Евгений Яцышин: на строительном рынке наступает отрезвление

1 февраля, на заседании правительства Петербурга был представлен новый председатель городского Комитета по строительству. Прежний глава комитета – Евгений Яцышин – ушел в отставку. Вместе с тем, несколько дней назад, еще в должности председателя Комитета по строительству, он говорил о перспективе строительного рынка Петербурга, при этом целиком и полностью ассоциировал себя с развитием этого рынка. А в понедельник стало известно: развивать рынок в должности председателя комитета он, оказывается, уже не будет. Тем не менее, это – последнее интервью Евгения Яцышина – чиновника, а потому, надеемся, искреннее.

– Скажите, как появился план – 2 миллиона квадратных метров нового жилья, которые непременно нужно было сдать в Петербурге в прошлом году

– Существуют договоры города с застройщиками, где указаны объемы, разного рода показатели, существует план-график реализации договоров. Комитет ежемесячно проводит мониторинг всех строительных объектов. Исходя из этого, мы видим, что идет на сдачу.

– Почему же сами застройщики называли план утопичным?

Ну откуда застройщики знают про все дома, которые сдаются в городе? Я думаю, несколько застройщиков сказали, что это – утопия, некие ваши коллеги выхватили фразу из контекста, чтобы очернить деятельность администрации...

– Именно с такой целью?

– Конечно. Это известные ходы. Вы не встречались с таким? Частная компания строит два-три дома. Откуда они знают про строительство остальных домов, правильно?

– Вероятно, конкуренты на рынке отслеживают движения друг друга, потому и знают?

– Да ну что вы! Это – из области теории. А практика такова, что следят только специалисты: кто что строит и когда сдаст. Поэтому планы рискнули озвучить.

– То есть риск все-таки был?

– Конечно: цифра была больно вызывающая. Двадцать пять лет не было ничего подобного. В последний раз столько жилья сдавали в 1978-м году. Вообще, риск всегда есть, в любом деле.

– Но разве в 2003 году не было миллиона семисот метров?

Да. А до этого – миллион четыреста. И такой рост, выраженный в «двузначных процентах», дается очень тяжело. Если вы бегом начинаете заниматься, вы можете каждый месяц на 10 процентов улучшать результат? Может быть, первый раз – да, второй раз – да, потом уже – нет... За четыре года цифра практически удвоена: до миллиона четырехсот был миллион двести, до этого – миллион...

– И какие у вас планы на следующий год?

– Я думаю, в 2005-м тоже будет сдано два миллиона, может быть – два-сто. Хотя застройщики заявили о готовности сдать три миллиона метров: мол, есть для этого задел. Но их КПД на сегодня – где-то 0,7, как показывает практика, поэтому я и говорю: два-сто.

– Правда ли, что последние дома в прошлом году госкомиссия судорожно принимала 27 декабря?

– Я вообще не понимаю, откуда эта информация. Мы работали до 31-го числа включительно, и 27-го – тире – тридцатого, это была обычная рабочая неделя. Видимо, кто-то неправильно воспринял слова вице-губернатора Вахмистрова о том, что в декабре сдали 500 000 квадратных метров. Речь ведь не шла о том, что их сдали за один месяц! Но такова традиция стройки, да и других отраслей, что многие вещи в конце года закрываются, подписываются и так далее... В декабре заканчиваются, как правило, сроки договоров, дальше нужно штрафы платить. Все это знают заранее, поэтому в последний месяц консолидировали свои силы.

– Когда был озвучен пресловутый план, принимал ли комитет по строительству какие-то меры, чтобы помочь застройщикам?

– Конечно. Наша главная помощь – уменьшение административного давления на застройщика. Существует масса ведомств, участвующих в приемке: СЭС, пожарные, администрация района, «Ленэнерго» и так далее. Мы проводили со всеми без исключения организациями профилактическую работу, чтобы максимально сократить срок прохождения госкомиссии. Нет, мы не призывали их подписывать то, что не положено, но мы просили: первое – не ставить новых требований, которые выходят за рамки закона, второе – уменьшить время рассмотрения бумаг. В конце концов, «Ленэнерго» сократило срок выдачи, например, справки на мощность с месяца – до нескольких дней. Без этой справки нельзя открывать госкомиссию. Поэтому мы и работали с энергетиками, чтобы они действовали не рутинно, а быстро. Благодаря одному этому – уже был получен огромный эффект, выраженный в сотнях тысяч метров.

– А без «стимулирования» с вашей стороны они, стало быть, действовали «рутинно»?

– Невозможно работать весь год в режиме спринта. Важна система. И эти «сдаточные» месяцы показали, где в этой системе – сбои, которые мешают  нормальному развитию строительного процесса. И компании сами сделали какие-то выводы, что-то меняют в работе. В этом году, я думаю, проблем будет меньше.

– Таким образом, из этого «плана» вы еще и уроки извлекли?

– Да, это все признают, в том числе и монополисты. Мы заметили: здесь, здесь и здесь только за счет оптимизации административного процесса мы выигрываем две-три недели. А в итоге застройщикам просто легче планировать работу.

– Скажите, эта «оптимизация административного процесса» закончилась вместе с годом или осталась навсегда?

– Ну, «навсегда» - это только в том случае, если все время за этим следить. Наша задача – этот пресс (в хорошем смысле слова) не снижать, в январе мы продолжаем работать так же, и рано или поздно это просто войдет в навыки, в обычаи. Станет нормой. Как – помните? – в свое время – доверенность «от руки»: все привыкли – и всем стало легче.

– Не был ли этот план – давлением на частные компании, которые, казалось бы, вправе самостоятельно планировать свой бизнес?

– Совсем наоборот: мы помогали частным компаниям, снижая административное давление на их бизнес. Строитель сам крайне заинтересован в скорейшей сдаче дома. Пока он этого не сделает, он не может оформить дом в собственность, над ним висит огромное количество проблем. Дом сдан – строителю становится легче дышать. И реальная помощь государства – это никакое не давление.

– Два миллиона квадратных метров – это сколько квартир?

– Это двадцать семь тысяч пятьсот квартир.

– А в какое количество квартир уже могут въехать жильцы?

– Знаете, мы за этим не следим, это – вопрос ТСЖ, службы эксплуатации... Мы не можем быть няньками для всех домов. Кстати, многие дома сдаются без отделки, и, видимо, поэтому пошли разговоры про «недостроенное» жилье. Но такова реальность, что многие люди предпочитают самостоятельно отделывать новую квартиру...

– Вы задаете темп ежегодного увеличения количества построенных квадратных метров. Между тем, сейчас многие говорят о «стагнации на рынке жилья», о снижении спроса...

– А почему вы считаете, что он меньше стал? Покупательная способность граждан растет с каждым годом, доходы населения растут, и реальный объем сделок выше, чем когда бы то ни было. И даже несмотря на то, что жилье дорожает, у людей появляются свободные деньги, чтобы покупать квартиры. К сожалению – не у всех. Но таких людей с каждым годом становится все больше и больше. Давайте сравним страны, где жилье стоит дорого, - и страны, где жилье стоит дешево: где больше покупают? Почему? Не потому, что – дорого, а потому, что у людей выше доход, и они не тратят все свои сбережения на одежду, здравоохранение... У них появляется возможность откладывать деньги, инвестировать их, что-то приобретать. И поскольку у нас растет благосостояние людей (а это – очевидный факт), у них появляются свободные деньги. А недвижимость стоит на первом месте среди товаров, на которые люди готовы потратить свободные деньги. Другой вопрос – недвижимости гораздо больше стало предлагаться. Но и спрос вырос и растет ежегодно.

– Как вы считаете, жилье лучше покупать сейчас или стоит подождать?

– Жилье стоит покупать всегда. Оно всегда будет дорожать – по прогнозам на 10 лет и больше. Но в целом, я думаю, рынок будет стабильным.

– Есть еще одно опасение, не раз высказанное в печати: в Петербурге недостаточно «пятен» под застройку...

– «Пятен» достаточно. Сегодня на продажу выставлено пять миллионов квадратных метров жилья, еще столько же ждет разрешения. Земля есть. И Комитет по строительству готовит новые земли. Поэтому «нехватка «пятен» - это опять-таки миф, пущенный, может быть, спекулянтами... Может, кто-то еще заинтересован в этом. В целом могу сказать: земля есть, правительство сделает все, чтобы всех желающих строить обеспечить землей. Компании сейчас видят, что политика города в этом плане – открытая, и нет смысла накапливать «пятна», как мыши...

– В марте должен вступить в силу новый закон о долевом строительстве. Вы можете как-то оценить перемены на этом фронте?

– Я наизусть этого закона не знаю, мы его только изучаем... Конечно, он очень ужесточает многие требования, прежде всего – застройщикам. Я не уверен, что во всем это поможет рынку. У нас уже принята масса популярных законов, исполнить которые на практике невозможно. Если перемены приведут к разорению строительных компаний, ничего хорошего я в этом не вижу.

– А что именно невозможно применить на практике и что приведет к разорению компаний?

– Например, пени, которые указаны для застройщика – порядка ста процентов годовых... Это – безумие. Не всегда застройщик не сдает дом вовремя по своей вине: есть проблемы с монополистами, с различными общественными слушаниями... И что? За это платить такие деньги? Или, скажем, стремясь предотвратить «двойные продажи», закон фактически изгоняет с рынка жилья компании, которые раньше покупали квартиры «оптом», а позже продавали и по чуть более высокой цене. Такие компании тоже нужны, они инвестировали в жилье...

– А есть какие-то другие способы обезопасить сделки с жильем?

– Страхование! Страхование рисков при покупке долевого участия. Но люди предпочитают два-три процента сэкономить, но – рисковать. Это, в конце концов, их личное дело, но перекладывать все проблемы отношений «дольщики – инвесторы» только на инвесторов – это ничего хорошего не принесет.

– Срыв сроков строительства тоже можно застраховать?

– Конечно. Страхуются любые риски. И потом: когда задерживается сдача дома на полгода из, скажем, трех лет – это не смертельно. Но заплатить за это пятьдесят процентов стоимости квартиры!.. Это неправильно. Значит, этот бизнес будет выводиться в тень, будут создаваться фирмы «на одно «пятно», с которых потому ничего будет не взять. Это будет препятствовать развитию компаний с историей, с капиталом. Компаниям с крупным капиталом будет просто опасно находиться на рынке, где такие сумасшедшие пени. Иными словами – масса проблем, и непонятно, зачем их нужно было создавать. Это все красиво звучит, но в результате дольщикам все обойдется только дороже.

– Есть еще одна проблема: дольщики часто получают совсем не то жилье, которое описано в договоре. И при этом они не обладают правами потребителя...

– Дольщикам нужно еще научиться не экономить на юристах: подписывают такие договоры, по которым можно вообще ничего не получить. Сумма, потраченная на адвоката, ничтожна в сравнении с ценой квартиры. Но проблема качества, к сожалению, была, потому что рынок очень быстро рос, росли объемы, и качество за ними не поспевало. Я думаю, что сейчас рынок успокоился – назовем это словом «стагнация» - и строители  могут конкурировать не только местом или этажом, но и качеством.

– Все-таки – стагнация?

– Конечно. Но – в хорошем смысле. Знаете, как вирусом каким-то переболеть... Рынок не может расти такими темпами, как рос у нас: в два раза – в натуральном выражении, в два раза – в цене. Рано или поздно это заканчивается. Слабые фирмы теряют свои позиции, остаются те, кто тратит силы и время на улучшение качества. И потребитель выигрывает.

– Наступает новый этап?

– Наступает отрезвление. Фирмы перегруппируют свои силы, начнут более трезво смотреть на то, что происходит, их политика станет более взвешенной...

– Когда это произойдет?

– Это уже происходит. Но стройка – дело длинное, и, я думаю, в конце года определятся лидеры и аутсайдеры.

– Вы, как будто, в отношениях «дольщики – инвесторы» - на стороне инвесторов?

– Нет, просто моя задача – строительный комплекс развивать, а не плодить слухи о его кончине. Поэтому мы максимально поддерживаем строителей. А дольщики пусть запомнят две вещи: юрист и страхование.

Беседовала Ирина Тумакова

01 Февраля 2005