руб

Новые законы: изменился регламент строительства и правоотношений в ТСН

Загородный рынок ждут перемены. Не революционные, но важные. Два новых закона направлены на упорядочение строительства частных домов и их налогового учета, а также и регламентирует отношения в «садоводческих хозяйствах». Подробно о новшествах, о достоинствах и недостатках новых законов рассказал директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Сергей Балуев.

1.jpg

— В этом году бурно обсуждаются два новых закона, которые так или иначе касаются загородного рынка. Давайте начнем с 340-ФЗ, который вступил в силу в августе, и с тех поправок, которые он внес в Градкодекс. Он регулирует строительство на загородном рынке, в частности параметры индивидуального жилого дома. В чем еще новации этого закона и как они могут отразиться на загородном рынке?

Закон внёс изменения в Градостроительный Кодекс, в том числе в понятия и процедуру строительства домов. Во-первых, упразднили понятия жилого строения и дачного дома. С августа 2018 года под объектом индивидуального жилищного строительства (далее – жилой дом) понимается отдельно стоящее здание высотой до 20 метров, с количеством этажей не более трёх. Такое здание не предназначено для раздела на отдельные объекты недвижимости.

Жилые дома теперь можно возводить на землях СНТ и ДНП. Это должно сделать процедуру прописки в доме доступной и лёгкой. Все строения, возведённые ранее и зарегистрированные в выписке с пометкой «жилое» по ФЗ-340 становятся жилыми домами для постоянного проживания.

То есть в них можно будет проще прописаться? Сейчас это процедура довольно длительная и происходит через суд.

Именно так. Посмотрим, как будет это работать на практике.

— Как я понимаю, вводится норма уведомления о начале и завершение строительства, как это выглядит?

Да, ФЗ-340 уравнял правила начала и завершения строительства. Теперь они едины для ИЖС, СНТ и ДНП. Для начала строительства на землях населенных пунктов не требуется ГПЗУ и разрешения на строительство, а сама процедура носит уведомительный характер. Чтобы возвести дом на участке необходимо не менее чем за 7 дней до начала планируемого возведения подать в архитектурный отдел Администрации поселения уведомление. В нем указываются данные о собственнике земельного участка, самом участке, строении и его расположении на участке. Никаких специальных навыков и знаний для этого не требуется. Важно, если границы участка выставлены верно, то можно спокойно обойтись без привлечения дополнительных специалистов. В течение 7 дней с момента отправки уведомления, вы должны получить ответ от Администрации. Отсутствие ответа в срок считается автоматическим «да» в пользу заявителя – можно приступать к стройке. После этого, необходимо отправить ещё одно уведомление (о завершении строительства) в течение 1 месяца с момента окончания работ. Если всё построено без отступлений от первого уведомления и в рамках законодательных норм, Администрация поселения по закону должна поставить вас на кадастровый учёт, но на практике система пока плохо работает. Поэтому, зарегистрировать строение можно через МФЦ или в электронном виде через ГосУслуги.

— Но эта норма вводится не сразу же?

Вводится сразу, но если собственник участка завершит строительство до 1 марта 2019 года, то он может зарегистрировать постройку ещё по «старым» правилам (без уведомлений). После этой даты такая возможность будет только у владельцев земель ИЖС, имеющих на руках разрешение на строительство. Но сейчас даже те, кто в процессе возведения дома, могут подать уведомление о начале строительства по новым нормам. Это поможет в дальнейшем избежать проблем с получением документов для регистрации.

Если обобщить самое важное, то ФЗ-340 на землях ИЖС упростил процедуру строительства, регистрации дома, а на землях СНТ и ДНП сделал прописку возможной и доступной. В целом, это позитивные новости как для жителей пригорода, так и для девелоперов.

— 217-ФЗ направлен на регулирование форм управления загородными поселками. Какие, на ваш взгляд, новшества этого закона, который вступит в силу со следующего года, положительно повлияют на загородный рынок, а какие скажутся скорее отрицательно? Какие насущные проблемы законодатель упустил?

С 1 января 2019 года вместо ФЗ-66, вступает в силу новый ФЗ-217. Глобально он закрывает некоторые существующие в законодательстве пробелы и чётко регламентирует неотрегулированные моменты. Но давайте смотреть детально…

ФЗ-217 отменяет такой вид разрешённого использования как «для дачного строительства», оставляя только земли садоводства и огородничества. Управление ими осуществляется теперь только в формате ТСН.

2.jpg

— Такой порядок действует только для вновь образуемых организаций?

Не совсем, для уже созданных организаций есть переходный период. Важно, что некоторые положения закона будут обязательны к исполнению с 1 января 2019 года: все, что касается оплат, например, создание расчетного счета для членских взносов. Далее все существующие организационно-правовые формы должны сменить уставные документы и перейти на ТСН в течение 1,5 лет, но санкций за нарушение сроков закон не предусматривает – это первый казус. Все новообразованные организации будут исключительно в формате ТСН.

Казус второй – для создания территория ведения садоводства или огородничества для собственных нужд необходимы чёткие территориальные границы, определённые документами, но на практике для этого Администрация поселения должна утвердить ПЗЗ и генплан местности. Только после этого можно будет говорить о границах. К сожалению, на практике далеко не во всех районных центрах данные документы утверждены.

Если же границы территории утверждены, то закон запрещает создание нескольких ТСН по типу СНТ на ней, всем имуществом и землями общего пользования владеет одна организация – это положительный момент.

Решение о создании ТСН принимается учредителями, единогласно – 100% голосов. Для этого нужно минимум 7 учредителей, иначе ТСН будет ликвидировано.

Такое понятие, как «собрание» учредителей упразднено, по факту, они нужны только для создания товарищества и принятия некоторых управленческих решений. Новый закон поможет навести больше порядка в части организации управления землями и уравняет в правах и обязанностях членов садоводства и индивидуальных садоводов. Каждый из них будет вносить одинаковые ежемесячные платежи по выбранному тарифу участвовать в жизни посёлка. Индивидуальные садоводы будут иметь право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на собрании членов товарищества. Также, вступление в ТСН не будет требовать первоначального взноса, размер которого раньше мог быть любым и порой заоблачным.

Странностью в законе является то, что если участок в СНТ зарегистрирован на юридическое лицо, то оно не может стать членом СНТ. Почему? Вопрос остаётся открытым.

— Большинство из этого звучит логично и сможет снять немало проблем.

Возможно. Кроме того, голосование и принятие решений в ТСН станут прозрачнее. Ведь законом отменена практика голосования по доверенности, когда один человек мог голосовать за всех. Теперь любое решение законно только тогда, когда единогласное мнение высказало квалифицированное большинство, то есть 2/3 участников собрания. Отмечу, что голосование станет возможно как в очной форме, так и в заочной, например, в виде электронного письма, так как подписать итоговый протокол должны будут все.

Отличной новостью я считаю и то, что с 2019 года всё оплаты ТСН должны будут проходить через расчётный счёт, что добавит больше прозрачности товариществам. Но, чтобы открыть счёт и выбрать банк, вновь потребуется собрание и голосование – это неразумная инициатива. Кроме того, всё это потребуется и для принятия в ТСН новых членов, что может затянуть процесс на срок от полугода до года – это отголоски 66-ФЗ.

Всё купленное после 12 часов 31 декабря 2018 года, имущество общего пользования превратится в общую долевую собственность. Приобретённое ранее имущество также можно присоединить к общей долевой собственности товарищества, но уже через собрание. К слову, каждое собрание теперь требует как предварительного уведомления за 14 дней с описанием повестки и рассылки уведомлений в течение недели по итогу решения.

— Под звуки Курантов и брызги шампанского. Но все эти нововведения скорее позитивны или нет?

Помимо управления, закон также вводит и регламентирует новые понятия: садовый участок, садовый дом, хозяйственные постройки, огородный земельный участок, имущество и земли общего пользования. Здесь мы видим, что на землях огородничества разрешено возводить строго некапитальные дома, то есть без фундамента, а построенный садовый дом уже перевести в объект жилой недвижимости весьма проблематично.

Если говорить в целом, то закон не закрывает все вопросы, а некоторые его инициативы явно требуют доработки, но положительные изменения он должен принести. Работа ТСН станет более прозрачной, справедливой, контролируемой, в том числе благодаря использованию современных технологий, а основные определения станут чётче и понятнее.

30 Ноября 2018«ФАКТ. Коттеджные поселки»

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Климат Северной столицы считается достаточно суровым, поэтому обогрев в частных домах работает восемь месяцев в году. Любой скажет, что выгоднее пользоваться магистральным газом. Однако, не стоит забывать о других видах отопления, о которых мы также расскажем.
30 Ноября 2018Керамакс ДевелопментSuvantojärvi
Складывается ощущение, что царящий в последнее время на рынке жилья ажиотаж играет на руку буквально всем. Застройщики, пользуясь шумихой, поднимают цены на квадратные метры, банки повышают ставки по ипотеке. Можно даже сказать, что и дольщики в итоге остаются в плюсе, как бы странно это ни звучало. Поддавшись панике, граждане таки идут на улучшение жилищных условий, несмотря на то, что в «спокойный» период это решение откладывали. И власти, то анонсирующие окончание ипотеки с господдержкой, то пугающие поправками в закон о «долевке», то поднимающие ключевую ставку, неосознанно этот спрос подхлестывают. Минувший месяц это только подтвердил, отметившись обилием новинок почти от всех крупных девелоперов.
30 Ноября 2018RBI, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Setl City, Аквилон-Инвест, Legenda Intelligent Development , Главстрой-СПб, ИнтерГрупп, Мегалит, МАВИС, Мегалит-ОХТА Групп, ФСК «Лидер», Технополис, Самолет ЛО, Инвестиционная компания «Пулковская»ЖК Futurist, ЖК Болконский, ЖК Studio Moskovsky, ЖК ArtLine в Приморском, ЖК Status by Salut!, ЖК SALUT!, ЖК Q-мир, ЖК Две Столицы, ЖК Новая Охта, ЖК Мурино 2020, ЖК Мурино 2019, ЖК Мурино 2017, ЖК Ручьи, ЖК Стрижи в Невском, ЖК Притяжение, ЖК Северная долина, ЖК Приморский квартал, ЖК Цветной город, ЖК Эталон на Неве, ЖК Цивилизация, ЖК Цвета Радуги
Реальные доходы населения за последние годы существенно сократились — это факт неоспоримый. Однако, к немалому удивлению экспертов и радости застройщиков, квартиры продолжают раскупать, и объемы продаж постоянно растут. И, даже несмотря на подросшую ипотеку, банки отчитываются об очередных рекордах по выданным займам. Причем, формат самых популярных квартир особых изменений не претерпел: застройщики по-прежнему делают ставки на недорогое жилье малой квадратуры.
29 Ноября 2018Аквилон-Инвест, Л1, Ойкумена
Ипотечная ставка растет. Рынок недвижимости нестабилен. Страх покупателей толкает их приобретать квартиры сегодня, а не завтра. Своей оценкой ситуации, сложившейся на рынке новостроек, поделился исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
28 Ноября 2018Ойкумена
До конца года осталось больше месяца, а рекламные баннеры с акциями уже начали «украшать» изображениями новогодних игрушек и снеговиков. К тому же, с октября по декабрь спрос и без помощи скидок уже был подогрет. Новости о повышении ставок, НДС и неясности с отменой «долёвки» покупатель воспринял однозначно - брать надо сейчас! В третьем квартале текущего года квартир в новостройках купили на 24% больше, чем за этот же период в прошлом году. И это несмотря на то, что средние цены в масс-маркете поднялись на 8%.
19 Ноября 2018Эталон ЛенСпецСМУ, Glorax Development, Красная стрела, ЮИТ ДОМ, Балтийская жемчужина, Аквилон-ИнвестЖК Галактика, ЖК Царская Столица, ЖК Английская миля, ЖК Golden City, ЖК Неоклассика-2, ЖК Полюстрово, ЖК Маршал, ЖК Аист, ЖК 4YOU, ЖК Лондон парк
Практика расчётов застройщиков с подрядчиками и инвесторами квартирами, вместо «живых денег» на рынке недвижимости чрезвычайно распространена. В условиях высокой конкуренции и замершего спроса — это может быть единственной возможностью соблюдать график строительства или реализовать новый проект на интересном участке.
09 Ноября 2018Гранд Фамилия, МАВИСЖК Форвард, ЖК Цвета Радуги
Все статьи1353