руб

Из чего складывается реальная себестоимость вашего дома?

Сложно представить, сколько профессионалов задействовано в процессе создания жилого комплекса. Именно «создания», а не строительства. Ведь от первой забитой сваи до последнего жильца, получившего ключи, цепочка специалистов, вложивших в дом силы и средства, может содержать огромное количество звеньев. И рассчитать себестоимость постройки зачастую удается только после ее сдачи. Причем, даже в похожих по конструктиву и внутренней инфраструктуре ЖК итоговая прибыль может отличаться в разы. 

wm_5b5b4cb7936af.jpg

Будем честными, далеко не каждый дольщик поверит в пятипроцентную маржу и постоянное падение прибылей застройщиков. Так сколько же на самом деле стоят квадратные метры, с учетом всех издержек? 

Москва дешевле Питера? 

В начале года Росстат обнародовал данные по «стоимости строительства» многоэтажек. Не стоит путать это понятие с «себестоимостью», так как оно более обширно. Цифры можно подвергнуть сомнению, но больше никаких официальных источников не существует. Итак, стоимость строительства одного «квадрата» в Петербурге, по состоянию на январь 2019 года, держится в районе 60 тысяч рублей. Поражает, что в столице эта цифра меньше на 10% - 54 тысячи. Особенно если учесть, что стоимость того же «квадрата» на рынке в Москве превышает петербургскую примерно в два раза. Внятных объяснений этому парадоксу не может дать никто.  

В отчете компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за прошедший год сказано, что стоимость строительства зависит от региона и колеблется от 37,4 до 55,9 тысяч за кв.м. В Москве и Петербурге цифры существенно выше — более 70 тысяч за квадратный метр. Рассчеты, сделанные на основе данных из проектных деклараций, учитывают также материалы, из которых построены наружные стены домов. Эти данные оказались выше данных Росстата, но они хотя бы более-менее похожи на правду. 

В СЗФО и ЦФО столь высокая стоимость объясняется не только уровнем жизни и популярностью двух столиц. Дело в том, что, по сравнению с остальными регионами РФ, панельных (самых дешевых в строительстве) многоэтажек в Петербурге и Москве не так много — основной упор делается на монолитные и монолитно-кирпичные дома. К тому же в двух мегаполисах гораздо чаще встречаются дома бизнес- и элит-класса. 

Застройка в деталях 

Эксперты подсчитали, что большая часть средств уходит на строительно-монтажные работы - около 70%. Инженерные сети обходятся застройщику в 12-15% от всех заложенных средств. На землю тратится от 12 до 15%, а на создание проекта - до 5%.  

Конечно, эти цифры условны - много факторов влияет на стоимость земли и стройматериалов. В центральной части города, безусловно, коммуникации провести легче, а цена земли выше, чем, предположим, в Шушарах. Если участок имеет всю необходимую документацию для застройки, то стоить он будет дороже. 

Каждый проект уникален. Даже если объекты расположены в одном и том же месте, себестоимость строительства может отличаться. У новостроек может быть разная социальная нагрузка. К тому же иногда застройщикам удаётся экономить на стройматериалах, если у них есть собственные заводы или ДСК. 

wm_5c792ede2eea7.jpg

Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: «В больших городах себестоимость строительства жилых проектов всегда выше. И дело не в стройматериалах, а в цене земельного участка. Только на покупку земли и на оформление разрешительной документации для застройки уходит от 10 до 20% заложенных средств. К тому же, у рабочих и профильных специалистов в мегаполисах выше уровень заработной платы. 

На стоимость возведения также влияет класс жилья и благоустройство территории. В среднем квадрат жилья в экономклассе стоит около 50-60 тысяч рублей, в экономе - 70-80 тысяч рублей. В бизнес-классе цена начинается от 120 тысяч за квадратный метр. Больше всего средств уходит на возведение конструктива, остальное — на коммуникации, инфраструктуру и благоустройство. Ситуацию может усугубить и переход на эскроу-счета. Обслуживание кредита и спецсчетов в банке, возможно, придется оплачивать отдельно». 

Как уже говорилось выше, строительно-монтажные работы это основная статья расходов. От строительной технологии, выбранной застройщиком, зависит и конечная себестоимость. Самая низкая себестоимость вкупе с самой высокой скоростью строительства — у панельных домов. 

Также довольно бюджетным является монолитно-каркасный тип строительства. В нем монолитный каркас заполняется газобетонными блоками. 

Самым дорогостоящим типом строительства считается кирпично-монолитный метод. Кстати, именно таким способом строят больше 50% всех многоэтажек в Петербурге, и неспроста. У этого типа строительства есть ряд преимуществ: застройщик может не ограничивать себя в этажности, есть возможность экспериментировать с формой здания и планировками. Кроме того, такие дома обладают хорошей тепло- и шумоизоляцией.  

Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: «Кроме стройматериалов застройщику необходимо приобрести земельный участок, нанять специалистов, разработать концепцию жилого комплекса. Все это в Петербурге и Москве стоит дороже, чем в регионах».  

Андрей Бойков, партнёр Rusland SP: «Если сравнивать два однотипных проекта, то себестоимость у них будет примерно одинаковая. А вот земля может стоить по-разному. В Москве цена за гектар земли может быть выше в два, а то и в три раза. Приобретение земли под застройку в Москве может стать более выгодным вложением для застройщика, чем, например, в Петербурге по причине более высокого спроса. Да и согласовать градостроительную документацию в столице куда проще».

05 Марта 2019Аквилон-Инвест, Ойкумена

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
За начало текущего года в Северной столице ввели в эксплуатацию почти в 6 с половиной раз меньше жилья, чем годом ранее. Такие данные приводят Росстат и Комитет по строительству Смольного. Nevastroyka поинтересовалась у экспертов, с чем может быть связана такая динамика и стоит ли ожидать, что подобная тенденция закрепится на рынке недвижимости.
15 Марта 2019Л1, Красная стрелаЖК Неоклассика
В последний день февраля законотворцы внесли в Госдуму проект, предусматривающий для всех российских банков единую и обязательную программу «Ипотечных каникул». Она позволит заемщикам, оказавшимся в затруднительном материальном положении, «взять передышку» и отложить погашение ипотеки до полугода. Правда воспользоваться льготой можно всего один раз, а вот попасть в финансовую яму по причине болезни или потери заработка за долгие годы ипотеки можно неоднократно. Насколько полезным для россиян окажется новый закон, и кто кроме ипотечников может поживиться на столь, казалось бы, добродетельных мерах Nevastroyka.ru поинтересовалась у э кспертов.
05 Марта 2019Евроинвест Девелопмент
Проект КОТ (комплексного освоения территории) «На Царскосельских холмах» реализует сразу несколько девелоперов в Пушкинском районе Петербурга. Общая площадь выделенных на эти цели земель составляет 316 га. Наш портал выбрал четыре самых интересных жилых комплекса, каждый со своим набором «изюминок». Какой из них является наиболее достойным вложением средств, мы и выясним.
05 Марта 2019ИСК ВИТА, Аквилон-Инвест, Красная стрелаЖК ЭкспоГрад, ЖК СолнцеPark, ЖК Неоклассика, ЖК Неоклассика-2
В прошлом году на рынке загородной недвижимости было радостно: продажи и спрос росли, задавая темп новому году. Девелоперы надеются, что 2019 год не принесет серьезных потрясений и не станет убыточным. И, если проводить параллели с городской застройкой, вместо пугающей неопределенности здесь царит робкий оптимизм.
01 Марта 2019Строительный трест, «ФАКТ. Коттеджные поселки», ДПК «Сувантоярви», Штаб, Группа компаний «СТИНКОМ»Сад времени, ПриЛЕСный 2.0, Suvantojärvi , Софийские Сады, Гармония
Еще несколько лет назад, когда доллар стоил 35 рублей, а покупатели недвижимости сметали в любом ЖК все и сразу, прося добавки, среди застройщиков считалось нормой задержать ввод здания на годик-другой. Сейчас дольщик пошел не такой покладистый, и, что самое главное, более юридически подкованный. Да и компаний, за «небольшой» процент помогающих отсудить причитающееся, развелось немало. Суммы здесь фигурируют крупные — от пары сотен тысяч до полной стоимости квартиры. Разберёмся, что нужно учесть при взимании неустойки и как при этом не потерять последнее.
01 Марта 2019Полис Групп, Л1
Что будет с ценами на загородном рынке в этом году, куда движется ипотека, как повлияют изменения в долевом строительстве, как построить комфортную загородную жизнь. И не только об этом рассказал коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Алексей Баринов.
19 Февраля 2019«ФАКТ. Коттеджные поселки»
Все статьи1377