руб

Эскроу-счет: что за фрукт и с чем его едят

С первого июля вступили в силу новые поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Застройщики убеждены, что себестоимость строительства вырастет, и идея покупки жилья под инвестиции уже не будет такой привлекательной, как раньше.  

Новые правила не позволят использовать средства дольщиков, так как финансирование будет осуществляться через банки. Для этого будут использовать так называемые эскроу-счета. Однако, для застройщиков эскроу-счета не являются чем-то неизведанным — уже сейчас они переходят на использование таких счетов. 

11111.jpg

Через тернии к звёздам 

Идея эскроу-счетов состоит в том, что средства дольщики передают не застройщику, а банку. Для этого застройщик, дольщик и банк предварительно заключают соответствующий договор. Счет открывается на основе ДДУ, а деньги уходят застройщику только после введения объекта в эксплуатацию. Строить объект застройщику поможет кредитование. Если условия договора не выполняются и объект не реализуют, деньги возвращаются дольщику в полном объеме. Получается, застройщик теперь зависим от банка, что не вызывает радости у застройщиков. Представители банков почти не комментируют эту тему. Отметим, что это в какой-то степени даёт дольщику некую защиту, но платить за безопасность своих вложений покупателям всё равно придётся.  

На данный момент в Сбербанке открыли эскроу-счета только по трём объектам. В этот список входят постройки в Барнауле, Перми и Тюмени — и ни одного объекта, строящегося в Москве или Санкт-Петербурге в этом списке нет. С эскроу-счетами начал работать только банк «Российский капитал», который принадлежит к АО «ДОМ.РФ».

Первооткрывателем новой системы можно назвать компанию «Брусника». Сбербанк финансирует компанию с использованием эскроу-счетов. Займ был открыт для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Ставка по кредиту в рамках первого пилотного проекта составила 5-7% годовых в зависимости от объёма продаж. Кстати, если застройщик использует такой счет, то ему не нужно выплачивать средства в Фонд защиты дольщиков. 

Эсксроу-счета позволят использовать средства дольщиков только по назначению. Старый закон не давал такой защиты. К примеру, никто так и не смог выяснить куда делись деньги дольщиков, которые купили квартиры у Группы компаний «Город». Из недавнего: Главстройнадзор произвёл проверку компании Urban Grup. Оказалось, что средства дольщиков выводились на личные счета бенефициаров группы. 

«Проверка выявила факты нецелевого использования, в том числе вывода денежных средств в больших суммах на личные счета бенефициаров группы, в том числе господина Долгина (владелец Urban Group)», — заявила в ходе судебного заседания представитель Фонда дольщиков Мaрия Михеева. 

Игра стоит свеч 

Застройщики уже привыкли к системе долевого строительства, однако, когда ДДУ только внедрили, многие крупные компании не были довольны такими нововведениями. Поэтому, удивляться тому, что сегодняшние поправки застройщики не встретили с особенной радостью, не приходится. Не удивительно, что свежие поправки заставляют застройщиков нервничать. Когда нынешняя система работы с ДДУ только появилась, сразу появились те, кому эта «нервозность» помогла наживаться на дольщиках. 

Например, «нажиться» смогли мелкие страховые компании. Когда наступал тот самый страховой случай, оказывалось, что денег нет. Огромные суммы утекали в карманы бизнесменам. 

«Несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — сообщало Министерство строительства, объясняя, в том числе необходимость создания квази-страховщика на федеральном уровне.  

Сейчас неизвестно, будут ли возмещены деньги дольщикам Urban Grup страховыми компаниями или Фондом дольщиков. 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»
«Теперь эскроу-счета придётся привлекать всем застройщикам. Вопрос уже не стоит о нужности такой системы. По старой схеме можно будет реализовывать проекты только в переходный период — до конца 2019 года. За это время банки успеют получить полномочия на проведения подобных операций. «Долёвка» для застройщиков привычнее. Банки пока ещё не работают с эскроу-счетами, поэтому пока каких-то кардинальных изменений в системе нет. После полного перехода на новые правила цены на жилье неизбежно вырастут, что нивелирует инвестиционную выгоду от приобретения «квадратов» в строящихся домах. Работа с ДДУ по старой схеме позволяла получать средства без каких-либо процентов. А с учетом того, что банки будут выделять средства под процент, цены на жилье придется повышать.» 

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»
«Сейчас нет утвержденного списка документов, которые нужны для открытия эскроу-счетов. Это, конечно, затрудняет работу. Пока ещё есть время на адаптацию, но это поможет, скорее, банкам, которые должны успеть получить полномочия для работы по новой схеме. Мы пока не знаем во сколько обойдется банковское сопровождение. Неизвестно, могут ли банки прекратить финансирование проекта и какие для этого должны быть причины. Те, кто успел получить разрешение на строительство до 1 июля, могут выбирать самостоятельно: работать с эскроу-счетами или нет. Следовательно, застройщики успеют оценить риски и понять насколько это выгодно.» 

Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун»:
 «Переход на эскроу-счета — вполне логичное предложение. Есть нюансы, которые придётся отлаживать во время перехода на новую систему. Надеюсь, за текущий год все вопросы будут решены. Эскроу-счета призваны решить проблему обманутых дольщиков, которых сейчас достаточно много. За каждым проблемным объектом стоят судьбы людей. Наша компания достраивала корпуса ЖК «Ленсоветовский», поэтому мы знаем о чем говорим.»

27 Июля 2018Л1, Ойкумена, Стоун СК

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
На проспекте Ветеранов не так часто возводят новостройки. Тем более интересными могут быть те немногие проекты, которые изредка здесь появляются. Сегодня мы сравним три самых заметных, реализуемых здесь, и определим лидера.
06 Августа 2018Красная стрела, ТехнополисЖК Аист, ЖК Премьера, ЖК Сандэй
Законодательные инициативы, исходящие от чиновников Минстроя, «радуют» все больше. Попытки переложить проблемы долгостроев на плечи региональных властей и постоянные поправки в действующее законодательство не удивляют уже ни девелоперов, ни покупателей. Однако теперь в министерстве собираются пойти еще дальше — согласно недавнему законопроекту, скоро застройщиков обяжут продавать квартиры только с чистовой отделкой.
31 Июля 2018Аквилон-Инвест, Л1, Стоун СК, Красная стрелаЖК Маршал, ЖК All Inclusive, ЖК 4YOU, ЖК СолнцеPark
После вступления в действие поправок в 214-ФЗ будущее отрасли эксперты называют туманным. Одно несомненно – себестоимость строительства будет расти, а значит и квартиры вырастут в цене. О влиянии новых требований закона на застройщиков, дольщиков и рынок мы спросили у Надежды Калашниковой, директора по развитию компании Л1.
26 Июля 2018Л1
Этим летом застройщики, кроме доступных «однушек», решили обратить внимание покупателей на двухкомнатные и семейные квартиры. Расскажем о тех, кто предлагает самые жаркие скидки.
26 Июля 2018Эталон ЛенСпецСМУ, Ойкумена, Setl City, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Л1ЖК Граффити
Лето принесло в Петербург не только дожди и футбольную лихорадку, но и свежие веяния на строительном рынке. Сразу несколько крупных девелоперов объявили о старте новых проектов. Кто-то, несмотря на проблемы на других своих площадках, запускает большую стройку в области, кто-то хочет привлечь клиента «умными квартирами» и сделать ставку на молодые семьи.
25 Июля 2018Аквилон-Инвест, Setl City, МАВИС, КВС, Эталон ЛенСпецСМУ, Центр Долевого Строительства (ЦДС), ЛСР. Недвижимость – Северо-ЗападЖК All Inclusive, ЖК GreenЛандия 2, ЖК ЦДС Елизаровский, ЖК Шуваловский
Первая половина лета не поскупилась на сюрпризы для загородного рынка недвижимости. Вопреки осторожным прогнозам и не самым смелым ожиданиям, продажи пошли вверх. Никто не говорит о лавинообразном увеличении спроса, но и разговоры о кризисе рынка тоже слышатся все реже.
24 Июля 2018«ФАКТ. Коттеджные поселки», Сигмакс ДевелопментSuvantojärvi , Кивеннапа Юг, Кивеннапа Север, ПриЛЕСный, ПриЛЕСный 2.0, Лес & поле
Все статьи1328