руб

Эксперт: «Рынку недвижимости потребуется два-три года, чтобы полностью восстановиться»

Портал Nevastroyka.ru обсудил с директором агентства MegaAgent Русланом Соешевым текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом и в инвестиционном сегменте в частности. Эксперт рассказал, чего ждать в ближайшие годы, и как правильно вкладывать средства в квадратные метры.

- Скажите, пожалуйста, как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости?

- После того, как рубль обесценился практически в 2 раза, естественно, произошло лавинообразное вложение средств в строящийся рынок недвижимости. Произошло, по сути, следующее: люди поняли, что в сложившейся ситуации надо срочно вкладывать деньги, чтобы избежать их девальвации. Одни скупали бытовую технику, другие – машины, третьи – недвижимость.

В феврале-марте 2016 года на рынке был зафиксирован всплеск спроса. Это связано с ослаблением иностранной валюты на 15%. Сейчас мы наблюдаем некоторый спад, и это нормально, так как после всплеска рынок недвижимости нуждается в корректировке. По данным Росстата и других статистических источников, девелопмент находится на третьем месте по наполняемости бюджета (после рынков добычи углеводородов и IT-услуг), и, конечно, сейчас, в период спада, государство не может оставить этот реальный сектор экономики без внимания и поддержки. Поэтому власти и принимают такие меры как субсидирование ипотеки, например. Многие люди звонят в банки и спрашивают, можно ли взять готовое жилье, но программа действует только на рынке первичной недвижимости – так как она направлена именно на поддержание строительной отрасли. Нельзя не заметить, что в совокупности с программой материнского капитала программа господдержки ипотеки демонстрирует отличные показатели.

- Как отражается вся эта ситуация на инвесторах, вкладывающих средства в недвижимость?

Разумеется, оказываемая государством поддержка способна уберечь рынок от обвала, но не может укрепить или увеличить потребительский спрос. Сейчас покупательская способность падает, и средняя стоимость квадратного метра на данный момент также падает. Снижение цен на рынке недвижимости – абсолютно нормальное явление, так как предложение сейчас значительно превышает спрос. Как показывает мировая практика, для того, чтобы полностью восстановиться, рынку недвижимости потребуется два-три года. Поэтому инвесторам сейчас нужно смириться с новыми нормами доходности. Если раньше, вложив в недвижимость 10 млн рублей, можно было через пару лет получить 13-14 млн, то есть доходность достигала 30-40%, то есть 15-20% годовых, и такая доходность превышала уровень инфляции. Сейчас такое невозможно: рецессия наблюдается абсолютно на всех рынках, и рынок недвижимости здесь не является исключением. В ближайшее время роста доходности ждать не стоит, только, пожалуй, года через два-три.

- Вы не могли бы привести конкретные примеры доходности инвестиций в жилую недвижимость?

Конечно. Вкладывая деньги в инвестиционную квартиру, мы должны четко понимать ее последующую ликвидность. Если мы говорим о студии на первом этаже, без отделки, без ремонта, узкой вытянутой формы, то, конечно, такой объект является менее ликвидным, чем, скажем, квадратная студия с отделкой и хорошим ремонтом.

Если приобрести студию по средней по Петербургу цене в 2 млн рублей на этапе котлована, то перед вводом дома в эксплуатацию продать ее можно будет уже за 2,5 млн. А еще два-три года назад такие студии продавались за 3 млн. При этом необходимо учитывать, что объем сделок по квартирам-студиям составляет 60% от общего объема всех сделок с жилой недвижимостью, и это очень высокая конкурентная среда. При инвестировании в такие объекты надо понимать, что в сегменте с таким уровнем конкуренции доходность меньше, чем в прочих.

- В каком районе Вы бы посоветовали покупать недвижимость?

Вообще, при выборе инвестиционной квартиры, нужно в первую очередь смотреть на локацию, а не на цену. Люди чаще обращают внимание на этаж, цену, планировку, а уже потом – на застройщика и локацию, а надо делать наоборот. Если место конкурентное, то инвестиционные перспективы плохие, если застройщик малоизвестный - Вы легко можете столкнуться с долгостроем и ждать ключи годами. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладываться в самые дешевые варианты. Множество выгодных предложений сосредоточено, например, в Девяткино.

Если взять пример со студией, у нас один клиент год назад купил там такую квартиру – с отделкой, всего за 1,75 млн рублей. Сейчас – год спустя – студию продали за 1,95 млн рублей. Если посчитать доходность с коррекцией на уровень инфляции – вариант оказался совсем невыгодным. Здесь как раз и хочется напомнить о конкурентной среде – ведь предложение в Девяткино огромно. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги в квартиру, нужно подумать о том, насколько легко и выгодно Вы сможете потом ее продать.

Можно еще вспомнить такую популярную в Петербурге локацию, как Парнас: там работают хорошие застройщики, но, даже получая ключи в срок, инвесторы не могут получить достойный доход от реализации квартир. Причина все та же: предложение многократно превышает спрос. Два-три года назад уровень доходности в таких локациях был гораздо выше, а сейчас наблюдается заметный спад. Например, если раньше в Девяткино можно было купить двухкомнатную квартиру за 3,5 млн, а продать за 5 млн, и получить за 1,5 года 1,5 млн, то сейчас продать квартиру можно только за 4 млн с небольшим. Более высокую доходность демонстрируют квартиры, например, в «Балтийской Жемчужине» и Кудрово.

- На какой стадии Вы посоветовали покупать жилье? Насколько велики риски при вложении в «котлован»?

Как показывает практика последних 10 лет, выгоднее всего вкладывать в жилье на стадии котлована. Однако сейчас частные инвесторы все чаще отдают предпочтение проектам более высокой степени готовности – так как бояться долгостроя. Поэтому застройщики сейчас подстраиваются под конъюнктуру рынка. В целом, при формировании инвестиционного портфеля, общих и универсальных способов и инструментов не существует, и объект инвестирования нужно выбирать очень внимательно, подходя к каждому вопросу индивидуально – смотря и на документацию, и на репутацию застройщика.

31 Марта 2016

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Итак, несколько лет ожидания позади, а долгожданное новоселье- впереди. Ваша квартира в новостройке наконец готова, и Вам предстоит ее принять. Вероятнее всего, Вы находитесь в состоянии эйфории и уже мечтаете о том, какого цвета обои будут в Вашей новой кухне.
13 Апреля 2016
В 2015 году количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости значительно превысило количество договоров купли-продажи на вторичном рынке. В экономически сложный период все больше россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдают предпочтение покупке квартиры в строящемся доме, и для этого есть несколько  причин.
12 Апреля 2016
Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино  являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
06 Апреля 2016
Кудрово - одна из самых популярных локаций новой застройки, здесь реализуется много проектов и стабильно отмечается самый высокий покупательский спрос на квартиры. Портал Nevastroyka.ru постарался выяснить, что ждет Кудрово в ближайшие годы, и как там живется его обитателям.
29 Марта 2016
Используя некоторые знания рынка и финансовых инструментов, покупатель квартиры может значительно снизить расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку, а также максимально выгодно инвестировать денежные средства в недвижимость.
24 Марта 2016
Васильевский остров — это абсолютно уникальный район Северной столицы, который, несмотря на все проблемы с пробками, дорогами и закрытыми станциями метро, все равно пользуется невероятной популярностью среди петербуржцев.
07 Марта 2016Setl Group, Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ), Seven Suns Development (Севен Санс), Лидер Групп, Лемминкяйнен Рус, ЮИТ ДОМЖК Светлый мир «Я - романтик», ЖК Капитан Немо, ЖК The Residence (Резиденс), ЖК Самоцветы, ЖК Две Эпохи
Все статьи1414