Если сдаёте квартиру в аренду - надо платить налог!

Незнание или плохое знание особенностей налогообложения собственниками квартир, сдающими их в аренду, приводит к возникновению конфликтов с государственными налоговыми органами. Поэтому встает вопрос: платить или не платить налог? Но даже если собственник решил заплатить 13 процентов с дохода, то он не всегда может это сделать из-за недостатка информации и времени. 

Многие петербуржцы, владеющие двумя и более квартирами, начали получать письма из Федеральной Налоговой Службы (ФНС) с предложением сообщить, как используется их имущество. Известно, что в России большая часть сделок с арендой недвижимости находится в тени. Рассылая письма, налоговые органы пытаются привлечь эту категорию арендодателей в ряды законопослушных граждан. 

Стоит добавить и то, что с начала года началась волна проверок на квартиры, которые сдаются в аренду неофициально. Эксперты отмечают, что за два месяца службой участковых было проверено около полумиллиона квартир. Собственники таких квартир привлекаются к ответственности. Российским законодательством предусмотрена как уголовная, так и административная ответственность за незаконное предпринимательство. Под незаконным предпринимательством понимается  осуществление предпринимательской деятельности без регистрации с получением дохода, превышающего 250 тыс. руб.   

Рынок аренды Петербурга давно сформировался. Дать приблизительную оценку в связи с непрозрачностью и закрытостью информации, а также отсутствием официальной статистики, очень сложно. Но по примерным оценкам экспертов количество сдаваемых квартир в Петербурге находится в переделах 300-350 тысяч. Причем большая часть сделок не регистрируется налоговыми органами. Именно за эти квартиры и идет борьба налоговиков.

Как платить 

Согласно российскому законодательству арендодатели могут выбирать способ уплаты налога. Первый: сдавать квартиру как физическое лицо и, соответственно, выплачивать подоходный налог 13% с полученного от сдачи в аренду имущества. Но не надо забывать о том, что придется подавать ежегодную декларацию в налоговую инспекцию и копию договора-найма. Второй способ: сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя (ПБОЮЛ – предприниматель без образования юридического лица). Чтобы стать ПБОЮЛ, сначала необходимо зарегистрироваться в налоговых органах и получить свидетельство о госрегистрации. В этом случае можно выплачивать налог в размере 6%, но придется открывать банковский счет, вести  всю бухгалтерскую отчетность и ежемесячно посылать отчисления в Пенсионный фонд. Также надо помнить, что ПБОЮЛ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.  

Как выход из ситуации по уплате налогов, как для физических лиц, так и для ПБОЮЛ, можно предложить сдать имущество не физическому лицу, а юридическому. В этом случае за уплату налогов будет отвечать это юрлицо. Именно поэтому иногда выгоднее сдавать недвижимость через посреднические фирмы, т.е. заключать договор на доверительное управление имуществом.  

После подписания такого договора агентство выступает полноценным управляющим имуществом, в ведении которого находятся не только контроль финансирования,  управление недвижимостью,  представление интересов собственника, а также урегулирование всех конфликтов с арендаторами. Агентство-посредник в договоре с ПБОЮЛ возьмёт все обязательства по управлению, а также будет осуществлять ведение бухгалтерской отчетности, выплату налоговых отчислений и подбор арендаторов.       

Договор доверительного управления может заключаться как на один год, так и на 3-5 лет с возможностью его дальнейшего пролонгирования. В течение всего срока действия договора агентство обязуется организовывать постоянную сдачу объекта в аренду, заниматься эффективным и быстрым  продвижением квартиры в средствах массовой информации с целью привлечения клиентов, учитывать пожелания собственника по арендаторам (количество человек, наличие домашних животных и пр.), проверять «историю» клиента, страховать имущество, компенсировать порчу имущества, а также организовывать его своевременный ремонт.  

«Стоимость доверительного управления оплачивает арендатор, - рассказывает Елена Исаенко, руководитель департамента аренды жилого фонда АН «Бекар». - Эта ставка фиксируется в договоре. Собственник же получает доход за минусом налоговых вычетов».

Рынок доверия 

Рынок доверительного управления жилой недвижимостью в России пока не велик. Он находится ещё только в стадии становления. Москва традиционно занимает лидирующие позиции. По данным экспертов, 95% жилой недвижимости Москвы с арендной ставкой свыше 3 тыс. долларов в месяц находятся в ведении управляющих компаний. Петербургские специалисты фиксируют постоянный медленный рост процента недвижимости в Петербурге, сдаваемой через управляющую компанию. «Но эта цифра далека от московской, - говорит Елена Исаенко, -  и в сегменте элитной недвижимости составляет порядка 3-5%. Наш рынок отстает от столичного и должно пройти немало времени, чтобы эта цифра достигла такого же уровня». 

Стоит отметить, что именно иногородние жители, имеющие квартиру в Петербурге, позитивно относятся к сдаче жилья через доверительное управление и активно пользуются этой услугой. Возможно потому, что живя в другом городе, доверительное управление чуть ли не единственный способ обезопасить свою собственность и одновременно получать доход.  

«Что касается коренных петербуржцев, то многих останавливает боязнь и устаревшие стереотипы: лучше не платить налоги и не отдавать в управление. Это уже сложившая традиция, и новая культура пока не сформировалась . Но уже начали происходить изменения - появляются инвесторы, которые хотят платить налоги, но у них не хватает времени или опыта. Именно поэтому агентство разъясняет все механизмы этого шага и предлагает услугу доверительного управления, объясняя все преимущества», - добавляет Елена Исаенко.

06 Августа 2007 Источник: Пресс-служба ГК "Бекар"