Ипотека. Советы заемщику

Несмотря на то что такой продукт как ипотечные кредиты появился на рынке относительно недавно, его востребованность предопределена самой жизнью. О нужности и важности ипотеки говорить не приходится – все цивилизованные страны давным-давно предоставляют своим гражданам возможность приобретать жилье в кредит, и именно так и приобретается в Европе и Америке большинство квартир. Можно, конечно, сказать о разнице в уровне развития российской и западной банковских систем, об отсутствии полноценной законодательной базы, можно посетовать на то, что в США, например, средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет сегодня 4,62%, а 30-летнего – 5,21%, тогда как у нас 15-летний кредит под 10% можно считать огромной удачей, на 30 же лет вперед вообще никто пока не заглядывает, – но все это общие места. Да, 145-миллионная Россия представляет собой крупнейший потенциальный рынок ипотеки в Европе, – по самым скромным оценкам, объем спроса на этом рынке составляет от $10 до 30 млрд, тогда как текущий объем ипотечного рынка составляет порядка $200 млн, или менее 0,01% от ВВП. Но у многих из нас нет времени, чтобы ждать, когда власть примет все необходимые законодательные решения, когда депутаты решат вопрос с эмиссионными ипотечными ценными бумагами, чтобы ипотека заработала в полную силу. Кредиты на покупку жилья нужны гражданам здесь и сейчас, но, увы, далеко не каждый может сегодня рассчитывать на получение такого кредита.

Требования к заемщику

Сегодня на рынке действует несколько игроков, занимающихся предоставлением ипотечных кредитов, принцип оценки заемщика у них примерно одинаков и требования к желающему получить кредит предъявляются довольно высокие. Так что, собираясь в банк за ипотечным кредитом, вы должны быть готовы к тому, что кредитный комитет будет рассматривать «под лупой» не только ваши доходы и ликвидные активы, но и «качество» вашего образования, ваше здоровье и даже, что называется, ваш «моральный облик».

Начнем с доходов. Практически все финансовые организации, предлагающие сегодня ипотечные кредиты, рассматривают в качестве дохода заемщика совокупный доход семьи, причем речь идет не только о «белой» зарплате по основному месту работы – в качестве источника дохода банк также будет рассматривать вашу зарплату по совместительству, по трудовым договорам, процентные доходы по депозитам в банках, дивиденды по акциям, доходы от страховых выплат, от сдачи в аренду принадлежащего вам движимого и недвижимого имущества и другие документально подтвержденные доходы. Причем, имейте в виду, что как правило речь будет идти о доходах за последний год (если повезет, за последние 6 месяцев), а в некоторых случаях – о доходах за текущий и истекший календарные годы. Так что, если вы получаете высокую «белую» зарплату только последний квартал, а до этого не менее прилично зарабатывали, но расписывались в ведомости за 1000 рублей в месяц, шанс получить ипотечный кредит у вас невелик. Следует также учитывать, что проценты по кредиту и суммы, выплачиваемые в счет погашения долга, не должны превышать определенной доли в вашем доходе – в основном банки исходят из того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита, должна составлять 30-40% (в некоторых банках – до 50%) вашего ежемесячного дохода. Будьте готовы к тому, что банк в качестве подтверждения вашей платежеспособности, репутации и «трудовых перспектив» попросит вас предоставить справки с места работы, причем не только с подтверждением доходов, но и с кратким описанием бизнеса компании, в которой вы работаете, указанием времени ее существования и ее участников. В Банке Москвы, например, от заемщика требуют даже принести характеристику с места работы, и хотя таковые требования далеко не у всех, краткое описание вашей профессиональной деятельности вам придется представить в любом случае. Банк должен видеть, что выплачиваемая вам зарплата адекватна занимаемой вами должности.

Одно из немаловажных, хоть и негласных, требований к заемщику – возраст. Конечно, возраст заемщика оговаривается в условиях предоставления кредита, и везде нижняя планка возраста – 18 лет, однако, понятно, что у 25-летнего человека больше вероятности внушить доверие кредитному комитету, нежели, скажем, у 20-летнего, – хотя бы потому, что он уже более прочно стоит на ногах, у него за спиной есть уже достаточное образование (которое, кстати, тоже является определенным преимуществом), некоторый опыт работы, а впереди – перспективы карьерного роста. Что касается максимального возраста, то при вынесении решения кредитный комитет, скорее всего, будет исходить из того, что к наступлению пенсионного возраста кредит вы должны вернуть (если вы, конечно, не «владелец заводов, газет, пароходов», что дало бы вам возможность получать доход пожизненно – но в этом случае ипотечный кредит вам вряд ли требуется). Вот и считайте сами. Впрочем, есть и исключения – в Сбербанке, например, возрастной ценз заемщика составляет от 18 до 70 лет. Стоит также учесть, что банки, рассматривая вопрос о выдаче кредита, отдают предпочтение семейным парам, логично предполагая, что двое зарабатывают больше, чем один; семья – это некий залог стабильности, кроме того, супруг (супруга) выступает созаемщиком по кредиту, так что у банка больше уверенности в том, что вы сможете с ним расплатиться.

Что касается прописки, то сегодня на рынке можно найти банки, которые не выставляют заемщику требования обязательно иметь в паспорте штамп о прописке в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге, достаточно быть лишь гражданином РФ, а некоторые банки не требуют даже и этого. Однако в Райффайзенбанке, например, в ряду требований к заемщику есть и такое: банк должен быть уверен, что вы не привлекались к уголовной ответственности. Учитывая исторические реалии и то, что еще не так давно элементарный обмен валюты был в нашей стране уголовно наказуемым преступлением, для кого-то подобное требование может стать препятствием для получения кредита в этом банке. </P><BR>

Будьте готовы также к тому, что от вас могут потребовать документального подтверждения ваших расходов – например, арендной платы, квартплаты и иных коммунальных платежей, расходов на телефон, платы за образование детей, страховок, выплат по исполнительным документам, алиментов и др. И учтите, что, проверяя представленные документы, банк непременно обратит внимание на то, насколько аккуратно вы вносите все эти платежи.

Некоторые банки (в первую очередь, Сбербанк) требуют также наличия поручителей, то бишь тех, кто может своим доходом (имейте в виду, что в данном случае опять же имеется в виду «белый» доход) поручиться за вас перед банком. Чем больше кредит, тем больше требуется поручителей. Люди это, надо сказать, достаточно рисковые, поскольку в случае невозврата заемщиком кредита взыскание по задолженности будет обращено на них. Но никто из знакомых автору людей, выступавших поручителями по чужим кредитам, ни разу не вспомнил знаменитую фразу Воланда: «Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен». И тем не менее, несмотря на это обстоятельство, у нас почему-то пока отсутствует практика страхования здоровья, жизни и трудоспособности заемщика с назначением выгодоприобретателем поручителя. В том числе и по этой причине найти поручителя по кредиту, как правило, не так уж легко даже среди высокооплачиваемых знакомых.

Естественно, обращаясь в банк, вы должны иметь не менее 30% от стоимости потенциальной квартиры (обратите внимание на то, что в данном случае имеется в виду стоимость, в которую ее оценит оценочная компания!), но, увы, это еще не все затраты, которые вам предстоят. Есть еще один немаловажный аспект, на который вы должны обратить серьезное внимание – накладные расходы. Прежде чем обратиться за кредитом, тщательно просчитайте, в какую сумму обойдется вам процесс получения кредита и сопутствующие затраты, и, как говорят в Одессе, вы таки удивитесь, насколько не символическая может получиться сумма.

1. Оплата банку за рассмотрение кредитной заявки. При этом некоторые банки берут комиссию только за выданный кредит, а другие – за сам факт рассмотрения заявки. Так, например, в Собинбанке за рассмотрение кредитной заявки заемщик обязан заплатить 1000 руб., тогда как в Райффазенбанке за выдачу кредита взимается комиссия в размере 1,5% от суммы кредита, но не менее $500. А в Фора-банке, например, с заемщика взимают оба платежа – 1000 руб. за рассмотрение кредитной заявки и $120-200 (в зависимости от вида кредита) за проведение кредитной сделки. </P><BR>

2. Оплата услуг риэлтора. Риэлтора, конечно, можно и не брать – найти квартиру, подготовить необходимые документы и провести сделку самому, но это займет у вас значительно больше времени. Не говоря уже о том, что риэлтор значительно лучше вас разбирается в нюансах оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляет себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, и может представлять ваши интересы во взаимоотношениях с банком. Но это лишь в том случае, если он – профессионал. Если же он никогда не занимался ипотекой и собирается на вас тренироваться, такой риэлтор может доставить вам значительно больше хлопот, чем если бы вы занимались всеми этими вопросами сами. Но в этом вопросе вам необходимо вновь обратить внимание на требования банка – если он требует от заемщика взаимодействия только с определенными риэлторскими компаниями, с которыми у него подписаны партнерские соглашения, а у вас уже есть свой собственный риэлтор, то может так получиться, что услуги риэлтора вам придется оплатить дважды.</P><BR>

3. Оплата услуг оценщика. Банк будет рассматривать выбранную вами квартиру в качестве предмета залога только после того, как вы предоставите ему сертификат о ее оценке. При этом нужно учитывать, что если банк по какой-либо причине откажется кредитовать покупку именно этой квартиры, то за оценку следующей вам придется платить вновь. Стоимость услуг оценщика разнится в разных компаниях, однако и разные оценщики по-разному оценивают одну и ту же квартиру. Но тут, в принципе, выбор у вас небольшой – оценочную компанию вам, скорее всего, укажет банк. В среднем оценка квартиры вам может обойтись в сумму порядка 100 евро.</P><BR>

4. Оплата услуг нотариуса. За нотариальное удостоверение договора залога вам придется заплатить 1,5% от стоимости кредита, при этом имейте в виду, что в договоре будет записана реальная стоимость квартиры, а не стоимость по справке БТИ (и уж в любом случае – цифра не меньше той, на которую вам предоставляется кредит), а это уже совсем другие деньги. Если банк требует, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю, тогда нотариальному удостоверению подлежит и сделка купли-продажи, причем оформляться она будет единым договором купли-продажи и ипотеки квартиры. Не удивляйтесь, если нотариус потребует также до 1% за подготовку проекта договора – это явление хоть и не столь распространенное, но встречающееся, особенно, если сделка оформляется в Подмосковье.</P>

26 Ноября 2004