Как расселить коммуналки
По данным социологов, только 5,7% петербуржцев имеют возможность улучшить свои жилищные условия через существующую ныне систему долевого участия или ипотеку. В то же время Петербург лидирует по числу коммунальных квартир и ветхих домов старого фонда, где, в основном, и проживают малоимущие граждане. Существуют ли реальные способы решить проблему коммуналок в нашем городе? Вариант, когда квартиры нуждающимся подарит городская власть, думаю, следует исключить как фантастический.
11 лет без права переписки
По данным исследований, проведенных специалистами строительных компаний города, участвовать в отношениях на жилищном рынке при таких ценах могут не более 8% петербуржцев. Заявления ряда высокопоставленных менеджеров строительных компаний о стагнации строительного рынка красноречиво свидетельствует о том, что эти обеспеченные петербуржцы свои жилищные запросы полностью удовлетворили.
При расчете доступности жилья для населения главным является показатель соотношения стоимости квадратного метра жилья (или цены квартиры) к среднестатистической зарплате. Давайте рассчитаем соотношение цены на маленькую однокомнатную квартиру и средней зарплаты петербуржца.
Занимательная арифметика
– Средняя заработная плата за ноябрь 2004 года по данным статистики - 8625 рублей (приравняем это к 300 долларам).
– Цена маленькой однокомнатной квартиры – 40 тысяч долларов.
– Разделив 40000 на 300, получим, что на маленькую квартиру средний работающий петербуржец должен копить 133 месяца, т.е. 11 с лишним лет. И все это время – не есть и не пить, не кормить домочадцев, своих кошек и собак.
Нигде в мире такого соотношения между ценой на минимальный объект недвижимости и средней зарплаты нет. При таких пропорциях ни о какой ипотеке говорить не приходится: этим банковским инструментом будут пользоваться те, кто может выкладывать за кредит 300-400 долларов в месяц (то есть, зарплата должна быть выше тысячи долларов). А эти люди, как говорят специалисты, свои запросы уже удовлетворили.
Проблема соотношения цен и зарплат еще и в том, что рынок не предлагает разнообразия в выборе товара. Практически нет маленьких объектов, строители заинтересованы продавать большие квартиры. При этом сами же уверяют, что однокомнатные и студии разлетаются «на ура». Но таких мало, а цены на них тоже вздуты. Жилых помещений по 10-12 метров вообще не строят, считая подобное жилье, вероятно, рудиментом прошлого. А то, что сотни тысяч живут в аварийных домах – дело десятое.
Наиболее рекламируемый способ улучшения жилищных условий - ипотека – желаемого результата не даст, только цены на жилье растут. Подобное наблюдалось во многих странах Запада, но там соотношение цены квадратного метра и зарплаты было несколько иным. Термин «социальное жилье» хоть и прописан в новом Жилищном кодексе, но что это такое, никто не знает. Уж не дома ли барачного типа 30-х годов постройки?
В развитых индустриальных странах жилищная проблема во многом решается арендой квартир. У нас тоже многие снимают. Разница в том, что мы снимаем угол у «бабы Нюры», откуда нас могут «вытурить» в любой момент (и поднять квартплату), а на Западе апартаменты арендуют в специальных домах. Говорят, в Москве Лужков один такой дом строит. Квартиры будут большие, красивые, по цене 1,5-2 тысячи долларов в месяц. Ну что, заманчивое предложение?
Жилье в Петербурге стало роскошью
На прошедшем недавно совещании городского правительства Валентина Матвиенко честно призналась, что разница между 10% очень богатых людей и 30% людей очень бедных сравнима со странами Африки и Латинской Америки. Пора признаться, что мы уже – не «впереди планеты всей» и наш потребительский рынок очень напоминает азиатский базар. Здесь много бисера и изумрудов, а для нищих – мишура и объедки. В переводе на жилищный язык: много роскошных квартир, а для остальных – коммуналки и ветхое жилье.
Жилье в городе на Неве становится настоящей роскошью. Но если в Бразилии, где много диких обезьян, можно весь год ходить в плавках, то у нас без крыши над головой недолго и до «цугундера». Поэтому теплое и сухое жилье для нас – насущная необходимость, которую почему-то старательно записывают в ассортимент товаров для богатых.
Только факты:
– В конце 1999 года средняя стоимость кв. м жилья составляла $321, декабрь 2002 года дал цену – $590, а к концу 2004 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке приблизилась к отметке $950.
– За пять лет цены квадратного метра типового жилья выросли в 2,95 раза.
– Для сравнения: за тот же период уровень реальных денежных доходов населения, по данным Госкомстата РФ, увеличился всего в 1, 52 раза.
Плачущие капиталисты
Теперь – к состоянию центра Петербурга. Радости здесь мало: как ни стараются застройщики и риэлтеры, под элитное жилье скуплены далеко не все здания. Я бы сказал, их меньшинство. А большинство – это старый фонд в плачевном состоянии, в основном – коммуналки. Ждать, пока до каждого дома дойдет очередь и его присмотрит, наконец, очередной магнат, времени нет.
Только факты:
– По данным 2004 года, в Петербурге в аварийном состоянии находятся 325 тысяч квадратных метров жилья и еще 300 тысяч квадратных метров - в ветхом. Разборке подлежат 24 здания. Еще 20 домов (более 200 квартир) находятся под угрозой обрушения. Ветхими признаны 1083 дома, где проживает 14 тысяч человек.
– По прогнозам, к 2010 году количество ветхой и аварийной площади составит более 700 тысяч квадратных метров.
Операторы рынка недвижимости жалуются на обитателей коммунальных квартир, что те «многого хотят». Мол, подавай каждому отдельную квартиру, да еще и в центре, да новую. Понять можно и тех, и других: расселять 20-комнатную квартирку с 30 жильцами по действующим ценам на «однушки» - гиблое дело. А нового малометражного жилья нет. С другой стороны, понять можно и жильцов, понимающих, что, если они сейчас своего не возьмут, то потом им уже точно ничего не светит. У многих из них нет даже и тех 300 долларов в месяц, о которых говорит статистика.
Строители жалуются на рост цен на материалы. Плюс – возросшие аппетиты городской власти, которая хочет продавать неподготовленные площадки по дорогой цене. Все это так, но статистика корректирует мнение операторов строительного рынка.
Только факты:
– По данным Госкомстата РФ, цены в промышленности, выросли с 1999 по 2004 год в 2,33 раза. Расходы на приобретение стройматериалов обычно не превосходят показатель в 30% от сметной стоимости.
– За пять лет цены квадратного метра типового жилья выросли в 2,95 раза.
Повторю: у каждого своя правда. Предприниматель должен взять свое, да еще с учетом будущих потерь, инфляции. Но и потребитель не резиновый. Реальных денег у населения становится все меньше, что бы там ни говорили банкиры и ангажированные эксперты финансового рынка. Нефтедоллары оседают не в наших карманах, и это нужно принять за истину.
Малометражный план
Каким может быть выход из сложившегося положения? Как вариант - патронаж строительства нового малометражного жилья (некоторые, по аналогии с «хрущевками», предлагают даже название этому жилью - «путинка»). Небольшие студии в массовых сериях нужны промышленному городу. Петербургу требуется квалифицированная рабочая сила (не только приезжие, но и свои), а не рантье и богатые «нефтяные плантаторы».
Город должен создавать среду для появления на рынке самых дешевых вариантов - такова его роль в ценовой политике. Есть предметы роскоши – должны быть и вещи эконом-класса. Если таковые не появятся на рынке недвижимости, проблему питерских коммуналок не решить никогда.
Александр Вертячих,
Специально для Невастройки.ру
25 Июля 2005