Квартплата в апартаментах - terra incognita?
Эксперты отмечают то, что доля апартаментов на рынке недвижимости в крупных городах России составляет от 7% до 30% всех новостроек. Спрос на апартаменты продолжает расти: этот вид жилья - дешевле. Однако, есть и подводные камни, одним из которых является повышенная оплата коммунальных услуг и квартплата в апартаментах. Насколько оправданы эти опасения?
Комментарии от девелоперов, полученные при подготовке этой статьи, позволяют предположить, что существенные убытки покупатели не понесут:
Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!: «Сейчас мы ориентируем своих покупателей на сумму в 45-50 руб./кв.м в месяц без учета показаний счетчиков. Точную цифру можно будет назвать только после запуска комплекса. При этом, мы полагаем, что управляющие компании апартаментов в борьбе за арендаторов будут вводить различные сберегающие системы, позволяющие экономить. Общий платеж, в нашем случае, можно будет снизить за счет объемов комплекса – на больших объектах себестоимость работ традиционно ниже. Поэтому рассчитываем, что итоговая сумма будет вполне конкурентной».
Мы решили подсчитать, оправдывает ли меньшая цена апартаментов большие, по сравнению со стандартными квартирами, коммунальные и эксплуатационные платежи.
Для сравнения выбраны два строящихся по соседству комплекса. Первый - многофункциональный комплекс Salut!, строится в Московском районе Петербурга. Стоимость в нем однокомнатных апартаментов площадью 36,43 кв. метра на сегодня составляет 2 850 000 р. при единовременной оплате. Такая же жилплощадь в строящемся по соседству обычном жилом комплексе оценивается уже в 3 851 400 р. Таким образом покупатель экономит около одного миллиона рублей.
Квартплата в соседнем жилом комплексе, по данным эксплуатационной компании, которая занимается его обслуживанием, составляет около 35 рублей за квадратный метр площади квартиры. В комплексе апартаментов эта сумма будет равна 50 рублям. Несложные расчёты позволяют заключить, что разницы в стоимости недвижимости в один миллион рублей хватит, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор в течение более 150 лет, что вдвое больше средней продолжительности жизни граждан в России. В Москве для сегмента премиальных апартаментов срок окупаемости заметно ниже - около 40 лет.
То, что выгоду от покупки апартамента или лофта имеет смысл оценивать в долгосрочной перспективе, подтверждает и коммерческий директор московской компании Sminex - Максим Каварьянц.
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 лет».
Если говорить о коммунальных платежах, то показательными здесь будут данные комитета по тарифам Санкт-Петербурга. На горячей линии этого ведомства нам сообщили, что, к примеру, согласно распоряжению №501 от 18.12.2013 г. на второе полугодие тариф за холодную воду для жилых помещений составит — 21,03 р. за м3. При этом для «нежилых» помещений, которыми фактически являются апартаменты и внушительное количество проектоd Loft, тариф на аналогичную услугу составляет 21, 84 р. Разница, таким образом, составляет 81 копейку.
Ситуация с электроэнергией сложнее, тарифы на неё в нежилых помещениях не регулируются государством. При этом стоимость киловатта должна быть указана в договоре, который подписывает собственник с эксплуатационной компанией.
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением. Стоимость услуг управляющей компании определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных услуг. В среднем стоимость эксплуатационных услуг УК в Москве варьируется от 30 до 60 USD за кв. метр в год. Что касается нашей компании, то в Sminex ставка эксплуатации для апартаментов составляет около 35-40 USD за кв. метр в год».
По оценке московского эксперта, обслуживание апартаментов на 15-20% дороже и сравнимо с расходами на жилье бизнес-класса и элитного. Стоит отметить, что в вопросе коммунальных платежей сходятся интересы как покупателей масштабных апарт-комплексов комфорт-класса, так и аудитории клубных премиум-проектов, стилизованных под лофты. Состоятельные покупатели не готовы переплачивать за воду, какой бы концептуальной ни была идея. Однако, с другой стороны, ни одна эксплуатационная компания не станет неоправданно завышать тарифы, рискуя лишиться перспективного, с точки зрения доходности, комплекса.
Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!: «Апартаменты – объекты рыночные, функционирующие в конкурентной среде. Ни у застройщика, ни у собственников нет никаких мотивов работать с управляющей компанией, самостоятельно завышающей цены. В городе работает множество организаций, которым интересно управлять крупными объектами, поэтому застройщик, а в дальнейшем и собственники, имеют возможность выбора».
11 Сентября 2014