Что такое ликвидность жилья и как ее определить?

Главные характеристики ликвидности квартиры – время, за которое квартира продается, и деньги, которые за нее удается выручить. Ведь одна квартира может продаваться годами, тогда как другая моментально находит покупателя. При этом разнятся и цены: за одну квартиру покупатель готов заплатить двойную цену, другую же придется продавать по сильно заниженной цене. Зависит здесь все в первую очередь от конъюнктуры рынка и того, насколько продавец профессионален. Однако порой все решает простое везение. И, хоть в последние годы цены на жилье и растут, вероятность падения всегда остается.

Чтобы квартира работала на тебя

В прошлом году, утверждают эксперты-оценщики и аналитики, на рынке вторичного жилья цены выросли в среднем на 17,5% и достигли почти 150 тыс. рублей за «квадрат». Однако средние показатели отражают общую картину, не учитывая частностей. Цены выросли, но не везде одинаково. Сильно возросла за прошедший год стоимость небольшого по площади жилья в Выборгском и Калининском районах – почти на 27% и 25% соответственно. Меньше всего цены за однокомнатные и студии поднялись в Центральном (на 9,5%) и Адмиралтейском (на 12,5%) районах. «Двушки» сильнее всего подорожали в Василеостровском и Калининском районах – рост цены составил 26% и 24% соответственно. А вот в Адмиралтейском (8,40%) и Центральном (почти 9%) районах цены в тот же период росли в наиболее медленном темпе. Что касается трехкомнатных квартир, то здесь картина другая: в Василеостровском (20,5%) и Адмиралтейском (20,37%) районах цены выросли наиболее сильно, в аутсайдерах же остались Невский (6,72%) и Центральный (5,24%) районы.

Кроме роста цен, 2020 год охарактеризовался высоким спросом на вторичном рынке. В Санкт-Петербурге за год количество сделок по продаже или обмену жилья выросло на 6% - с 113 415 (2019) до 120 136. В Ленобласти же наблюдается обратная ситуация: с января по ноябрь количество таких договоров уменьшилось на 22% по сравнению с тем же периодом 2019 года и составило 136 693, тогда как показатель 2019 года за аналогичный период - 174 699. Однако, несмотря на падение продаж, квартиры в Ленобласти подорожали.

Изменение цен на вторичном рынке. Самый удачный год – 2006-й. В 2009 году – максимальное падение. Уровень цен 2008 года был достигнут только в 2013-2014 годах. При этом, если перевести все цены в доллары, скачка цен практически не будет.

При определенных условиях ликвидность квартиры может не только вырасти, но и снизиться. Яркий пример того, как ликвидность сначала выросла, а затем начала падать - ЖК «Я-Романтик». В 2014 году малогабаритная студия в этом жилом комплексе, построенном неизвестным девелопером на пустом намыве, обходилась в 1,6 млн руб. Сейчас, когда микрорайон стал более благоустроенным, ликвидность этих квартир выросла и составляет 4-5 млн руб. Однако район пока далек от комфортного, кроме того, он продолжает застраиваться – как раз в той части, откуда открывался вид на залив. А это значит, что жилой комплекс теряет свои «видовые» качества. Таким образом, его ликвидность может снизиться.

Еще один пример - МФК Start, собственники которого уже начали продавать свою недвижимость, прибавив к стоимости на этапе котлована от 50 до 100%. При этом комплекс сдается только в конце 2022 года. К моменту сдачи на рынке появится около 2000 почти одинаковых предложений в этом МФК. Можно предполагать, что либо цены при таком росте предложения будут падать, либо сроки перепродажи бесконечно расти.

По словам директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, в проекте бизнес-класса «Артхаус», расположенном в историческом центре Петербурга, на старте продаж квадратный метр стоил 170 тысяч рублей, а в декабре 2019 года – уже 290 тысяч. Менее чем за 2 года цены выросли на 70%. Что касается МЖК комфорт-класса «Неоклассика-2», расположенного на въезде в г. Пушкин, то на старте цена квадратного метра составляла 75 тысяч рублей, а в конце 2020 достигла в среднем 112 тысяч рублей. Таким образом, цена квадратного метра в этом МЖК за 3 года выросла на 50%.

Темпы роста цен в рублях обычно не превышают инфляцию. При этом некорректно сравнивать цены на этапе котлована и после сдачи в эксплуатацию. В низкую «котлованную» цену, например, заложены все возможные риски для дольщика и застройщика.

Как оценить уровень ликвидности квартиры

Как говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», ликвидность всегда стоит учитывать при покупке жилья. Проще продать жилье в хорошем с точки зрения экологии и близости к транспортным узлам районе, в новостройках с развитой собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией, в домах, где предусмотрено максимум удобств и современных технологий, повышающих эксплуатационные характеристики.

Прежде всего покупка жилья – это инвестиция, уверена директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. Поэтому, приобретая квартиру в том числе для собственного проживания, нужно представлять, насколько выгодно и за какое время эту квартиру можно будет продать, если потребуется.

Основной показатель – расположение. При прочих равных, квартира в центре города и квартира на конечной станции метро не могут иметь одинаковую стоимость. При этом важна не только «статусность» района, но и транспортная доступность. Несмотря на то, что метро не очень актуально для жителей домов премиум- и бизнес-класса, чем ближе к метро – тем дороже. Что касается квартир экономкласса, то в этом случае близость к метро будет решающим фактором и для продажи, и для сдачи жилья. Кроме того, важно окружение дома: есть ли поблизости социальные объекты, или их только планируют отстроить, есть ли там сложившаяся жилая застройка, или дом стоит в чистом поле, а также – не окажется ли вокруг вместо парков и садов промзона.

Еще один уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и его окружения, отмечает Марина Агеева. Если в локации, например много однокомнатных квартир, студий или других похожих по характеристикам лотов, собственники при назначении арендной платы или выставлении квартир на продажу будут «играть на понижение». Поэтому, если «по карману» только кварталы массовой застройки, нужно обратить внимание, что выделяет тот или иной жилой комплекс среди других. Это могут быть более высокие потолки, интересная архитектура, улучшенная планировка, удобные выезды. Также важен и сам застройщик – имя и бренд для покупателей нередко оказывается важнее самих характеристик ЖК.

Новые реалии: как купить квартиру в 2021 году?

Покупка квартиры на этапе котлована постепенно теряет свою привлекательность с введением эскроу-счетов. Теперь застройщику не нужно привлекать как можно больше дольщиков, чтобы на их средства строить. Стройку финансирует банк. Однако спекулятивная составляющая цены от начала строительства до ввода в эксплуатацию никуда не девается – величина средств, поступающих от дольщиков, может быть прописана в договоре проектного финансирования, и уже от этого денежного потока – зависеть ставка по кредиту для строительства.

По словам Надежды Калашниковой, разница в цене между готовым жильем и этапом котлована после принятия поправок к 214 ФЗ существенно сократилась, хоть и не исчезла совсем. За время строительства цены на объекты компании «Л1» в среднем вырастают на 20-25%. Например, цены за квадратный метр в ЖК «Поэт» начинались на старте продаж со 120 тысяч рублей. Но это было в июне прошлого года. Теперь же «квадрат» «Поэта» стоит от 139 тысяч рублей. Сдадут в эксплуатацию жилой комплекс уже в конце этого года. Что касается повышенного спроса на готовые квартиры, то это легко объяснимо: при покупке готового жилья покупатель может заехать сразу. Особенно это касается покупки квартиры в ипотеку, когда финансовая нагрузка дублируется – не каждый сможет одновременно «тянуть» и оплату кредита, и аренду квартиры для проживания.

Рынок недвижимости, как и фондовые рынки, непредсказуем. Еще вчера цены росли, а уже сегодня может произойти так называемая корректировка цен, или, проще говоря, падение.

Как отмечает Марина Агеева, теоретически в 2021 году не предвидится активного роста цен – ведь даже при условии сохранения ипотеки с низким, льготным процентом, платежеспособность у населения вряд ли будет на уровне. Однако стоит подождать развития событий: ведь в начале 2020 года и в апреле, когда продажи упали, казался маловероятным 25-30%-й рост цен на новостройки, как и то, что продажи превысят показатели прошлых лет.

02 Февраля 2021