Коливинг или студия из бывшей коммуналки: стоит ли рисковать деньгами, чтобы поселиться в центре?
Скелеты в старом шкафу
Санкт-Петербург можно смело назвать столицей коммунальных квартир. Ими заполнен практически весь исторический центр. К ним привыкли как к неотъемлемой части большой, многогранной истории, поэтому не мудрено, что вместо ликвидации подобного формата жилья дискомфорт-класса люди нашли, как его модернизировать и превратить очевидные проблемные и конфликтообразующие моменты в изюминку. Так появились коливинги – тип жилья, где владельцу принадлежит небольшая (в среднем 18-20 кв. м) квартира-студия с собственным санузлом, а кухня, прачечная и другие необходимые пространства вынесены для общего пользования. Чаще всего в старом фонде под коливинги «нарезают» бывшие коммуналки, что таит в себе кучу рисков. Это и запутанная, иногда с подвохами, история смены владельцев, и оставшаяся с коммунальных времен социальная неоднородность, и ветхие коммуникации, и многое другое. При этом в отличие от комнаты в коммуналке коливинг под видом квартиры-студии в самом центре стоит в 5-6 раз дороже, от 3 млн рублей.
О том, почему люди все же рассматривают подобный тип жилья, рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова: «При всех неоспоримых достоинствах новостроек у подобного жилья есть один привлекательный момент: это расположение дома в центре города, тогда как новостройки, особенно с квартирами по невысокой цене, чаще всего появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями. При этом при покупке подобных «переделок» люди не задумываются, что именно они приобретают. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире». Если в доме уже был капремонт, то чаще всего квартиры в нем переделаны под стандартные «однушки» - самый популярный вариант. Подобное же дробление по типу общежитий, - предупреждает эксперт, - характерно для еще не ремонтированных домов. А это значит, что помимо слабого напора воды в санузлах, вечных протечек труб, проблем с электричеством и тому подобных особенностей ветхих коммуникаций, почти ставших нормой для подобного формата, жильцов может ждать неузаконенная перепланировка. А вот это уже может привести к более серьезным и критическим последствиям, от невозможности затем перепродать квартиру до финансовых потерь и требований от государства вернуть помещения в прежние границы. То есть, всем соседям по несчастью предстоит выяснять новые (точнее, хорошо забытые старые) очертания комнат и передавать площади друг другу. Поэтому, - резюмирует Надежда Калашникова, - гораздо безопаснее выбирать квартиры в новостройках. Пусть дальше, зато без подобных «сюрпризов».
Подтверждает опасения коллеги и гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. По его данным, 80-90% всех коммуналок, переделанных в студии (а это 200-300 комнат), имеют незаконную перепланировку. «Приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – предупреждает эксперт. Тем более что часть подобных «переделок» сделано с грубыми нарушениями закона и легализовать их просто невозможно.
Так выглядит «стандартная» коммуналка, превращенная в квартиры-студии
«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты».
Покупаем подобную студию правильно
Для того, чтобы вы могли минимизировать риски при покупке такой переделанной студии, мы подготовили для вас чек-лист, что нужно проверить, подписать и выяснить.
- Помните, вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Поэтому остальные «дольщики», даже если их человек 10-20, должны подписать вам отказ от права преимущественной покупки (и вы им тоже, если попросят). Вам это пригодится в будущем, если вы решите когда-нибудь продать свою «студию» еще кому-то. Без этой бумаги вам придется уже перед продажей спрашивать на это разрешение у каждого владельца коммуналки. А они могут быть в отъезде или просто в дурном настроении... И все.
- Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости.
- Если квартира в процессе строительства или ремонта, не верьте строителям на слово ни про то, что они узаконят перепланировку, ни про сроки окончания работ. Все перепроверяйте, подписывайте бумаги о том, что со всем согласны, только по факту наличия результата. Нет – лучше десять раз подумайте и поищите более предсказуемый вариант.
- Помните, для экономии места в подобных общежитиях стены обычно делают тонкими. Посмотрите, кто ваши соседи и насколько они могут не совпадать с вами по режиму сна и бодрствования. Иначе вечеринки до утра или детские крики с первыми лучами солнца надолго могут испортить вам жизнь. Еще стоит выяснить, сколько квартир вокруг сдается посуточно.
- Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией. Проверьте перед покупкой напор воды, зимой – температуру батарей и потеки и пятна на стенах и потолке. Не верьте рассказам хозяев, что это «всего один раз, а так никогда такого не было».
- Мария Курчакова, эксперт из АН «Адвекс. Недвижимость», так же рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части. Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы. Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она.
31 Марта 2021Л1