Физик предсказывает кризис

Французский физик-теоретик рассчитал дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости. Однако российские риелторы с ним категорически не согласны. По их прогнозам росту цен на недвижимость в России не помешает ничто. Именно поэтому они считают задачу обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем, поставленную президентом Владимиром Путиным, невыполнимой и требуют ее переформулировать.

Анализируя динамику роста цен на недвижимость на западном побережье США, французский физик Бертран Рене из парижского университета сделал вывод, что цены скоро достигнут максимального уровня, после чего можно ожидать начала снижения. На такой же стадии, по оценке его коллег, находятся цены на недвижимость и в большинстве других стран.

Ждать не долго

Везде, за исключением Японии, цены устойчиво растут на протяжении последних пяти-семи лет. При этом нужно отметить, что в большинстве стран за это время рост цен не превысил 80–100%. После достижения этого уровня обычно наступает стагнация на год-два, после которой идет спад. Однако в этот раз период роста продолжается дольше обычного. Для анализа причин происходящего Рене рассчитал динамику среднего роста цен за квартал на западном побережье США за последние 40 лет. В итоге ему удалось выделить на протяжении этого периода четыре периода роста цен. В среднем каждый из них продолжался около 10 лет.

При этом каждая из вершин роста обладала двумя характерными параметрами, отличающими ее от трех других, – это соотношение двух отношений: роста к последующему спаду и, наоборот, спада к последующему росту. В итоге ученому удалось выяснить, что на сегодняшний день рост цен еще не достиг своей вершины, его амплитуда должна достичь наивысшего уровня, коэффициент превысит порог 1,7. Это наибольшая амплитуда за весь период.

Однако ждать этого порога осталось не долго. Согласно расчетам Рене цены на недвижимость в ближайший год-два начнут падать, при этом темп падения составит примерно 6% в год, падение продолжится 6–7 лет.

Между тем в Мельбурне и Сиднее снижение уже началось. Однако пока эта тенденция не повсеместна даже в США, не говоря уже обо все мире. Пока выгодными для инвестиций остаются Нью-Йорк и Майами. Там в ближайшее время ожидается приток инвестиций в триллион долларов. К тому же, согласно недавно опубликованному исследованию Бруклинского института, к 2030 году в США потребуется в 1,5 раза больше площади жилой и коммерческой недвижимости.

Однако в Европе банки уже избавляются от ставшей недостаточно доходной недвижимости, но в целом объем рынка недвижимости продолжает расти. При этом Лондон, как всегда, идет своей дорогой, там пока еще наблюдается стабильный рост цен на недвижимость.

При этом странам, недавно вступившим в Европейский Союз или вступающим в него, участники рынка прочат дальнейший рост доходности. Так, в странах Балтии темпы роста цен уже сейчас составляют 10% в год, однако они должны еще усилиться, так как в целом цены этого региона должны подтянуться на уровень с остальными странами Центральной и Восточной Европы, такими как Польша и Чешская Республика.

Слишком дорогое удовольствие

Такую же тенденцию прочат российские риелторы и Москве, только у них теперь несколько другие ориентиры. Они смотрят в сторону Лондона, где в среднем стоимость одного квадратного метра жилья составляет $6 тыс.

Именно поэтому представители Российской гильдии риелторов (РГР) на пресс-конференции, предваряющей девятый ежегодный Национальный конгресс по недвижимости, который пройдет с 17 по 21 июня, категорически заявили, что остановить рост цен в ближайшие 10–15 лет не представляется возможным.

Это означает, что фактически Россия должна составить свой отдельный график динамики взлетов и падений на рынке недвижимости, отличающийся от общемирового. По их расчетам период роста цен на недвижимость в нашей стране должен составлять не менее 15 лет. Правда, до начала этого роста предыдущий период как роста, так и падения составлял в России пять лет. Если говорить грубо и отбросить период стагнации, то получится, что с 1990 по 1995 год в России цены на недвижимость росли, а с 1995 по 2000 они снижались.

Однако такая несогласованность в динамике невозможна, утверждают аналитики мирового рынка. По их словам, темпы и масштабы увеличения инвестиционной прибыли в значительной степени подвержены колебаниям в рамках отдельно взятой страны в рамках одного периода, однако в сравнении с показателями других государств эти различия нивелируются. И по оценкам специалистов в будущем году вообще уже не следует ожидать повышения цен на недвижимость.

При этом наибольшее влияние на уровень прибыльности оказывают законодательные инициативы и постановления правительства, подчеркивают эксперты компании Pricewaterhouse Coopers. И в нашей стране как раз постановления правительства и инициативы президента напрямую указывают, что необходимо переломить имеющийся тренд и снизить цены на жилье.

Именно это задание и считают необходимым полностью переформулировать представители РГР. По их словам, предоставлять каждому отдельно взятому гражданину жилую площадь в 50 кв. метров в многоэтажном панельном или монолитном многоквартирном доме – слишком дорогое удовольствие.

«Большинство из них вполне может довольствоваться 20 кв. метрами, – заявил вице-президент РГР, председатель совета директоров «МИЭЛЬ-недвижимость» Григорий Куликов. – Задачу нужно ставить по-другому. Граждан России действительно нужно обеспечить отдельным жильем, но не подчеркивать каким. Каждому достанется то, на которое он смог заработать».

Однако не все участники рынка столь категоричны. Для столь продолжительного роста цен просто не хватит средств потребителей, уверен первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. По его словам, уже в следующем году начнется торможение темпов роста цен.

Перепечатано с сокращениями

13 Июня 2006 Источник: vz.ru