Новые правила уплаты налогов с продажи недвижимости

С 1 января 2016 года изменилась схема начисления НДФЛ-налога на доходы физических лиц – ведущий специалист по работе с клиентами E3 Investment Руслан Ярмош комментирует новации в сфере налогообложения сделок с недвижимостью. В Налоговый кодекс внесены поправки, согласно которым срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого доходы от его реализации не будут облагаться налогом, увеличен с трех лет до пяти. Однако новация коснется исключительно тех, кто приобрел жилье после 1 января 2016 года, на всех остальных будут распространяться старые правила.

В настоящее время налог на доходы физических лиц начисляется на разницу между стоимостью приобретения объекта недвижимости и его последующей продажи. Но зачастую продавцы занижают реальные цены во избежание уплаты налогов. Самая популярная схема выглядит так: продавец указывает в договоре купли-продажи номинальную стоимость объекта, а в дополнительных соглашениях прописывает некие произведенные "улучшения", за которые ему причитается остальная сумма. По данным Руслана Ярмоша из E3 Investment, такие теневые схемы использовались при проведении 30-60% всех сделок, попадающих под уплату налога (т.е. при владении недвижимости менее 5 лет по старым правилам).

Нововведения значительно сокращают возможности для подобных маневров: теперь законодательно установлен минимум, ниже которого налог быть рассчитан не может - он составляет 70% от кадастровой стоимости объекта в год его реализации. В случае, если доход продавца недвижимости ниже этого показателя, налоговая база будет равна расчетному минимуму.

Ведущий специалист по работе с клиентами E3 Investment Руслан Ярмош приводит следующие расчеты. Например, купив квартиру в 2016 году по рыночной цене в 3 млн рублей и перепродав ее в 2018 году за 5 млн рублей - то есть, на 2 млн дороже, инвестор должен будет заплатить подоходный налог в 13% с каждого миллиона прибыли, в данном случае 130 тысяч рублей, умноженные на два - всего 260 тысяч рублей. Устаревшие теперь правила уплаты налога могли позволить продавцу использовать серые схемы и перепродать квартиру по номинальной цене указанной в договоре в 3 млн., при фактической – в 5, а разницу в 2 млн. забрать в соответствии с каким либо дополнительным соглашением. С 2016 года для расчета налога будет использоваться кадастровая стоимость объекта с поправкой на коэффициент 0,7, и если продавец решит указать стоимость перепродажи квартиры в 3 млн рублей, то ему все равно придется уплатить налог между ценой первоначальной покупки и 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Новации должны способствовать борьбе со спекуляциями и выводу сделок из тени. Соответственно, инвесторы, практиковавшие ранее подобные схемы ухода от уплаты налогов, потеряют часть прибыли.

Источник: E3 Investment 

21 Января 2016