Зачем Петербургу посредники?
Некоторые масштабные проекты нынешняя власть получила в наследство от власти прежней. «В нагрузку» от прошлого достались и особого рода компании - так называемые «агентства по развитию территорий» - АРТ, во власть которых Петербург некогда широким жестом бросил десятки и сотни гектаров земли.
В феврале 2004 года на заседании правительства Петербурга речь шла о реконструкции очередной так называемой депрессивной зоны. За территорию, ограниченную Московским проспектом, Благодатной улицей, Балтийской веткой Октябрьской железной дороги, Митрофаньевским шоссе, 7 лет назад взялось ОАО «Измайловская перспектива». Губернатор тогда резко заявила: «Городу не нужны посредники между инвесторами и отраслевыми комитетами». Тем не менее роль упомянутых посредников в Петербурге продолжают выполнять с десяток агентств по развитию территорий. И из 11 фирм, имеющих статус АРТ, говорят, реально работают одна-две.
«Набережная Европы» и Новая Голландия
В 2001 году в Петербурге стартовал проект «Набережная Европы». В его рамках управляющая компания искала и находила инвесторов, освобождала территорию от расположенных на ней предприятий и начинала строительство. А совсем недавно, в первых числах ноября, петербургское правительство объявило о конкурсе на заключение инвестиционного договора на реконструкцию и использование территории острова Новая Голландия.
Эти два и еще ряд инвестиционно-строительных проектов объединяет, в частности, следующий принцип: город сам регулирует свои отношения с инвестором или с управляющей компанией. Пример «Набережной Европы» показывает эффективность непосредственных отношений. Проект взял под крыло вице-губернатор Юрий Молчанов, поэтому даже под аккомпанемент судов и при наличии полукриминальной подсветки дело все равно идет. Что будет с Новой Голландией – рано говорить. Однако потенциальных инвесторов, еще только готовящих заявки на конкурс, уже манит «зеленая улица», которую обеспечит непосредственная близость с властью.
Иными словами, город способен управляться со своей собственностью «один на один». Тем не менее, актуальной остается иная форма взаимоотношений, при которой в схеме присутствуют посредники – агентства по развитию территорий.
Выборгская набережная
О проектах, в которых участвуют агентства по развитию территорий, часто говорят, что они буксуют. В этом смысле четче всех выразилась Валентина Матвиенко: агентства не выполняют свои прямые обязательства, а «тихонько получают прибыль за счет городской собственности».
С этим соглашаются далеко не все, многие приводят долгий перечень объективных проблем, возникающих на пути возведения «города-сада». Как правило, депрессивные территории заняты большим количеством собственников, с которыми от имени города должны договариваться агентства.
«Два частных собственника договорятся проще и быстрее, нежели частный собственник и государство», - убежден генеральный директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость». Она, первая, еще в 2001 году, получившая статус АРТ, осваивает 100 гектаров территории, ограниченной Выборгской и Пироговской набережными, улицами Кантемировской, Боткинской и Академика Лебедева, Лесным и Финляндским проспектами. Здесь «Бекар» намерен построить один из многочисленных «сити» - бизнес-центры, технопарки и производства, не относящиеся к вредным.
По утверждению Игоря Горского, за прошедшие три с половиной года сделано много: появились 9 новых бизнес-центров, еще 4 будут сданы в ближайшее время, строятся 2 гостиницы.
«Мы продвигаем идею о том, что Выборгская набережная – это лучшее место в Петербурге с видом на воду, это – удобство сообщения между центром города и северными районами, где живет большинство топ-менеджеров компаний».
Однако на этом «лучшем месте» много лет живут предприятия, которые не горят желанием переехать: завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод имени Климова и другие - всего 350 зданий, у которых есть собственники.
«Мы объясняем директорам этих заводов, что реалии изменились, что тяжелого машиностроения на видовой набережной не должно быть. Как не должно быть вредного производства», - заявляет Игорь Горский. При этом он подчеркивает, что ведет речь исключительно о «видовой набережной», а не о Выборгском районе вообще.
Иными словами, сказать, что АРТ всего лишь «тихонько получает прибыль», в данном случае было бы несправедливо. Но только по-прежнему остается вопрос: почему все-таки город не мог решить все проблемы, с которыми так удачно справляется «Бекар»?
«Мы как агентство призваны более функционально использовать территории, на которых сейчас стоят заводы», - рассказывает Игорь Горский. Но, в конечном счете, именно город предоставляет площади для переезда предприятий с набережной, именно город применяет экономические рычаги в отношении особо строптивых собственников.
Апраксин двор
Несколько особняком от других стоит АРТ «Апраксин двор», получившее свой статус в ноябре 2002 года. Его генеральный директор Александр Шабасов саму Апрашку называет «лоскутным одеялом» с большим количеством «сособственников» и арендаторов и с чрезвычайно сложным имущественно-правовым статусом. Он отмечает парадокс ситуации: собственник зданий – город, то есть даже если какие-то помещения внутри строений принадлежат частным лицам или компаниям, то сами корпуса город сдает в аренду. Они разрушаются, это влечет понижение арендной ставки. Получается, разрушение зданий арендатору выгодно, собственнику – безразлично. В итоге Апрашка превратилась в то, что сейчас мы все видим, и нуждается уже не в ремонте, а в реконструкции, влекущей за собой изменение прав собственности. Инвестор, ставший собственником, заинтересован в сохранности здания.
Кроме того, заключение договора между городом и инвестором решает еще одну проблему Апраксина двора. Половина суммы, которую платит компания за право стать инвестором, идет на восстановление инженерной инфраструктуры. Ее износ, по словам Александра Шабасова, составляет 80-100 процентов. «Последние строительные работы по созданию инженерии – это 1929 год. Не было воды, не было пожарных гидрантов…» - отмечает Шабасов. До начала работ, рассказывает он, существовала деревянная канализация.
Агентство, отмечает его директор, не является ни собственником, ни арендатором. Договоры с инвесторами город заключает сам. И Шабасов – единственный гендиректор АРТ, во всеуслышание признающий: «При нормальном развитии хозяйства агентства не нужны вообще». Но это, подчеркивает он, при нормальном развитии хозяйства: «Если бы город целевым образом вложил деньги в развитие инженерии, никакие агентства ему бы не были нужны. Пришли бы инвесторы, они бы сами разобрались, сами подготовили документы, сами договорились с собственниками, провели реконструкцию… Но если у города руки не доходят – тогда он нанимает агента и поручает ему: займитесь нашим кварталом». Вопрос, почему «у города руки не доходят», опять-таки не к агентству.
«Измайловская перспектива»
Наибольшее количество вопросов из категории «нужно – не нужно» касается территории под названием «Измайловская перспектива», о которой было упомянуто раньше. Именно это АРТ вызывало и вызывает массу нареканий: с 1998 года на полутора с лишним сотнях гектаров между Митрофаньевским шоссе, Московским проспектом, Благодатной улицей и Балтийской железной дорогой, если верить прессе, не произошло ничего.
С этим категорически не согласен Михаил Генин – генеральный директор АРТ «Измайловская перспектива». Агентство, отмечает он, получило статус только в прошлом году, то есть о семилетнем сроке и речи нет. Прежде, по его словам, существовала структура, созданная «Газпромом» специально под проект погашения городских долгов за поставку газа. «Это была достаточно красивая схема», - вспоминает Михаил Генин. Петербург получал путепровод по Митрофаньевскому шоссе, соединяющий Измайловский и Новоизмайловский проспекты, зато вкладывался в переезд предприятий из зоны, получившей название «Измайловская перспектива».
Однако, по словам Генина, все остановилось после дефолта и в таком «подвешенном» состоянии проект просуществовал до прошлого года. Теперь компания в новом составе, по выражению ее гендиректора, «нашла для себя возможным снова поднять эту тему».
«Проект – колоссальный по объему, но очень интересный. Просто обидно, что до сих пор город не имеет отсюда ни копейки налогов», - отмечает Михаил Генин. Он с удовольствием перечисляет все плюсы «колоссального проекта»: территория – в центре, вокзал, аэропорт – все рядом, при этом, в отличие от исторического центра, ни «высотных», ни «культурных» ограничений.
Однако «колоссальный проект» имел изначально много минусов. На этих гектарах, по признанию Генина, прочно сидит пара сотен собственников и арендаторов, которые либо совсем не хотят переезжать, либо добиваются от города компенсации. Но о том, что среди них есть не полуживые заводы, как на Выборгской набережной, и не мелкие лавочники, как в Апрашке, а, например, завод «Электросила», Министерство обороны, «Российские железные дороги», Михаил Генин словно «забыл». Переезжать они не торопятся, и городу за это придется платить отступные.
Михаил Генин подчеркивает, что вредное производство в центре города - на обсуждаемых территориях - нарушает экологическую обстановку. А два кладбища – чумное и холерное – гендиректор, похоже, в расчет не берет.
Ряд аналитиков придерживаются такого мнения: территория отнюдь не депрессивная, здесь давно сложилась складская зона, без которой, например, может быть парализована работа морского порта. Поэтому существующая концепция нуждается в переработке.
«Земля никем не оформлена в собственность», - заявляет Михаил Генин. По его словам, единственный правоустанавливающий документ на нее у военных – постановление Совнаркома от 1926 года, а «железную дорогу просто построили там – и все».
Пока господин Генин высказывался о столь сомнительном статусе собственности на обсуждаемой территории, город все-таки договорился с ОАО «Российские железные дороги». В начале сентября соглашение, определяющее условия переезда железнодорожников в Шушары, подписали губернатор Санкт-Петербурга и президент ОАО «РЖД». Город согласился обсудить с железнодорожниками размер отступных, чтобы те очистили от своего присутствия будущий «сити».
Кроме того, город ведет переговоры с Ленинградским военным округом. Город, если верить прессе, готовит план переноса объектов трамвайного парка № 1, ЗАО «Вагонмаш», ОАО «Скороход» и других компаний. Город выделяет средства на подготовку инженерной инфраструктуры. Город, пишут различные издания, проводит инвентаризацию всех участков в рамках территории «Измайловской перспективы» и находит «левых» арендаторов… А что же делает АРТ?
По словам господина Генина, инвесторы уже найдены: это некий «консорциум иностранных компаний». Конкретизировать гендиректор не захотел. По другим данным, инвесторы отнюдь не стоят в очереди, чтобы вложиться в столь проблемную территорию. Не исключено, что городу и тут придется подсуетиться: самому найти инвесторов, а то и покупателей земли.
Судя по всему, «Измайловская перспектива» – третий пример того, как ловко город распоряжается своей собственностью. Если в случае с Выборгской набережной чиновники, вероятно, могли бы, но не хотят решать проблемы без посредников, в случае с Апраксиным двором, похоже, не могут и не хотят, то в отношении «Перспективы» есть такое ощущение: Смольный, видимо, хотел бы заняться проектом самостоятельно, но ему что-то мешает. Интересно – что?
Формальный предлог отказать Михаилу Генину у чиновников был, и предлог вполне осязаемый. На февральском заседании правительства возник вопрос о финансовой состоятельности АРТ «Измайловская перспектива». Экономический блок правительства чуть ли не в полном составе отнесся к идее проекта неодобрительно. Однако это самой идее ничуть не повредило.
«Городу не нужны посредники между инвесторами и отраслевыми комитетами», - утверждала Валентина Матвиенко чуть больше года назад. Вероятно, что-то изменилось с тех пор, и дело не только в том, что «Измайловская перспектива» продолжает участвовать в спорном проекте. Круг «посредников» вообще растет.
Если прежде можно было говорить о компаниях, заключавших агентские договоры с прежней властью, то теперь появились те, кого привечает власть новая. Например, в апреле этого года статус агентства по развитию территории получила корпорация «Петербургская недвижимость», чтобы на 21 гектаре земли в Приморском районе строить жилье и – как же без них? – бизнес-сити.
Размножение личности
Вообще, идея комплексной застройки целых мегакварталов сама по себе вполне перспективна. Так, собственно, и возводился весь центр Петербурга в восемнадцатом веке. Именно поэтому северная столица – не только самый красивый, логичный и удобный с архитектурной точки зрения город России, но и входит в десятку красивейших городов Европы.
Странно только то, что городские власти ведут себя в вопросах содействия АРТ как предприниматели, для которых и устав, и истина в последней инстанции – максимальная прибыль. Иначе какой логикой объяснить одновременное потакание интересам десятка агентств, половина из которых намерена построить многочисленные бизнес-сити?
Ладно, не могут чиновники сами составить комплексные проекты, пусть с ним существуют АРТ. Но в разных зонах города должны применяться различные модели. Об этом, кстати, говорит и утверждаемый Генплан развития Петербурга до 2016 года. Конечно, вредная промышленность должна постепенно уйти на окраины или вовсе за пределы городской черты. Это разумно и правильно.
Но все предприятия убрать, а на их месте настроить офисов и жилья –экономически нецелесообразно и бессмысленно. Рядом с портом должны находиться склады и железная дорога. Если будет иначе, порт не сможет наращивать грузооборот, а центр города окажется еще больше запружен многотонными фурами. Рядом с железной дорогой должны остаться предприятия, не оказывающие серьезного воздействия на окружающую среду. Они, кстати, сами заинтерсованы построить трассу-дублер Московского проспекта, чтобы не томить свои грузы часами в пробках на набережной Обводного канала.
Понятно, что офисные центры должны находиться максимально близко к представительским местам, в центре города – в пределах четырех административных районов: Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского.
Собственно, учитывать это при застройке города, не полагаться только на рыночный механизм погони агентств за прибылью и есть главная задача городских властей. А иначе все это похоже на некоторое сумасшествие.
Ирина Тумакова
Полный текст статьи читайте в номере газеты «Ваш Тайный Советник» за 14.11.2005
Подробности проекта развития Выборгской набережной, а также хронологию связанных с ним событий см. в специальной рубрике .
Подробности проекта развития Апраксина двора, а также хронологию связанных с ним событий см. в специальной рубрике .
14 Ноября 2005