руб

К чему приведут новые поправки в 214-ФЗ?

Русскую пословицу «Пришла беда откуда не ждали» сегодня вполне можно применить в отношении ситуации с поправками в многострадальный 214-ФЗ. Большинство страхов застройщиков касалось перехода на эскроу-счета, принципа «один застройщик — один объект» и усиления контроля со стороны банков. Но тут, как оказалось, все условия были, хоть и со сложностями, но выполнимы. Громом грянула новая поправка: жилье в проблемных объектах теперь запрещено продавать (а Росреестру запрещено регистрировать), если сроки его ввода в эксплуатацию были задержаны более чем на шесть месяцев.

photo_2018-10-26_11-48-44.jpg

Снежный ком проблем «долевки»

Зампред комитета по строительству Евгений Барановский высказался по этому поводу так: «Закон трактуется однозначно и не оставляет нам возможностей для диалога». То есть, либо так, либо никак! Единственный возможный выход чиновник видит в заключении с дольщиками доп. соглашений, в которых сроки строительства были бы продлены. По словам Барановского, удачный опыт таких договоренностей уже имеется.

Весь абсурд ситуации состоит в том, что закон, призванный защищать клиентов строительных компаний, в итоге может выйти боком, лишь увеличив число обманутых дольщиков. Есть и еще один существенный минус: «черную метку» получают объекты, где и так хватает проблем, и решить их они могут только с привлечением новых дольщиков. Заморозка продаж для них равносильна смерти.

38 ЖК в Петербурге и 36 в Ленинградской области — именно в таком количестве долгостроев сегодня приостановлены продажи. Причем, далеко не факт, что этот список в будущем не пополнится. Михаил Москвин, заместитель председателя правительства по строительству в ЛО, уверяет, что в министерстве о сложившейся ситуации знают. По его словам, в кратчайшие сроки будет разработан пакет поправок, который должен решить проблему. Напомним, что пока единственным путем возвращения права заключать ДДУ на «просроченных» объектах является заключение доп. соглашений о переносе сроков сдачи со 100% дольщиков. А теперь представьте себе долгострой на несколько тысяч квартир, хотя бы треть из которых уже продана по ДДУ. Очевидно, что уговорить всех клиентов будет нереально. Этот тезис косвенно подтверждают и в правительстве области: из всех замороженных проектов получить обратно право продавать жилье смогли лишь два девелопера: «Тараформ» из Кингисеппа и «Козерог» из Киришей.

Застройщик или заложник?

Доставят ли новые поправки дополнительную головную боль добросовестным девелоперам? Об этом мы спросили их самих.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Безусловно, в ситуации когда затягиваются сроки передачи ключей, в большей степени страдают именно дольщики. Однако далеко не в каждой ситуации в задержках сроков виноват застройщик. К сожалению, законы о строительстве не всегда учитывают ситуацию на рынке и нюансы, иногда возникающие при возведении того или иного объекта. В том виде, в котором были представлены новые поправки, принимать их, на наш взгляд, преждевременно.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: Не думаю, что новые нормы смогли бы решить проблему с обманутыми дольщиками, скорее напротив. Далеко не в каждой ситуации срыв сроков происходит по вине застройщика. Затянувшаяся проверка документов или выдача РНС на срок меньше необходимого — эти ситуации не вызывают паники, так как их решение не занимает много времени, и на качестве квартир и сроках по ДДУ не сказывается. Негатив и желание разорвать договор вызывает, скорее, информационный шум, возникающий на фоне этих новостей. Отметим, что незначительные переносы по срокам никоим образом не влияют на будущих владельцев квартир. Для них основной датой является дата передачи ключей. И эти сроки хороший девелопер никогда не задержит.

Александр Рогатых, председатель совета директоров холдинга «Аквилон-Инвест»: В новых поправках можно увидеть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, эти меры можно считать оправданными, так как обманутых дольщиков в результате может стать намного меньше. Клиент, впервые имеющий дело с покупкой недвижимости, вряд ли сможет самостоятельно распознать все риски. Осложняют ситуацию и низкие цены на «проблемную» недвижимость, на которые может соблазниться стремящийся сэкономить покупатель. А принцип «пирамиды», когда один долгострой достраивают за счет средств из другого проекта почти всегда обречен на провал.

Однако даже у добросовестного застройщика могут сорваться сроки ввода в эксплуатацию, и причиной тому могут быть совсем не его недоработки. Дело в том, что могут измениться какие-то нормы или добавиться определенные требования. И тогда даже самый аккуратный девелопер может стать заложником сложившейся ситуации.

При грамотной финансовой модели, на момент сдачи ЖК практически все жилье в нем уже распродано и денег на завершение строительства хватит даже при заморозке продаж. Новые правила, по которым один застройщик может возводить только один объект, не допустят ситуации, когда проблемы одного долгостроя автоматически перекидываются на остальные объекты. Стоит отметить, что по подобной схеме многие работали и до того, как она стала вменяться в обязанность именно по причине ее финансовой прозрачности. Но ведь существуют и объекты, достраиваемые по прежним нормам. Поэтому, на наш взгляд, закон еще нуждается в корректировках.

26 Октября 2018Аквилон-Инвест, Л1, Ойкумена

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
<p lang="ru-RU" style="margin-bottom: 0cm;">Как правило, передача ключей жильцам новостроек происходит в теплое время года. Вы никогда не задумывались, почему происходит именно так? Между тем, у предприимчивых девелоперов, желающих сэкономить на клиенте, есть целый арсенал уловок и хитростей, которые можно применить, выдав брак за норму.</p>
02 Ноября 2018Аквилон-Инвест, Л1, ЛенСтройГрад
На фоне преобразований 214-ФЗ чиновники особенно рьяно взялись за борьбу с долгостроями. В октябре зампред городского Комитета по строительству Евгений Барановский заявил, что с учетом ускоренных темпов сдачи в Петербурге и Ленобласти проблему долгостроев вероятно удастся искоренить до конца 2019 года.
01 Ноября 2018Л1, Стоун СК
Для дольщика ввод в эксплуатацию дома, в котором он приобрёл квартиру, это ещё не начало счастливой жизни. С этого всё только начинается: приёмка, ремонт (если нет отделки), налаживание отношений с управляющей компанией. В этот же список забот входит постановка жилплощади на кадастровый учет, без которой стать полноправным собственником невозможно.
01 Ноября 2018Normann (Норманн), Л1, ОйкуменаЖК Десяткино
Заморское слово «трейд-ин» ассоциируется у россиян с автомобильным рынком. Если покупатель авто хочет приобрести автомобиль со скидкой, он может сдать свой старый в дилерский центр. Похожая схема теперь работает и на рынке недвижимости.
25 Октября 2018Красная стрелаЖК Неоклассика
Обильного осеннего «ценопада» на рынке в этом октябре, прямо скажем, не ощущается. Тем не менее, некоторые застройщики готовы предложить клиентам скидки до полутора миллионов рублей.
22 Октября 2018БФА-Девелопмент, Setl City, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Эталон ЛенСпецСМУ, Аквилон-Инвест, Glorax DevelopmentЖК ArtLine в Приморском, ЖК ARTквартал. Аквилон, ЖК All Inclusive, ЖК 4YOU, ЖК Граф Орлов, ЖК Огни Залива, ЖК Царская Столица, ЖК Галактика, ЖК Московские ворота, ЖК Лондон парк, ЖК СолнцеPark, ЖК Дом на излучине Невы, ЖК Четыре горизонта, ЖК Три ветра
В 2018 году ставки по ипотеке были рекордно низкие. Именно поэтому заёмщики массово старались рефинансировать имеющуюся перед банками задолженность и выплачивать кредит по более выгодным условиям. Однако не так давно ЦБ повысил ключевую ставку.
03 Октября 2018Аквилон-Инвест, Красная стрела
Все статьи1347