Критерии успешности бизнес-центра

Золотые рыбки в аквариуме в вестибюле, сверкающий брызгами фонтан и бесшумный лифт, скользящий между этажами офисного центра вовсе не признаки его успешности. Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов оценивает успешность бизнес-центра по двум параметрам: эффективность бизнеса собственника и востребованность бизнес-центра на рынке.  

Доходность

«Понимая под «успешностью» бизнес-центра доходность бизнеса его владельца, определить, насколько объект успешен по внешним признакам практически нереально, – уверен Алексей Чижов. – Даже если бизнес-центр забит арендаторами и весь сверкает позолотой и мрамором, вовсе не значит, что он успешен. Возможно, на всю эту красоту владелец потратил слишком много денег, и теперь сидит в «минусе». Формальные признаки – внешний вид, арендная ставка и т. д. – никоим образом не являются критериями успешности».

Чтобы определить доходность, нужно знать как минимум уровень вложений и уровень операционных расходов на эксплуатацию и управление офисным центром. Поскольку рынок недвижимости закрыт, такие данные получить из открытых источников невозможно. Однако общие тенденции назвать можно. Окупаемость офисных центров в Петербурге сегодня составляет пять-восемь лет. Постепенно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). Доходность объектов офисной недвижимости также снижается. Самые высокие показатели доходности сейчас в регионах – они достигают 20%. В Петербурге она меньше – 17%, но вот по сравнению с Европой российские офисные здания более прибыльны – доходность европейских офисных центров – всего около 7%. Алексей Чижов из «Бекар-консалтинг» утверждает, что наибольшая доходность сегодня у бизнес-центров класса В. Объекты класса А требуют больших затрат от инвестора, при этом размер арендных ставок кое-где сравнялся со стоимостью аренды в объектах класса В. В классе С вложения в объект невелики, но поскольку арендные ставки низкие, то и доход у собственника сравнительно небольшой. При этом класс В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.

Внешний признак успешности

Единственным внешним признаком, по которому можно судить об успешности, является уровень заполняемости (скорость заполнения объекта арендаторами и уровень их «текучести»). Существует заблуждение, что 100%-ная заполняемость – это гарантия успеха для бизнес-центра. На самом деле, сегодня полностью заполненный арендаторами объект может быть сигналом для собственника – возможно, в офисном центре арендные ставки занижены по сравнению с рыночными. Кроме того, сейчас собственнику выгоднее оставлять резерв для роста компаний, то есть не заполнять некоторые свободные помещения (чтобы уровень заполняемости составлял 97-98% в целом). Они могут в любой момент понадобиться якорным или другим «выгодным» арендаторам. Если арендаторы быстро меняются, это нехороший знак – в успешном бизнес-центре компании сидят годами.

Уровень востребованности

По мнению Алексея Чижова, если под «успешностью» офисного центра понимать востребованность рынком, то сегодня в Петербурге успешны, например, все бизнес-центры класса А. Так, успешным проектом, потому что он востребован рынком и имеет соответствующие характеристики по местоположению, инженерии и управлению, можно назвать бизнес-центр «Невский, 38».Также к условному списку успешных можно отнести офисные центры класса А – «Атриум», «Северная столица», Genium и «Строгановский». Местоположение этих объектов уникально, поэтому они будут успешны в любом случае.

Однако в офисной недвижимости существует тенденция, когда местоположение играет уже не такую важную роль. Несомненно, оно до сих пор важно, но есть объекты, которые находятся вне элитной зоны, а по остальным качествам ничуть не уступают классу А. Можно сказать, что транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят их даже несколько выше традиционных «элитных» бизнес-центров с точки зрения удобства для арендатора. Такие объекты могут находиться на Московском пр., Петроградской стороне (на набережных Невы), а также на Выборгской и Ушаковской наб. Сейчас в городе всего 14 объектов класса А. Если же границы класса А расширить, к высшему классу можно будет отнести в 1,5–2 раза больше офисных центров (считая строящиеся и заявленные к строительству). Эти объекты благодаря их комфорту и удобству также можно смело причислить к успешным проектам.

Семь составляющих успешного бизнес-центра

1. Знание сегодняшних требований к объектам недвижимости.

2. Знание новых тенденций и формирующихся требований к объектам недвижимости.

3. Правильный выбор классности объекта («места под солнцем» и конкурентного окружения).

4. Грамотное зонирование объекта.

5. Грамотное инженерно-техническое наполнение в соответствии с классностью объекта.

6. Привлечение сторонней/создание собственной управляющей структуры (нужны профессионалы, имеющие многолетний опыт создания и управления объектами недвижимости).

7. Уверенность в том, что инвестирование в рынок недвижимости в сегменте офисной недвижимости действительно необходимо,  и вы хотите сделать это профессионально.

Материал подготовлен АН «Бекар»

29 Мая 2006