Аренда квартир: аппетиты «сдатчиков» растут, спрос падает

«Европейские» способы увеличения дохода – типа банковских вкладов, ценных бумаг и паевых инвестиционных фондов - в России приживаются медленно. Куда привычней для среднестатистического петербуржца такой способ дополнительного заработка как покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду. В каком направлении будет развиваться этот рынок в 2005 году, выяснял обозреватель «Невастройки».

Эксперты полагают, что и сегодня порядка 90% петербургского рынка аренды составляют арендодатели, когда-то вложившие деньги в недвижимость не с целью получения колоссальной прибыли, а с единственным желанием – уберечь накопленные средства от инфляции и чудес российского законодательства. Еще года два назад на рынке петербургской недвижимости 1-2-комнатные квартиры скупались на начальной стадии строительства. Теперь эти квартиры фигурируют в базах риэлтерских компаний как жилье, сдаваемое в аренду.

«Для большинства обладателей подобной недвижимости сдача жилья в аренду – не средство наживы, а способ прокормиться. Не имея здоровья, они обладают жилплощадью» - говорят в агентстве недвижимости «LTestate», работающем на петербургском рынке порядка 10 лет. По мнению офис-менеджера «LTestate» Елены Почебут, наиболее яркая особенность рынка аренды-2005 – неуклонный рост арендных ставок. Аппетиты у «сдатчиков жилья» растут и растут с каждым днем вопреки спросу.

«Рынок сам диктует арендную ставку. И сейчас предложение уравнялось со спросом. За последние пять лет количество покупаемых «впрок» квартир выросло. А потому цены падают. Доход от сдачи квартир в аренду снижается» - поделился своим мнением с обозревателем «Невастройки» руководитель отдела оценки и аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость Санкт-Петербург» Евгений Безлюдный.

Впрочем, любые цифры, процентные соотношения, прогнозы по рынку аренды жилья, наполовину скрытого в тени от налоговых органов – дело неблагодарное. Поскольку цифра, которую вам назовут в риэлтерском агентстве, будет актуальна лишь для этого самого агентства, статистика которого основывается на базе данных клиентов.

Эконом-класс

По общим оценкам агентств недвижимости, спрос на «однушки» и комнаты останется стабильно высоким. Однокомнатную квартиру на окраине Петербурга можно снять за 250 долларов в месяц (плюс квартплата). По мнению специалистов, основную массу арендаторов в этом «экономном» сегменте арендного рынка, продолжат составлять студенты, которые, как правило, снимают жилье за месяц-полтора до начала учебы. «Присутствие студентов двигает шкалу спроса-предложения на рынке аренды в ту или иную сторону, - говорит Татьяна Николаева, менеджер отдела аренды агентства недвижимости АПЕК. - Так, спрос превышает предложение в конце лета-начале осени, когда в течение короткого времени студенты начинают активно искать себе жилье. И спрос падает в конце весны, начале лета».

Но все же, в отличие от предыдущих лет, рентабельность арендного бизнеса, построенного на квартирах эконом-класса, понемногу снижается. Владельцы квартир не спешат вкладываться в ремонт сдаваемых в аренду помещений, надеясь на неприхотливость съемщиков, забывая о том, что количество квартир, предлагаемых рынком аренды, в наши дни едва ли не превышает потребность в съемном жилье.

Растет спрос и на жилье в новых домах – за удовольствие жить в новостройках арендаторы готовы выложить лишние 100-200 долларов. Однако, отмечают риэлтеры, часто владелец нового жилья предлагает его пустым, не удосуживаясь обставить квартиру и сделать ее минимально пригодной для проживания. Поэтому любителям «новоотстроенного» жилья придется изрядно потратиться на мебель и прочие «излишества».

Элитное жилье

С уравнением спроса-предложения на рынке аренды риэлтеры связывают увеличение запросов арендаторов, которые стали обращать внимание не только на состояние самой квартиры, но и на благоустройство прилегающей территории, наличие парковки у дома, ухоженность подъезда. Впрочем, наличие охраняемой парковки или гаража автоматически поднимает жилье до ранга «элитного» с соответствующими арендными ставками – от 1 тысячи долларов и выше – до 1,5-2 тысяч $.

Повышается интерес арендаторов и к «элитному жилью», расположенному в исторической части города, арендные ставки на которое варьируются от 2 до 5 тысяч долларов в месяц. Так в одном из риэлтерских агентств уже продолжительное время ищут для привередливого клиента жилье за $2,5 тысячи, но пока все предложенные квартиры не отвечают высоким требованиям заказчика.

Впрочем, сотрудники компании «Любимый город», занимающейся элитным жильем, настроены более пессимистично. Они считают, что спрос на элитное жилье в наступившем году невысок.

На «элитном» рынке аренды уже работают профессионалы, считает Евгений Безлюдный. Они целенаправленно вкладывали деньги в покупку качественного жилья, евроремонт с тем, чтобы в будущем получать стабильный доход. И этот сегмент рынка аренды, как правило, абсолютно легальный и прозрачный – слишком велики доходы арендодателей и они не хотят рисковать своим источником заработка, укрывая доходы от налоговиков. Да и потребители этого рынка – как правило, сотрудники иностранных фирм, которые предпочитают оформлять жилье через риэлтерские компании, совершенно официально. Такие клиенты, как правило, оформляют квартиры на продолжительный срок от нескольких месяцев до полугода и больше.

А вот краткосрочная аренда – в районе нескольких недель – постепенно выходит из-под контроля риэлтерских фирм и, как следствие, налоговых органов. Впрочем, и сегодня риэлтерские фирмы гарантируют конфиденциальность сделок, помогая заключать договор арендодателю с квартиросъемщиком. Потому как, считают в ООО «Городском центре аренды», сотрудничество агентств по аренде с налоговиками может вообще отбить у арендодателей охоту находить квартиросъемщиков с помощью риэлтеров.

Светлана Андреева,

обозреватель «Невастройки»

28 Февраля 2005