного срока получали назад первоначальные документы с комментарием «все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось».

Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость – от $300 (за минимальный объем работы), однако риелтеры припоминают случаи, когда посредники брали и по 1500 долларов.

Привлечение агентства недвижимости: дороже, но надежнее

Этот наиболее цивилизованный и безболезненный способ поможет сэкономить время и нервы (что подчас оценивается гораздо дороже любых денег). Плюсы этого способа оформления – это гарантия выполнения работ, которые предоставляет агентство (по договору агентство несет ответственность, как одна из сторон). Кроме того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем оказывается невозможным. Агентство может предупредить об этом заранее и рекомендовать пути решения проблемы, в отличие от частных посредников, которые сначала берут плату за услуги, а уже потом сообщают, что оформление невозможно. «Очень важно, что окончательные расчеты с агентством клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его права (согласно ныне действующему законодательству)», - уверена Наталья Хмельницкая.

Агентства недвижимости, профессионально работающие на рынке загородной недвижимости, могут предложить клиенту, которому необходима помощь в оформлении прав на земельный участок и строение, услуги целым пакетом или по отдельности. Сюда входит заключение договоров с геодезическими фирмами на изготовление межевого дела; заказ и согласование проекта границ участка, подача и получение документов в Кадастровую палату на присвоение кадастрового номера, заказ и получение выписки из кадастрового плана земельного участка, а также заказ и получение справок о нормативной оценке земли.

Кроме того, агентство занимается подачей документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок в Федеральную регистрационную службу по Петербургу и Ленобласти и получением свидетельства на право собственности, подачей документов на изготовление технического паспорта строения, вызовом и организацией осмотра специалистом бюро технической инвентаризации строения. Агентство может взять на себя такие обязательства, как получение готового техпаспорта, заказ и получение справки БТИ об оценочной стоимости строения, подготовка полного пакета документов для сдачи готового строения в эксплуатацию, подготовка текста договора на отчуждение объекта недвижимости, заверение его в нотариальной конторе и подача его на госрегистрацию и получение зарегистрированного договора отчуждения. При возникновении необходимости агентство недвижимости осуществляет консультирование по вопросам подтверждения прав на объект недвижимости через суд.

Однако у оформления через агентства есть и один недостаток (если его можно считать таковым) – за надежность и профессионализм клиент должен заплатить. Стоимость полного пакета (в зависимости от района) - от $1500 до $2000. Цена может быть меньше, в зависимости набора подготавливаемых документов (и соответственно, от объема предоставляемых услуг), но минимальная стоимость услуг - $800 (дешевле нерентабельно этим заниматься). Стоимость услуг примерно одинакова во всех агентствах города.

23 Ноября 2005