"Серые" схемы в долевом строительстве пока преобладают
Лишь каждый тридцатый договор с соинвестором жилья в Москве заключается в соответствии с нормами 214-го федерального закона "О долевом строительстве", остальная же часть дольщиков привлекается благодаря "серым" договорам, сообщил в интервью заместитель председателя комитета ГосДумы по бюджету и налогам, один из авторов поправок к 214-му ФЗ Александр Коган. "Серые схемы" позволяют компании снижать налооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторам в случаях задержки ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщиков эти схемы никак не защищают", - подчеркнул он.
По информации , компании сейчас активно пользуются различными схемами "серых" договоров. Рассмотрим основные схемы:
Договор долевого участия
В настоящее время - это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным.
Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
Все остальные схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. В общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир.
Договор соинвестирования
Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы "Об участии в долевом строительстве…" и "О защите прав потребителя". Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 "Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года.
Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика.
Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Вексельная схема
По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Договор предварительной купли-продажи
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит "вашу" квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
Как указал Коган, самой распространенной "серой схемой" на рынке жилищного строительства в России является предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в будущем, а следующей по популярности следует использование вексельных схем.
По словам экспертов, большинство застройщиков после вступления в силу 214-ого ФЗ в 2005 году, чтобы не платить штрафы и неустойки, которые они, например, обязаны платить дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию, стали использовать полулегальные схемы договоров, в обход 214-го ФЗ. "В Москве, например, за первое полугодие 2008 года заключено 1,059 тысячи договоров долевого участия в строительстве, это получается примерно 2,5 тысячи квадратных метров жилья на один договор при средней площади квартиры по договору в 85 квадратных метров. То есть фактически заключается лишь каждый тридцатый договор", - отмечает Коган.
Стоит отметить, что данными о статистике заключения "правильных" договоров в Санкт-Петербурге мы не располагаем, но, можно предположить, что число договоров о долевом строительстве, удовлетворяющих всем требованиям закона, в Северной столице если и больше, чем в Москве, то не намного.
11 Февраля 2009