Новые налоги на недвижимость – будут и парадоксы
В начале 2015 года был одобрен новый законопроект, призванный приблизить оценку недвижимости к ее рыночной стоимости. Одним из основных нововведений стал переход к начислению налога на недвижимое имущество на основе оценки не инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта. Такая модернизация закона позволит более точно взимать налоги.Данная система налогообложения будет вводиться поэтапно, планируется в 2016 году сделать расчёт 20 % от налога кадастровой стоимости и 80% от инвентаризационной. И к 2017 году увеличить пропорции 40% на 60%. Ставка налога пока не озвучена, минимум — она составит 0,1%, максимум — 0,3%. Зато с итогами кадастровой оценки можно ознакомиться уже сегодня. Планируется, что в 2020 году собственники будут оплачивать 100% налога от кадастровой стоимости жилья.
Ранее оценивалась только стоимость самого сооружения, теперь же при оценке учитывается такой фактор, как местоположение здания. При таком раскладе, однокомнатная квартира в «золотом треугольнике», по умолчанию, должна стоить дороже аналога в московском районе. Однако, на практике это не всегда так. Если сравнивать с 2012 годом, то кадастровая стоимость квартир в северной столице увеличилась в 1,66 раз. Что касается средней стоимости квадратного метра, то на данный момент она составляет 92,77 тыс. рублей за кв. м., подобный рост связан с изменениями методики оценки.
На сегодняшний день самое дорогое по кадастровой стоимости жилье предлагается к продаже по адресу Большая Конюшенная ул. дом 17. Общая площадь квартиры стоимостью в 8 млн. рублей составляет 21 кв.м., итого 370 тыс. рублей за квадрат. Даже элитные новостройки от группы ЛСР уступают ей по стоимости, так жилье в Зоологическом переулке обойдется покупателю по цене 240 т.р за кв. м, а в фешенебельном «парадном квартале» 180-220 тыс. рублей за кв. метр.
Аналогичные цены держатся на коттеджи для судей Конституционного суда - 290 тыс. рублей за квадратный метр, хотя коттеджи – это федеральное имуществом, а значит, налоги с них не платятся. В районе знаменитого «золотого треугольника», а так же на Крестовском острове и Каменном острове средние показатели держатся в районе 160 тыс. рублей. Неожиданно низкой оказалась кадастровая стоимость квадратного метра в ЖК «Пятый элемент», находящемся в ЦПКиО, здесь квадратный метр оценивается в 33,4 тыс. рублей за квадрат.
Возможно, нюанс в том, что по документам ЖК является аппарат-отелем и с юридической точки зрения помещения в нем являются коммерческими. Для примера средняя кадастровая цена коммерции в этом районе 92,7 тыс. рублей, что в три раза превышает стоимость апартов «Пятый элемент». Если рассматривать в качестве сравнения государственные резиденции, то стоимость квадратного метра здесь оценивается более чем скромно. В резиденции К – 5 , стоимость квадратного метра составляет всего лишь 17,5 тыс. рублей. В К-1 всего 22,5 тыс. рублей, а в более престижной резиденции К-2 на Каменном острове квадратный метр оценивается в 35 тыс. рублей.
Рассматривая самое бюджетное жилье на территории Санкт-Петербурга, можно сделать выводы, что в ближайших пригородах цена квадратного метра колеблется в пределах 40-50 тыс. рублей за метр, здесь лидирует Фабричный поселок, недалеко от Красного села именно там располагается самая недорогая квартира (36 тыс. рублей за квадрат), далее поселок Серово, Белоостров, Ушково, Лахта. В пределах КАД средняя стоимость квадратного метра не опускается ниже 80 тыс. рублей, например в районе метро Международная стандартная квартира общей площадью 45 кв. м. будет стоить 3,8 млн. рублей, что в 2,5 раза больше, чем вышеупомянутые правительственные резиденции.
В приморском районе в районе улицы Оптиков площадь квартиры стоимость 4 млн. рублей будет составлять 39 метров, и такая стоимость максимально приближена к рыночной. Тот факт, что резиденции в самых дорогих районах Петербурга оценен так, что стоимость квадратного метра в них была в 3-4 раза ниже цены квадрата в однушке в спальном районе – заставляет ожидать волны судебных исков несогласных с оценкой и начисленными налогами собственников. Ведь размер налога для владельцев квартир увеличится во много раз, а результаты оценки часто могут выглядеть, по крайней мере, несправедливо. Но не следует забывать – при завышенной кадастровой цене, собственник может оспорить ее в судебном порядке.
Сергеев Константин
ведущий аналитик E3 Investment
18 Сентября 2015