Эксперты: Выборгская набережная должна сменить профиль
В администрации Выборгского района представлена концепция развития Выборгской стороны как административно-деловой зоны. Концепция охватывает территорию части Выборгской стороны, ограниченную Кантемировской улицей, Лесным проспектом, улицей Академика Лебедева, Финляндским проспектом, Боткинской улицей, Пироговской и Выборгской набережными. Разработала концепцию компания «Бекар», которая с 2001 года имеет статус Агентства по развитию этой территории. Согласно выкладкам экспертов, Выборгская набережная должна в ближайшем будущем развиваться как район Делового Сити.
На территории в 100 гектаров в настоящий момент располагаются 15 различных промышленных предприятий, в том числе на фасадной линии восемь: ГУП Завод «Двигатель», ООО НПО по переработке пластмасс им. Комсомольской правды, ОАО «Красная Заря», ОАО «Компрессор», являющиеся банкротами ГУП Комбинат технических тканей ООО «Красных Маяк» и ОАО МО им. Карла Маркса, ОАО «НИИ ниток «Петронить» и прядильно-ниточный Комбинат ОАО «Красная Нить». Перед компанией ставилась задача стимулирования инвестиционных процессов на территории, ввиду того, что нахождение предприятий, большинство из которых находились в состоянии кризиса, на данной территории представляется экономически бесперспективным. Территория считаетсядепрессивной, за предприятиями накапливаются большие долги по налоговым платежам в федеральный и муниципальный бюджет, по коммунальным платежам.
Однако, по словам специалистов компании «Бекар», статус делового Сити совершенно не исключает наличие производства на территории. Так, на Выборгской набережной успешно функционирует современное производство электронных приборов — ЗАО «Масса К». Появление этого производства не противоречит концепции Делового Сити — оно соответствует экологическим стандартам, оно рентабельно, эффективно использует свои площади. Однако, по словам экспертов, на Выборгской набережной находится много заводов, которые используют принадлежащую им недвижимость не полностью или неэффективно. Часто производства, чьи объемы уже сокращены, сдают неиспользуемые помещения арендаторам за копейки. При этом не вкладывают деньги в свою недвижимость и не умеют ее грамотно эксплуатировать. В итоге они просто «выжимают» свою недвижимость, снижая при этом стоимость этого актива.
По словам специалистов, часто владельцы давно пустующих, заброшенных заводских помещений категорически отказываются ее продавать. Примером таких объектов может служить так называемый «Красный цех» на Большом Сампсониевском — огромный длинный барак, в котором раньше размещалось производство. При этом здание одной стороной выходит на Большой Сампсониевский — центральный проспект территории, а другой на улицу Фокина, где соседствует с бизнес-центром, принадлежащим компании «ЛУКОЙЛ». Этот цех можно только снести и на его месте построить новое здание, полагают эксперты. Также, по их мнению, «уродует» Выборгскую набережную так называемый «Синий забор», который огораживает полуразрушенную столовую завода «Русский дизель». Однако очевидную ситуацию с этими двумя объектами не удается разрешить уже на протяжении четырех лет. Из существующих предприятий изъявил желание перебазироваться и находится в стадии поиска площадки завод по переработке пластмасс им.Комсомольской правды.
В настоящее время на Выборгской набережной находится много заводов, которые используют принадлежащую им недвижимость не полностью или неэффективно. Часто производства, чьи объемы уже сокращены, сдают неиспользуемые помещения арендаторам за копейки. При этом сами они не вкладывают деньги в свою недвижимость, не умеют ее грамотно эксплуатировать и не знают, как можно получить от этой недвижимости больше. В итоге они просто «выжимают» свою недвижимость, снижая при этом стоимость этого актива. Между тем, специалист, работающий с недвижимостью, может подсказать, как можно увеличить доходность здания и его стоимость.
Специалисты по коммерческой недвижимости уверены, что новый статус этой площади — Деловой Сити — выбран стратегически верно. На данный момент на территории Выборгской набережной уже функционирует 11 деловых центров и представительств, строятся еще 6 бизнес-центров и 2 гостиницы. Стоимость земли в этом районе с 2001 года увеличилась в зависимости от характеристик участка в 5-15 раз.
Вывод предприятий происходит, в основном через скупку акций и банкротство предприятий («Красная Заря», завод им. «Карла Маркса», или в случае перепрофилирования предприятиями своей недвижимости, при оптимизации использования производственных площадей. Пока из существующих предприятий изъявил желание перебазироваться и находится в стадии поиска площадки ОАО завод по переработке пластмасс им.Комсомольской правды. "Бекар" подготовил список предприятий, которые предлагается перебазировать.
Председатель совета директоров «Ассоциации по сносу зданий» Игорь Тупальский, как передает "Росбалт", полагает, что смена профиля Выборгской набережной с промышленного на деловой очевидна. Однако этот процесс мог идти намного интенсивнее. Зачастую при инвентаризации обнаруживаются так называемые «памятники промышленной архитектуры». Им присваивают статус вновь выявленных памятников, и, как правило, у них не прописаны режимы охраны. Непонятный регламент работы с этими объектами, длительный срок экспертизы приводят к тому, что в разы снижается инвестиционную привлекательность таких участков: объекты не вписываются в новые инвестиционные проекты, а в будущем могут потребовать значительных финансовых вложений в реставрацию. В таких ситуациях инвесторы принимают решение отказаться от реализации проектов развития. Не всегда возможна и реконструкция, например, хорошо известное здание бывшего завода «Знамя труда» на Малой Монетной улице: последние два этажа имеют очень низкие потолки, согласно охранным документам их невозможно объединить, а значит эти помещения, расположенные в привлекательном районе, использовать нельзя.
Президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе: Масштабный проект реконструкции Выборгской набережной, инвестиции в который составят сотни миллионов долларов, может не реализоваться в существующих условиях. На огромной территории есть небольшие объекты, которые находятся под охраной КГИОПа. Уже существует несколько интересных проектов развития этой территории, но пока ситуация с использованием этих объектов не станет более понятной, развитие Выборгской набережной не начнется.
Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой», Андрей Уртьев: Деловой Сити, безусловно, Петербургу нужен. Эта территория в Выборгском районе — очень удачный район для размещения административно-деловой зоны, здесь хорошая транспортная доступность, есть возможность комплексного развития. Уже многие девелоперы заявляли об имеющихся проектах развития. Но необходимо отметить, что земля здесь с обременениями, вероятно, возникнут имущественные проблемы.
«Институт проблем предпринимательства», Алексей Шаскольский: Безусловно, в центре города строить сложно, возникают многочисленные вопросы собственников, необходимо заниматься сносом, реконструкцией. Но сегодня, очевидно, что город не должен безмерно расти вширь: проводить инженерные коммуникации «в чистом поле» — дорогое удовольствие, тем более когда в границах города имеются огромные промтерритории, нуждающиеся в редевелопменте. Петербург в численности населения уступает Москве в два-три раза, а по территории наш город в полтора раза больше Москвы.
27 Декабря 2005