Договор долевого участия – в чью пользу?

Хотя первоапрельский закон о долевом участии заставил многих строителей заявить своем скором уходе с рынка, пока что объектов, подпадающих под данный закон, в Петербурге нет. Следовательно – долевое строительство идет своим чередом. И проблемы дольщиков остаются теми же, что были до вступления апрельского закона в силу. Об этих самых проблемах, с которыми сталкивают горожане при покупке жилья, и о том, как их избежать, «Невастройке» рассказал ведущий специалист "Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса" (ЭСОН) Леонид Медведев. В Общественную приемную ЭСОНа, часто обращаются петербуржцы с жалобами на несоблюдение строителями своих обязательств.

- Какие проблемы чаще всего волнуют петербургских дольщиков?

- Многие дольщики жалуются на то, что компании требуют доплаты по окончанию строительства. Часто граждан волнуют причины задержки сдачи дома Госкомиссии, вопросы передачи квартиры в собственность. Обычно срыв сроков сдачи домов связан с тем, что у застройщика возникают сложности с монополистами, которые подключают дом к сетям снабжения, – это всем известные «Водоканал», ТЭК, «Ленэнерго».

Кроме этого, задержка сдачи дома и оформления квартир в собственность может происходить из-за невыполнений застройщиком инвестиционных условий, которые «навесил» на него город, – благоустройство территорий, строительство социальных объектов, перечисление денег в бюджет на развитие инфраструктуры, передача части квартир в построенном доме городу. Нередки обращения с жалобами на то, что дом построен, но нет постоянного обеспечения ресурсами (водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения), жалуются на некачественное обслуживание эксплуатирующими организациями.

- Какие сложности могут возникнуть у дольщика с получением права собственности на квартиру в доме, где часть квартир застройщик должен передать городу?

- У застройщика должна быть четкая квартирография – какие конкретно квартиры он передает городу, а какие квартиры имеет право продавать. Чтобы не получилось ситуации, когда застройщик привлекает средства дольщиков под квартиры, которые потом город потребует себе.  

- Такие случаи были?

- Да, на Гражданском проспекте возводился объект на федеральной земле. Застройщиком выступал Агрофизический институт, генподрядчиком Главзапстрой. Доля государства в этом объекте недвижимости должна была составлять не менее 700 тысяч долларов без НДС по состоянию на 29 августа 2000 года. Поскольку изначально эта доля не была определена в конкретных квартирах, то теперь непонятно, как выделить эту долю с учётом сегодняшних цен на квартиры. Пока генподрядчик и застройщик судились между собой, работы на объекте приостановились. Теперь, правда, строительство близится к завершению, дом готовится к сдаче Госкомиссии. Но вот с регистрацией права собственности у дольщиков, скорее всего, будут проблемы, так как внутренние взаимоотношения застройщика с институтом, с федеральной властью до сих пор не урегулированы.

- Вы сказали, что частая жалоба на застройщиков – требование доплатить за квартиру в конце строительства.

- Предложения по доплате встречаются в  5-10% случаев. В основном, доплату просят по объектам, строительство которых началось еще в те времена, когда цены на строительные материалы и на квартиры были гораздо ниже, а заканчивать строительство пришлось в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. Возможно, застройщик действительно понес убытки, возможно, были просчеты в сметной стоимости. Но порой застройщики просят доплату необоснованно, желая увеличить прибыль.

- А можно ли выяснить – действительно ли понес застройщик убытки или гендиректору на дачу не хватает?

- Нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты.  Дольщик – участник строительства, и застройщик обязан предоставлять ему  информацию.  Дальше у дольщика два пути. Первый -  если объект достроен, и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) может побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору. Если же объект не достроен, и застройщик начинает требовать доплату – тут сложнее. Застройщик может сказать: можете не доплачивать, но объект останется недостроенным, и кто, когда его будет достраивать – неизвестно. В этом случае без доплаты, скорее всего, обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик и готов доплачивать, то возникает спор по поводу суммы доплаты. Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разрознены и не знают друг друга, шантажирует их, что в случае недоплаты стройка остановится, требует сумму, намного превышающую ту, которая необходима для завершения строительства. В этом случае путь один – дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, и по ее  результатам определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

- А какой пункт договора может позволить дольщику, как вы сказали,  «побороться» и не платить дополнительные деньги?

- Фиксированная цена договора. На нее можно будет ссылаться. Еще желательно, после внесения суммы договора взять справку (промежуточный акт) о том, что дольщиком полностью выполнены обязательства по оплате суммы договора, и застройщик (или фирма, заключавшая договор с дольщиком) не имеет к нему претензий. Дальнейшие обязательства по доплате в случае увеличения квадратных метров (по результатам обмера ПИБ), по оплате коммунальных услуг – это все остается. Но главное, чтобы был документ об оплате суммы договора, указанной в конкретном пункте.

- Каким должен быть договор долевого участия, чтобы дольщик смог «облегчить» себе процедуру получения квартиры в будущем? На что следует обратить внимание в договоре долевки?

- Обязательно должен быть прописан предмет договора – что конкретно дольщик получает за свои деньги, какую квартиру, с каким качеством и т.д. Важно, чтобы в договоре была фиксированная цена и  четко изложены обязательства сторон. Сроки выполнения обязательств желательно указать календарной датой – до такого-то числа, не позднее такого-то срока. У застройщика перед дольщиком три основных обязательства: первое - построить дом и сдать его Госкомиссии, второе – передать дольщику по акту квартиру соответствующего качества и третье – сформировать пакет документов, передать его в регистрирующий орган для того, чтобы дольщик мог самостоятельно зарегистрировать право собственности. Также желательно прописать ответственность застройщика за неисполнение этих обязательств в срок. Этот пункт, как правило, застройщики не хотят включать, его можно и опустить, поскольку если в установленный срок не будут выполнены обязательства, ответственность наступит по закону. Но для этого, повторюсь, надо прописать обязательства со сроками. Если компания не выполняет свои обязательства, дольщик вправе требовать их исполнения, и если компания отказывается - обращаться в суд.

- Что бы вы посоветовали петербуржцам, которые готовятся заключить договор долевки с компанией-подрядчиком на объекте?

- Нужно смотреть всю цепочку договоров – от застройщика до субподрядчика, и помимо наличия договора, надо удостовериться, что обязательства по этому договору были исполнены обеими сторонами. Само наличие договора не говорит о том, что все работы были выполнены качественно и в срок. Об этом свидетельствуют только акты выполненных работ.

- А в офисе строительной компании дольщик имеет право требовать документы, чтобы разобраться в хозяйственных отношениях на объекте, в котором собирается приобретать жилье?

- Конечно. Нужно проверять уставные учредительные документы организации, привлекающей средства дольщиков, выяснять, есть ли у нее полномочия, необходимые для привлечения средств. В данном случае полномочия – это наличие соответствующих договоров, начиная от застройщика до субподрядчика и акт выполненных работ. Понятно, что тот субподрядчик, который будет монтировать кровлю, на этапе возведения первого этажа не имеет акта выполненных работ. Это добавляет риска, что работы могут быть выполнены некачественно, не в срок и т.д. Тут уж дольщик сам должен решить, что делать. Возможно, одновременно с подписанием договора долевки ему следует обратиться в страховую компанию, которая застрахует его финансовые риски. Но пока, к сожалению, страховщики не берутся страховать качество строительства.

- Получит ли дольщик жилье, аналогичное по своим характеристикам квартире, которую по каким-то причинам застройщик не достроил – если все это прописано в договоре долевки?

- Разумеется, у дольщика должно быть право выбора, если строительная компания не может исполнить свои обязательства:  либо требовать назад свои деньги, либо ждать окончания строительства, либо просить другую квартиру, аналогичную недостроенной. Однако люди в основном ждут жилье, за которое заплатили, понимая, что лучше подождать полгода, год и получить искомое. К тому же – как получать квартиру со строительной компании? Если у застройщика есть адресная программа, в которой он является участником строительства, то хорошо. Но там, возможно, тоже придется ждать окончания строительства или же все квартиры давно распроданы, или более высокая цена, и нужно будет доплатить. Вряд ли строительная фирма будет приобретать для дольщика квартиру в другом объекте, в строительстве которого она не принимает участия. Эта проблема всегда болезненна для обеих сторон.

- Получается, застройщики вносят в договор долевки пункт, который он не смогут выполнить?

- Теоретически все возможно, а вот на практике…

- Как бы вы определили ситуацию, сложившуюся на рынке долевого строительства в последние годы?

- Откровенных мошеннических действий в последнее время не было. В 2003 году были жалобы по двойной продаже на компании ООО «Строй проект», «ИнКост». Пресса много писала об этом. Печально известные кооперативы ассоциации «Вега-комплекс» перестали существовать, однако по той же схеме продолжает действовать ЖСК «Лиговский», с которым взаимодействует коммерческое партнерство «Контраст» - оба продают квартиры в объекте на улице Днепропетровской, 35-37.

- И по какой схеме они продают квартиры?

- Образуется кооператив для строительства объекта, привлекаются средства пайщиков. Люди, приобретающие квартиры, становятся даже не членами кооператива, а пайщиками, и не имеют никаких прав в участии в делах кооператива. Правление кооператива набирает кредиты, забирает средства пайщиков, якобы заключает договора с генподрядчиками, потом берет заемные деньги... и в какой-то момент объявляет о том, что слагает с себя все полномочия. Деньги людям не возвращают, по кредиту рассчитаться не могут, заявляя, что генподрядчик у них забрал деньги, а сам  ничего не построил... В итоге пайщики остаются один на один со своей проблемой. Хорошо, если что-то будет построено. Но бывает, что стройка еще не начинается, а деньги уже собирают. В частности, у  ЖСК «Лиговский» на Днепропетровской улице сейчас нет разрешения на строительства, поэтому любые привлечения средств, которыми они все же занимаются, являются незаконными.

- Как продвигаются дела у дольщиков, приобретавших жилье через «Вега-комплекс»?

- В ассоциацию кооперативов «Вега-Комплекс» входило около 10 кооперативов, но никому из пайщиков пока не удалось оформить жильё в собственность. У ЖСК «Орбита», который входил в «Вега-комплекс», было начато строительство на Черняховского, 25, – дело закончилось недостроем в два этажа, сейчас там идет судебное разбирательство. Сложно сказать, чем все закончится, я думаю,  что дело сдвинется с мертвой точки не раньше, чем через 3-5 лет.  По ЖСК «Парус» (ул. Егеньевская, 2) тоже идет судебное разбирательство, там ситуация еще сложнее – стройка не начиналась, разрешительной документации нет. ЖСК «Спектр» - дом практически построен, но кооператив взял кредит, который придется, по-видимому, отдавать пайщикам – в виде доплаты за квартиру. Пайщики пытаются этому воспрепятствовать, разбирательство идет уже больше года, жилье в собственность пока никто не получил.

- Со вступлением в силу закона о долевом строительстве что-то поменялось на рынке жилья в Петербурге?

- Сейчас рынок строящегося жилья находится в ожидании. Ситуация непонятная для всех участников. С 1 апреля вступил в силу новый Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве…». Но пока объектов, подпадающих под действие этого закона, в городе нет. Граждане, которые собираются приобрести квартиру, надеются, что закон начнет работать, и не спешат с приобретением в ожидании падения цен на квартиры. Строители тем временем ищут обходные пути этого закона, потому что закон крайне невыгоден для их работы. Снижать  цены на жилье застройщики не собираются и ждут активизации спроса, чтобы повысить цены и работать в новых условиях.

- Что может поспособствовать пробуждению рынка долевки?

- Один из основных моментов – внесения изменений в закон о долевом участии, чтобы и строители, и дольщики могли спокойно работать по нему. Второе –  развитие ипотеки. Необходима поддержка государства в плане активизации банков, ипотечных агентств и упрощения процедуры получения ипотечного кредита, снижении процентной ставки - может быть, с помощью подключения стабилизационного фонда ставка могла бы снизиться до 5 – 7 %.

- В этой ситуации, насколько реальны прогнозы губернатора о сдаче 2 млн. кв. метров жилья?

- Сложно сказать, каким образом губернатор оценивает свои прогнозы, на мой взгляд, с этими цифрами могут возникнуть объективные сложности, ведь граждане стали меньше приобретать жилья – из-за непонятной ситуации на рынке, из-за высоких цен на жилье, соответственно уменьшились и темпы, и объёмы строительства. Снижение покупательской способности скажется на снижении объёмов строительства и в последующие годы.

Беседовала Светлана Андреева

17 Июня 2005