Жилье в России будет падать в цене на 3% ежегодно
Аналитики агентства Standard&Poor’s опубликовали прогноз на ближайшие годы, согласно которому цены на жилье в России в рублях будут падать примерно на 3% ежегодно с поправкой на инфляцию.
Падение реальных цен на жилую недвижимость
Согласно отчету Standasd&Poor’s, в 2014-2015 гг. реальные цены будут снижаться на фоне ослабления российской экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств. В то же время номинальные рублевые цены за квадратный метр в 2014-2015 гг. могут увеличиться на 4% и 3% соответственно. Однако, по оценкам экспертов, в 2014-2015 гг. инфляция будет значительно выше: примерно на уровне 7% в 2014 году и на уровне 5,7% в 2015 году. Таким образом, реальная цена квадратного метра в среднем по России будет понижаться с шагом около 3% в год.
В пересчете на доллары скорость падения цен будет значительно выше. Только в 2014 году российский рубль подешевел по отношению к доллару на 10%. И большинство экспертов сомневается, что впереди будет период стабилизации рубля и его укрепления. По данным S&P, рынок жилой недвижимости начал восстанавливаться после спада 2009 года только в 2012 году, а рост номинальных цен превысил 10%, однако уже во второй половине 2013 года рынок снова понизился в связи с замедлением темпов роста экономики. Все это привело к снижению реальных цен на жилье в 2013 году.
В первом квартале 2014 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 2% по сравнению с последним кварталом 2013 года: в последний раз подобные темпы роста отмечались в середине 2012 года. В то же время на рынке вторичной недвижимости рост цен увеличился на 1,2%, что превысило средние темпы роста цен в 2013 году. Во втором квартале 2014 года наблюдалась такая же тенденция, в результате которой суммарный рост цен за первые полгода текущего года составил 2,5% на вторичном рынке и 4% на первичном рынке.
Эксперты, опрошенные , отмечают, что спрос на жилье остается стабильным в крупных региональных центрах, и в настоящее время никаких явных предпосылок для изменения такой ситуации не наблюдается. По мнению этих аналитиков, значительное снижение цен на недвижимости в РФ возможно только в случае кризиса, однако даже в такой ситуации цены восстанавливаются в течение 1,5-2 лет после падения. Это вполне доказал опыт 1998 и 2008 годов.
Ухудшение качества ипотечных портфелей
Аналитики агентства S&P также надеются, что продолжающий рост ипотечного кредитования будет оказывать положительное влияние на рынок недвижимости. Однако и здесь есть свои подводные камни. В частности, высокие процентные ставки продолжают ограничивать доступность ипотеки для значительной части населения РФ.
В это же время стало ухудшаться качество ипотечных портфелей. Уже в официальной статистике Центробанка видны первые признаки приближающегося роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам. За первое полугодие 2014 года рост просроченной задолженности более чем на 90 дней составил почти 17%.
Один из источников газеты отметил, что многие заемщики уже столкнулись с рядом финансовых проблем и перестали платить по ипотеке, хотя в ипотечных портфелях банков просрочка пока еще не столь заметна. Ухудшение финансового состояния заемщиков связано с замедлением темпов роста экономики во всех секторах, с переводом сотрудников некоторыми работодателями на неполную рабочую неделю и с сокращением премий. Косвенным доказательством может служить всплеск роста молодой просрочки (1-30 дней) за июнь, которая увеличилась с 14,4 до 63,5 млрд. рублей.
По мнению , опыт кризиса 2008-2009 годов наглядно показал, что россияне часто не могут реалистично оценить свою способность обслуживать кредит в условиях нестабильной экономики. Причем многие не могут дать реалистичную оценку даже в 5-летней перспективе, не говоря уже о полном сроке действия кредита. Напомним, что в среднем по России срок кредитования составляет 14,6 лет. Наибольший срок займа отмечается в Тюменской области (17,3 лет), а самый короткий – в Кемеровской области (11,4 лет).
15 Августа 2014