руб

Коливинг или студия из бывшей коммуналки: стоит ли рисковать деньгами, чтобы поселиться в центре?

600.jpg

Переехать в старинный, пронизанный историями, мистический Петербург и жить при этом в безликих «спальниках», лишь по выходным выбираясь в центр? Для тех, кто перебрался в этот город не на заработки, а за романтикой и неповторимым духом Града Петрова ответом на этот вопрос будет категорическое «Нет!». Но так ли уж безопасна покупка комнаты в домах дореволюционной постройки, зато в самом центре города? И причем здесь обновленный формат общежитий комфорт-класса – коливингов. 

Скелеты в старом шкафу

Санкт-Петербург можно смело назвать столицей коммунальных квартир. Ими заполнен практически весь исторический центр. К ним привыкли как к неотъемлемой части большой, многогранной истории, поэтому не мудрено, что вместо ликвидации подобного формата жилья дискомфорт-класса люди нашли, как его модернизировать и превратить очевидные проблемные и конфликтообразующие моменты в изюминку. Так появились коливинги – тип жилья, где владельцу принадлежит небольшая (в среднем 18-20 кв. м) квартира-студия с собственным санузлом, а кухня, прачечная и другие необходимые пространства вынесены для общего пользования. Чаще всего в старом фонде под коливинги «нарезают» бывшие коммуналки, что таит в себе кучу рисков. Это и запутанная, иногда с подвохами, история смены владельцев, и оставшаяся с коммунальных времен социальная неоднородность, и ветхие коммуникации, и многое другое. При этом в отличие от комнаты в коммуналке коливинг под видом квартиры-студии в самом центре стоит в 5-6 раз дороже, от 3 млн рублей. 

О том, почему люди все же рассматривают подобный тип жилья, рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова: «При всех неоспоримых достоинствах новостроек у подобного жилья есть один привлекательный момент: это расположение дома в центре города, тогда как новостройки, особенно с квартирами по невысокой цене, чаще всего появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями. При этом при покупке подобных «переделок» люди не задумываются, что именно они приобретают. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире». Если в доме уже был капремонт, то чаще всего квартиры в нем переделаны под стандартные «однушки» - самый популярный вариант. Подобное же дробление по типу общежитий, - предупреждает эксперт, - характерно для еще не ремонтированных домов. А это значит, что помимо слабого напора воды в санузлах, вечных протечек труб, проблем с электричеством и тому подобных особенностей ветхих коммуникаций, почти ставших нормой для подобного формата, жильцов может ждать неузаконенная перепланировка. А вот это уже может привести к более серьезным и критическим последствиям, от невозможности затем перепродать квартиру до финансовых потерь и требований от государства вернуть помещения в прежние границы. То есть, всем соседям по несчастью предстоит выяснять новые (точнее, хорошо забытые старые) очертания комнат и передавать площади друг другу. Поэтому, - резюмирует Надежда Калашникова, - гораздо безопаснее выбирать квартиры в новостройках. Пусть дальше, зато без подобных «сюрпризов». 

Подтверждает опасения коллеги и гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. По его данным, 80-90% всех коммуналок, переделанных в студии (а это 200-300 комнат), имеют незаконную перепланировку. «Приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – предупреждает эксперт. Тем более что часть подобных «переделок» сделано с грубыми нарушениями закона и легализовать их просто невозможно. 

Так выглядит «стандартная» коммуналка, превращенная в квартиры-студии

 1.png

«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты»

Покупаем подобную студию правильно 

Для того, чтобы вы могли минимизировать риски при покупке такой переделанной студии, мы подготовили для вас чек-лист, что нужно проверить, подписать и выяснить. 
  1. Помните, вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Поэтому остальные «дольщики», даже если их человек 10-20, должны подписать вам отказ от права преимущественной покупки (и вы им тоже, если попросят). Вам это пригодится в будущем, если вы решите когда-нибудь продать свою «студию» еще кому-то. Без этой бумаги вам придется уже перед продажей спрашивать на это разрешение у каждого владельца коммуналки. А они могут быть в отъезде или просто в дурном настроении... И все.
  2. Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости. 
  3. Если квартира в процессе строительства или ремонта, не верьте строителям на слово ни про то, что они узаконят перепланировку, ни про сроки окончания работ. Все перепроверяйте, подписывайте бумаги о том, что со всем согласны, только по факту наличия результата. Нет – лучше десять раз подумайте и поищите более предсказуемый вариант.
  4. Помните, для экономии места в подобных общежитиях стены обычно делают тонкими. Посмотрите, кто ваши соседи и насколько они могут не совпадать с вами по режиму сна и бодрствования. Иначе вечеринки до утра или детские крики с первыми лучами солнца надолго могут испортить вам жизнь. Еще стоит выяснить, сколько квартир вокруг сдается посуточно. 
  5. Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией. Проверьте перед покупкой напор воды, зимой – температуру батарей и потеки и пятна на стенах и потолке. Не верьте рассказам хозяев, что это «всего один раз, а так никогда такого не было». 
  6. Мария Курчакова, эксперт из АН «Адвекс. Недвижимость», так же рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части. Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы. Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она. 
Таких комментариев в интернете много. Проблем с перепланировкой даже в реализованных проектах предостаточно. К сожалению, избежать их можно лишь покупая уже готовую студию со всеми документами. Соответственно, цена такой недвижимости будет значительно выше. В то же время покупатели не расстаются с такой недвижимостью, продолжая жить в центре Петербурга.
2.png

31 Марта 2021Л1

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Когда трейд-ин только появился на рынке недвижимости, его постарались добавить в портфель продаж практически все крупные застройщики. Но сейчас все меньше людей готово воспользоваться этим предложением. Вместе с экспертами разбираемся, что привело к снижению популярности потенциально удобного инструмента.
29 Апреля 2021Л1, Красная стрела, RBI
С 1 июля программа госсубсидирования ипотеки прекращается. Вместе с этим растет ключевая ставка Центробанка (эксперты говорят – возврат к 5% не предел, и она продолжит расти до 6,3%). Все это, несомненно, повлияет на цены на недвижимость. Так стоит ли пытаться успеть заполучить жилье прямо сейчас или еще есть время подумать?
23 Апреля 2021Красная стрела, Л1, ЛенСтройГрад
В июне могут отменить льготную ипотеку. В преддверии этого события все, кто хотел успеть купить жилье выгодно, смели практически любые ликвидные варианты. Тем более что на некоторые застройщики до сих пор предлагают мотивирующие скидки (при этом, не забывая поднимать базовые цены за «квадрат», когда скидки закончатся, покупателей будет ждать неприятное открытие). Включились в борьбу за клиентов и банки, делая заманчивые предложения по ипотеке.
15 Апреля 2021РСТИ, Л1, Группа ЛСР, Самолет, Группа «Аквилон»
На рынке жилья, как и во многих сферах, сейчас происходят большие перемены. Критерии, которые были важны раньше при выборе жилья, отходят на второй план, ведь на рынок приходят новые технологии. Застройщики при этом стараются найти индивидуальный подход к каждому, что осложняется постоянно меняющимися приоритетами.
30 Марта 2021Л1, Becar Asset Management Group
Зашли в квартиру, а она жмет в плечах? Значит, вы купили современную квартиру в новостройке. В Москве, где квадратный метр дороже, предложения от застройщиков на полном серьезе стали начинаться от 11 кв. метров при официальной норме не меньше 18 кв. м на человека. Для сравнения – парковочное место – 13,25 кв. м. И это обсуждают как неплохой стартовый вариант, в котором можно жить.
30 Марта 2021Л1, Красная стрела, ФСКЖК VALO, ЖК Дворянское сословие, ЖК FRIENDS
В некоторых районах новостройки появляются целыми кварталами, предлагая недорогое жилье молодым. Но где молодые, там и рождение детей. И тут выясняется, что детский сад и школу построить или забыли, или она всего одна на несколько тысяч детей. Но лучше ли обстоят дела с уже давно обжитыми и благоустроенными районами или там тоже очередь, растянутая на несколько лет? Разбираемся, где лучше всего жить семьям с детьми.
29 Марта 2021Л1, Балтийская жемчужина
Все статьи1434