К чему приводит поспешность при продаже
Когда цены на жилье пошли в бурный рост, выяснилось, что примерно каждый пятый покупатель приобретал квартиру для последующей перепродажи. Угадав пик цен, они заработали на продаже до 150%. Но если бы они набрались терпения и отдали бы свою недвижимость в доверительное управление, к концу 2008 года они имели бы возможность получить прибыль как минимум вдвое больше.
Большинство инвесторов, приобретают жилую недвижимость, рассчитывая на быструю прибыль. Они действуют по следующей схеме: в начале роста цен на «квадрат» они покупают одну или несколько квартир и продают их на ценовом пике.
Прибыль их составляет от 40–50% (как в 2002 году) до 100–150% (в 2006-м). При этом предсказать, на сколько подорожает квадратный метр, достаточно сложно. Нередко и специалисты дают неверные прогнозы. Так, по данным экспертов рынка недвижимости, в 2006 году жилье должно было подорожать примерно на 15–20 %. Как выяснилось впоследствии, рост составил более 150%. По мнению специалистов АН «Бекар», одной из причин бешеного скачка был отложенный спрос – со стороны покупателей, ждавших снижения стоимости жилья, и со стороны продавцов, которые ожидали максимума цен.
В 2006 году большинство покупателей приобретали квартиры для себя, примерно четверть – в качестве инвестиций, и каждый десятый – для детей. Естественно, не все инвесторы успели «скинуть» на рынок свои метры – в результате начиная с октября в течение 2-х месяцев количество предложений увеличивалось примерно на 500 в неделю.
«Да, многие инвесторы жилой недвижимости ориентируются на быстрый доход, – рассказывает Елена Исаенко, руководитель департамента аренды жилого фонда АН «Бекар». – Однако если подсчитать, оказывается намного выгоднее придержать у себя квартиры и через несколько лет получить прибыль в 2–3 раза больше, поскольку процент роста цен на жилье практически всегда превышает процент спада».
Возьмем, к примеру, данные по динамике стоимости жилья в Петербурге с 2002 по 2006 год. В 2002 году на рынке отмечался стабильный рост стоимости квартир: если в январе квадратный метр стоил около $600, то к концу года он достиг $900 (50% роста). К началу 2004 года цены на жилье подросли еще на 50%. Далее наступил период отката цен примерно на 2–5%. В этот момент инвесторы продали квартиры, которые они купили в начале роста цен в 2002 году. Прибыль – около 100%. Следующий скачек стоимости жилья мы наблюдали в середине 2006 года, когда за полгода цена выросла на 150%. Инвесторы сделали то же самое: в середине 2006 года купили жилье и к концу года его продали. Их прибыль была эквивалентна росту стоимости жилья, то есть 150%.
«Несмотря на высокую доходность, краткосрочные инвестиции имеют один существенный недостаток: зачастую рынок ведет себя непредсказуемо. Вследствие этого сложно определить, какова будет прибыль в следующий раз: 15 процентов или 100, – считает Елена Исаенко. – Именно поэтому намного выгоднее делать долгосрочные инвестиции в жилье».
Вот пример. Инвестор купил квартиру в 2002 году, переждал откат цен в 2005-м и продал ее в конце 2006 года. Его прибыль составила примерно 350%. Можно взять другой период: с середины 2006 года и до настоящего времени. Рост стоимости квадратного метра, как уже было сказано выше, составил 150%. По прогнозам экспертов АН «Бекар», небольшой рост (не менее 10% в год) сохрагится примерно год, после чего можно опять ожидать скачка. «При этом не исключено, что он будет аналогичным «взрыву» 2006-го года», – считает Елена Исаенко. Таким образом, инвесторы, сохранившие свое жилье, имеют шанс получить к концу 2008 года более 270% прибыли.
Многих останавливает факт рисков: ведь если инвестор из одного города, а квартира – в другом, кто может гарантировать, что с ней ничего не случится? «Именно поэтому им выгоднее отдавать свою недвижимость в доверительное управление, – рассказывает Елена Исаенко. – Кроме того, если инвестор решит сдавать в аренду свою недвижимость, он может как минимум покрыть расходы на ее содержание и как максимум увеличить свою прибыль с объекта».
09 Апреля 2007 Источник: АН "Бекар"