руб

ЖК «СолнцеPark»: хороший старт

ЖК «СолнцеPark», возведение которого ведётся в нескольких километров от Пушкина, вошел в число наиболее доступных объектов в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Строительство только стартовало, поэтому небольшие цены — совершенно привычное явление для комплекса, находящегося на стадии котлована. Стоит ли уже вкладываться в квартиру здесь или лучше подождать?

Застройщиком ЖК «СолнцеPark» выступает ООО «Зеленые холмы», учрежденное 01.11.2016 года по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 102, пом. 7 (ИНН 7810623260). Учредителями компании были два физлица: Рогатых А. С. (ИНН 292600561565) и Фролов М. А. (ИНН 290121231196) с равными долями по 50% уставного капитала. Уставный капитал на момент регистрации предприятия равен 10 000 руб.

Все данные о возводящемся комплексе размещены на официальном сайте ЖК «СолнцеPark», а также на официальном сайте Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест», который объявляет себя застройщиком. То есть застройщик ООО «Зеленые холмы» является номинальным. Тем не менее очевидно, что за застройщиком стоит именно компания «Аквилон-Инвест», которая ведет строительство в нескольких регионах России.

Как утверждается в проектной декларации от 12.04.2017 года, ЖК «СолнцеPark» состоит из двух многоквартирных шестиэтажных жилых дома (корпус 1 и корпус 2). Разрешение на строительство получено 29.12.2016 года и действует до 29.12.2018 года.

Этапы реализации проекта:    
  •  20% - 3-й квартал 2017 года; 
  •  40% - 1-й квартал 2018 года; 
  •  60% - 3-й квартал 2018 года; 
  •  80% - 1-й квартал 2019 года; 
  • 100% (окончание строительства и ввод в эксплуатацию) — 3-й квартал 2019 года.
Количество квартир в корпусе 1 - 161, корпусе 2 — 216; итого 377. Планируемая стоимость составляет 1 111 312 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:42:1850206:64.

Стоит также отметить ещё один момент. В проектной декларации и изменениях к ней говорится, что иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства ЖК, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют. Выходит, для финансирования стройки используются исключительно деньги дольщиков. Никаких заёмных денежных средств, или привлеченного финансирования со стороны родственных структур не предусмотрено.

В таком случае весьма важно оценить, насколько успешно ведутся продажи квартир в новостройке и хватит ли проданных квартир для своевременного строительства дома по представленному девелопером графику возведения . Иными словами, насколько застройщик сможет самостоятельно освоить строительный объём в 1,1 млрд. руб. (сметная стоимость) только за счет продажи квартир.

Сколько продано

Для начала оценим как у застройщика идут дела с продажей квартир и изучим имеющиеся данные о продажах. Как указано в справочной информации об объектах недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 18.08.2017 года в жилых домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:42:1850206:64, было заключено 9 ДДУ. Все они зарегистрированы 11.08.2017.

Увы, информация в онлайн режиме отражает только количество договоров, финансирование по которым осуществляется за счет ипотеки, когда дольщики, покупающие квартиры, не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику стоимость покупки. Но есть также и договоры, которые дольщики заключают напрямую с девелопером. Эти ДДУ не учитываются в справочной информации на сайте Росреестра. Поэтому полных данных об объёме продаж нет. Не стоит также и забывать, что продажи только начались.

На официальном сайте компании «Аквилон Инвест», на котором и размещена вся информация о возводящемся ЖК «СолнцеPark», по состоянию на 18.08.2017 года имебтся данные по квартирам, которые есть в продаже. В строящихся двух корпусах реализуется 376 квартир. Из них продано 9 или 2,3% общего количества. По данным застройщика, в настоящий момент продано 15% квартир.

Количество заключенных договоров говорит о том, что строительство на данном этапе может осуществляться на деньги дольщиков.

Ведется ли строительство?

Первые фотографии прогресса строительных работ на официальном сайте холдинга «Аквилон-Инвест» датированы 30 апреля 2017 года. К этому времени ведётся обустройство строительного забора, пункта пропуска машин и осуществляется устройство технологических подъездных путей. К 30 мая была окончена установка башенного крана. К 16 июня вырыты котлованы обоих корпусов и ведется установка фундаментных подушек. К 30 июля смонтировано значительное количество фундаментных блоков обоих корпусов, по одному из них производятся работы по гидроизоляции стен фундамента. Объем выполненных работ можно оценить чуть менее чем в 10% от общего объема строительства.

Очевидны два момента: 1) К моменту подготовки этой статьи 18.08.2017 года строительство ведется, и его финансирование вполне может осуществляться за счет средств дольщиков, потому что объем выполненных работ и, соответственно, освоенных средств составляет около 10%, а количество проданных квартир достигает 15% от общего количества. Однако не все средства от продажи квартир сразу поступают на счет фирмы. Договоры по рассрочке предполагают выплаты в течение всего срока строительства. Возможно средств поступило меньше, чем стоимость 15% квартир.

2) За три месяца освоено чуть менее 10% строительного объема. Выводы относительно соблюдения графика строительства делать слишком рано, но простая экстраполяция выполненного объема работ за три месяца к оставшимся (согласно проектной декларации) 26-27 месяцам позволяет осторожно предположить, что темпы строительных работ соответствуют заявленному графику.

Финансовая сторона

Финансовая отчетность застройщика «Зеленые холмы» не находится в общем доступе. Компания появилась лишь в ноябре 2016 года. Публикуемые же в настоящий момент на сайте Росстата финансовые отчеты предприятий и организаций России датированы периодом до 01.01.2016 года, то есть за 10 месяцев до официальной регистрации застройщика.

Данные о финансовых показателях застройщика, отраженные им в первоначальной проектной декларации от апреля 2017 года и новой редакции от июля 2017 года, тоже ни о чем не говорят.

Финансовый результат Прибыль Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
На 31.12.2016 года -186 тыс.руб. 4,6 тыс.руб. 1,5 тыс.руб.
На 30.06.2017 года 0 тыс. руб. 42,3 тыс.руб. 4 тыс.руб.
Таковы показатели предприятия, которое при финансировании строительства может ориентироваться только на деньги дольщиков, что и было заявлено в проектной декларации. Освоено около 10% строительного объема. Являются ли источником средств только дольщики, или часть финансирования приходит из другого «кармана» — можно только предполагать.

Если проанализировать участие учредителей застройщика в деятельности других компаний (что можно сделать по ИНН этих лиц на бесплатном интернет-ресурсе «ОГРН-онлайн»), то обнаруживается, что частные учредители ООО «Зеленые холмы» являются также учредителями множества других предприятий, причем зачастую в тех же долях, что и в «Зеленых холмах». На этом информационном ресурсе можно также посмотреть данные финансовой отчетности этих предприятий по состоянию на 01.01.2016 года. Из справок следует, что оборот компаний, где данные лица являлись учредителями, составлял в 2015 году от нескольким миллионов до нескольких сот миллионов рублей в месяц, то есть учредители обладали доступом к значительному совокупному финансовому потоку.

Суды, долги и ипотеки

К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам. У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Итог

Застройщик жилого комплекса «СолнцеPark» ООО «Зеленые холмы» - недавно учрежденная компания. Однако выводы о ней можно сделать уже сейчас. Возведение жилого дома ведется, в целом, темпами, заявленными в графике, при этом финансирование осуществляется, возможно, не только за счет средств дольщиков.

Настоящим же застройщиком является строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест», который довольно успешно возводит еще два ЖК в Санкт-Петербурге: «КосмосStar» и «4YOU». При этом источник финансирования их строительства, кроме средств дольщиков, не известен. Есть вероятность, что это средства учредителей девелопера в других их компаниях, которых немало.

Наша рекомендация по ЖК «СолнцеPark» - мы можем рекомендовать покупку квартир в «СолнцеPark», так как на текущий момент риски при подобном вложении не выявлены.

31 Августа 2017Аквилон-ИнвестЖК КосмосStar, ЖК 4YOU, ЖК СолнцеPark

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Недавно Минпромторгом и Минприроды были разработаны документы, регламентирующие строительство двадцатипятиметровых домов из дерева. Мы провели расследование, касающееся этого вопроса, и опросили нескольких компетентных экспертов. Обо всех достоинствах и недостатках данной технологии они расскажут ниже.
20 Сентября 2017Л1, Красная стрела
Сентябрь радует множеством выгодных скидок от строительных компаний. Причиной этому послужил спад покупательского интереса к недвижимости.
15 Сентября 2017Glorax Development, Гранд-Строй, Аквилон-Инвест, Эталон ЛенСпецСМУЖК Мейн Хаус, ЖК Kingdom, ЖК Царская Столица, ЖК Yolkki Village
В конце лета эксперты зафиксировали падение покупательского интереса, однако в этом нет ничего необычного, количество новых квартир на рынке не уменьшилось, но спрос пока не растет.
12 Сентября 2017Аквилон-Инвест, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Setl City, Полис ГруппЖК Kingdom, ЖК Цветной город, ЖК Полюстрово Парк, ЖК Приморский квартал
Сейчас практически никто не строит по схеме ЖСК, отдавая предпочтение ДДУ, которые регулируются 214-ФЗ. Но до сих пор есть ряд застройщиков, которые продают по ЖСК, а люди покупают при этом в ипотеку.
31 Августа 2017Л1, IMD Group, Лидер Групп, ПрокЖК Лондон парк, ЖК Правый берег-3
Лето уходит, а рынок загородной недвижимости так и не ожил. Спрос не растет на малоэтажные ЖК, которые возводят в традиционно загородных районах.
29 Августа 2017«ФАКТ. Коттеджные поселки», Landberry, КивеннапаВишневый сад, Сказочная долина, Кивеннапа Симагино, Нева-ДА!
Застройщиков, в чьих объектах обнаружатся скрытые дефекты в процессе эксплуатации, могут привлечь к ответственности. Соответствующий законопроект обсуждается в Минстрое России и Департаменте градостроительной политики Москвы.
25 Августа 2017Л1
Все статьи1263