Как нам легализовать гаражи

Большинство гаражей возводилось десятки лет назад. За это время изменилось не только законодательство, но и само их расположение относительно центра города — деловая часть расширилась, изменились транспортные потоки. А в один не очень-то прекрасный для владельцев гаражей день выяснилось, что (по мнению городских властей) эта собственность им вроде как уже и не принадлежит...

Как поступать в таких случаях - советуют "Санкт-Петербургские Ведомости".

С принятием Гражданского кодекса исчезло такое понятие, как «временные здания», и все объекты недвижимости, в том числе гаражи, стали определяться только по одному критерию — связи непосредственно с землей. Ну а Земельный кодекс определил порядок отведения участков под гаражи. И изъятия этих участков для нужд общества. Кроме того, теперь право собственности на объекты недвижимости должно быть зарегистрировано. А вот сделать это при отсутствии узаконенного порядка оформления права собственности на гараж сегодня просто невозможно. В результате граждане, фактически владеющие гаражами (даже купившие их совсем недавно), юридически не имеют на них права собственности.

Все это не имело бы такой остроты, если бы не появилась у отдельных юридических и физических лиц заинтересованность в использовании земельных участков, на которых сегодня располагаются гаражи. Для других, разумеется, нужд.

Как правило, эти участки отводились в далеких от центра города районах, на пустырях. Однако сегодня оказалось, что рядом — вожделенные инженерные коммуникации. Поэтому эти зоны и стали весьма привлекательными для возведения нового жилья. Городские власти часто разрешают такое строительство (что, по большому счету, правильно). Но из-за отсутствия правовой базы для выяснения отношений с владельцами гаражей решение этого вопроса часто предоставляют застройщикам. В результате возникают конфликты, которые (принимая во внимание значительное количество гаражных стоянок в городе) вполне могут перерасти в социальный взрыв.

Назрела необходимость легализации гаражей. Причем легализации срочной и, как указал в своем Послании Федеральному собранию президент РФ, в упрощенном порядке. Однако проблема еще и в том, что многие пункты утвержденного КУГИ «примерного» договора аренды земельного участка не соответствуют как Гражданскому, так и Земельному кодексам...

Итак, чиновники, с одной стороны, рассматривают гаражи как собственность владельца, которую он может продать и купить. Но с другой стороны, это имущество (по их мнению) принадлежит владельцу временно. Так, нотариальные конторы регистрируют договоры купли-продажи гаражей. ПИБы на основании этих документов выдают новым владельцам соответствующие документы («Удостоверение о государственном учете гаражей» и другие). Ну а налоговые органы не забывают взимать налог на недвижимость. В то же время подавляющее большинство гаражей не могут быть зарегистрированы как находящаяся в собственности недвижимость, поскольку построены были на земельных участках, предоставленных в краткосрочную аренду. А в настоящее время КУГИ даже выдвигает версию о незаконности их постройки. Хотя многие из этих гаражей возведены полвека назад, и за этот период законность их существования сомнениям не подвергалась.

В нашем городе основной ведомственный документ, стоящий на пути легализации большинства гаражей, — это разработанные и утвержденные подведомственным КУГИ Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости «Рекомендации по вопросу оформления сделок и государственного учета гаражей на территории Санкт-Петербурга». Эти «рекомендации» и разделяют гаражи на капитальные и некапитальные в зависимости от срока, на который предоставлен в аренду участок земли. Если этот срок более 10 лет, то гараж считается капитальным, а если менее, то некапитальным. При этом некапитальные гаражи относят к... движимому имуществу. А значит, земельные участки могут быть освобождены от них (по мнению КУГИ) по первому требованию. Это значит чуть ли не в 24 часа.

По поводу такой позиции можно сказать следующее. Во-первых, порядок и условия освобождения земельных участков независимо от срока их аренды и права собственности четко определены Земельным кодексом. Поэтому вообще нет необходимости искусственно относить гаражи к движимому имуществу. Во-вторых (и это главное), «рекомендации» при разделении гаражей на капитальные и некапитальные, противоречат Гражданскому кодексу. Есть даже соответствующее заключение прокуратуры Санкт-Петербурга. Впрочем, чиновники, по всей видимости, оставили письмо прокуратуры без внимания.

Гражданский кодекс четко определяет, что к недвижимому имуществу относятся здания и сооружения, «прочно связанные с землей». То есть чье перемещение без «несоразмерного ущерба их назначению» невозможно. Никаких других критериев в федеральном законодательстве не существует. Гражданский кодекс также не содержит и таких понятий, как «капитальные» и «некапитальные» объекты, «капитальное» и «некапитальное» строительство. А значит, использование этих понятий в отношении гаражей следует признать некорректным и основанные на них выводы противоречащими закону.

Кроме того, Гражданский кодекс четко определяет «самовольную постройку» как «строительство объекта, не отвечающего цели, для которой отводился земельный участок». В данном случае участок отводился под строительство гаражей. И построены на нем были именно гаражи...

Сложившаяся ситуация далеко не безвыходная. Федеральное законодательство дает нам возможность решить проблему в рамках правового поля. Для этого нужны только добрая воля и отказ от ведомственных амбиций.

Необходимо прежде всего определять порядок легализации уже существующих и фактически принадлежащих гражданам гаражей. Речь о гаражах, на которые имеется технический паспорт или удостоверение о государственном учете гаража, а также его кадастровый номер. Эти документы при упрощенном порядке легализации гаража должны быть признаны достаточными подтверждениями законности постройки. Ведь разрешительная документация в большинстве случаев выдавалась не каждому владельцу отдельно, а гаражно-строительному кооперативу.

Кроме того, многие гаражи неоднократно перепродавались. А при этом (согласно все тем же «Рекомендациям») разрешительная документация вообще не требовалась. Да и сам факт регистрации договоров купли-продажи свидетельствует в пользу законности строительства гаражей, ибо сделки с самовольными постройками запрещены. И вполне естественно, что гараж на фундаменте, с полом, крышей и стенами из кирпича, бетона, дерева или металла (что зафиксировано в техпаспорте или удостоверении о государственном учете гаража) — это, безусловно, недвижимое имущество. Ведь гараж прочно связан с землей, и, значит, его перемещение экономически нецелесообразно.

При этом право собственности при упрощенном порядке легализации гаражей можно реализовать на основании все того же удостоверения о государственном учете гаража. Например, в виде учета недвижимого имущества, государственная регистрация прав собственности которого законом сегодня не предусмотрена. Такой порядок разрешен в Гражданском кодексе, однако для этого необходимо, чтобы наше Законодательное собрание приняло соответствующий закон Санкт-Петербурга.

Легализация гаражей и корректировка отдельных статей «примерного» договора аренды земельного участка снимут социальную остроту проблемы, ибо обеспечат гражданам юридически закрепленное право собственности на принадлежащее им фактически имущество.

В результате, впрочем, не исключается возможность сноса гаражей и строительства на их месте других объектов. Но происходить это будет уже с соблюдением всех требований закона: решением городской администрации, со своевременным предупреждением владельцев гаражей и (что немаловажно) с компенсацией их рыночной стоимости. То есть в этом случае при предоставлении земельного участка, занимаемого гаражами, под новое строительство администрация будет требовать от застройщика включить в смету все перечисленные выше затраты.

Кроме того, зачастую разумно строить на месте сегодняшних гаражных стоянок многоэтажные гаражи. При предоставлении в нем бесплатно (в счет компенсации) мест владельцам сносимых индивидуальных гаражей. При этом будет решена и проблема наиболее рационального использования земельных участков в городской черте. Да и архитектурный облик нашего города улучшится.

21 Декабря 2005